Logistika stále rastie hlavne na západe

Belgicko. Väčšina ľudí si pri vyslovení mena tejto krajiny vybaví Brusel, hlavné mesto Európskej únie, či známe sošky malých chlapcov. Tí gurmánsky založení prípadne ešte ardenskú šunku, maslové waffle, čokoládu a pivo.

V realitnej brandži sa Belgicko spája s niečím úplne iným – logistickými priestormi. V tejto oblasti Belgicko dlhodobo kraľuje. Potvrdzuje to aj analýza European Distribution Report 2006 z dielne realitnej poradenskej spoločnosti Cushman&Wakefield/Healey&Baker.

Logistickému segmentu sa v krajinách Beneluxu darí, destináciou číslo tri je Holandsko. Z vyšehradského kvarteta sa do prvej päťky dostali Česká republika i Poľsko, Maďarsko obsadilo siedmu priečku.

Poradie zohľadňuje kritériá ako cenu stavebných prác, mzdové náklady, dostupnosť vhodných priestorov a pozemkov či stupeň rozvoja a zaťaženia dopravnej infraštruktúry. A, samozrejme, zastúpenie firiem z prepravného biznisu.

Miesto pre Slovensko

Slovensko poradcovia v analýze nehodnotili. Aj keď výstavba logistických hál je na vzostupe a podľa miestnych ľudí z brandže by malo potenciál dostať sa medzi desať najlepších.

Prečo teda jeden zo šiestich najväčších poradcov v oblasti nehnuteľností Slovenskú republiku vynechal z analýzy, ktorá každé dva roky hodnotí trh s logistickými priestormi? Dôvod je prozaický.

„Nedodali sme podklady na analýzu,“ vysvetľuje Laurie Ashley Farmer, spoločník bratislavskej s.r.o. Spiller Farmer, ktorá je asociovaným partnerom Cushman&Wakefield/Healey& Baker na Slovensku.

Aj podľa neho by sa krajina do prvej desiatky dostala. Tunajší logistický biznis totiž za ostatnými krajinami v regióne nezaostáva.

Riaditeľ odboru financovania nehnuteľností HVB Bank Slovakia Ľuboš Čema by Slovensko dosadil na čelo druhej päťky rebríčka. „Môj tip je šieste či siedme miesto,“ hodnotí.

Strategická poloha v strede Európy s východnou hranicou únie, vysoká úroveň pracovnej sily za relatívne nízku cenu a priemyselný rozvoj s dominujúcim automobilovým sektorom – to sú podľa neho hlavné konkurenčné výhody Slovenska.

Cenovo je západná časť Slovenska zhruba na úrovni susedných krajín, nájomné za sklady sa pohybuje medzi troma a piatimi eurami za štvorcový meter a mesiac. To sa týka tých najkvalitnejších skladov. Menej atraktívna väčšina sa prenajíma už od jeden a pol eura.

Hendikepom Slovenska je nedostatočná infraštruktúra a problémové majetkové vyrovnanie pozemkov, upozorňuje L. A. Farmer. Po doriešení týchto detailov pôvodom britský maklér pasuje Slovensko za čierneho koňa v logistickom developmente.

„Lokalizácia Slovenska je fantastická devíza, predovšetkým vzhľadom na blízkosť ľudnatých východných trhov,“ vysvetľuje.

V Bratislave

Ešte pred štyrmi rokmi bola výstavba nových skladov či hál skôr výnimočným javom. Ponuka bola minimálna a situovaná v nevyhovujúcich starých a aj kapacitne nedostatočných budovách.

Ako sklady a prekladiská sa využívali najmä bývalé výrobné prevádzky. Ani po stavebných úpravách zďaleka nespĺňali nároky na moderné logistické priestory.

V Bratislave dominovali predovšetkým bývalé priemyselné časti mesta – ako skladové lokality boli zapísané ulice Stará Vajnorská či Kopčianska v Petržalke. Prvé náznaky zlepšenia sa začali črtať v roku 2003 spolu s rozvojom priemyslu.

Vtedy podľa analýzy trhu s nehnuteľnosťami od J&T Globalu pribudlo sedemtisíc štvorcových metrov nových skladov. O rok neskôr to bolo už o desaťtisíc štvorcových metrov viac.

So vstupom do Európskej únie, ktorá odbúrala dovtedajšie hraničné obmedzenia, padli zábrany úplne. Obrat v hlavnom meste dokonalo otvorenie Logistického centra v Rači na jar minulého roka.

Bratislavský developer HB Reavis špekulatívne pustil na trh 66 600 nových „štvorcov“ prenajímateľnej plochy. S ich naplnením problém nebol – nových skladov je málo, zato dopyt je výrazný.

Spolu sa nový logistický park rozprestiera na pätnástich hektároch. Výhodou račianskeho centra je dobrý prístup na diaľnicu.

Dopravná dostupnosť je jednou z kľúčových podmienok úspechu logistických projektov. Ďalšou prirodzenou lokalitou pre podobný biznis je z rovnakého dôvodu spomínaná Kopčianska ulica.

Pre ostatné segmenty realitného trhu ide o málo atraktívnu lokalitu, no z transportného pohľadu je rozhodujúce napojenie na cestu do Rakúska. Aj preto tu vyrastajú ďalšie nové projekty.

Vedľa fungujúceho logistického centra Schenkeru otvára sklad aj slovenská pobočka spoločnosti Cargo Partner. Kopčiansku ulicu si vlani vybrala aj spoločnosť Sklados Bratislava pre špecifický samoobslužný – 57319 target=blank>„selfstorage“ sklad .

...aj mimo nej

Pribúdajú aj nové projekty mimo Bratislavy. Najmä neďaleký Senec sa perspektívne ukazuje ako budúce hlavné mesto domáceho logistického biznisu.

Okrem prírastkov z posledných dvoch rokov, pod ktorými sú podpísaní developeri Parkridge, IPEC či UBM, a dávnejšie otvoreného skladu obchodného reťazca, je veľkou akciou predovšetkým Senec Cargo Center. Na ploche sto hektárov by mali nielen v logistike, ale aj v obsluhe komerčného centra, administratívnych a bytových priestorov nájsť prácu až dve tisícky ľudí. Celkové investície majú podľa IPEC Groupdosiahnuť štvrť miliardy eur (takmer 10 mld. Sk).

Ďalším seneckým projektom je Bratislava Logistics Park pod taktovkou Karimpol Group. K predpokladanej prenajímateľnej skladovej ploche 60-tisíc štvorcových metrov môže – v závislosti od trhového vývoja - pribudnúť ešte päťnásobok.

Špekulatívnym projektom ostáva verný HB Reavis, ktorý začne tento rok stavať logistický park vo Svätom Jure. Tým v okolí Bratislavy pribudne ďalších 36-tisíc štvorcových metrov skladových priestorov.

Industriálneho a logistického segmentu sa týkala aj doteraz rekordná slovenská realitná transakcia – 62435 target=blank>akvizícia priemyselných projektov J&T Globalu medzinárodnou finančnou skupinou AXA za štvrť miliardy eur.

Projekty J&T Globalu v Trnave, Nitre či Dubnici ukazujú, že logistický segment sa nemusí sústreďovať len na Bratislavu. No zatiaľ ostáva najmä na západnom Slovensku.

Nedobudovaná kvalitná dopravná sieť brzdí rozvoj v strede Slovenska, ktorý je z geografického hľadiska na takéto aktivity prirodzene „odsúdený“. Sklady sa perspektívne budú rozvíjať v okolí Žiliny a napoja sa tak na rast automobilky Kia.

S väčším rozvojom kombinovanej a vodnej dopravy aj na celé Považie. No a prirodzene sa logistické budovy budú sústreďovať na okrajoch diaľnice D1, najmä medzi Bratislavou a Trnavou.

Nielen automobilky dávajú impulz na rast logistických centier. Aj elektrotechnické fabriky ako Sony či Samsung priťahujú tento biznis. Galantský Samsung napríklad buduje v meste logistické centrum pre celú Európu.

„Trh s logistickými priestormi je na Slovensku stále iba v plienkach,“ sumarizuje Ľuboš Čema. A dodáva, že nedostatočná ponuka nových kvalitných priestorov dáva priestor na viac špekulatívnych projektov.

Kto je Top

Späť na západ. Prvú priečka medzi logistickými lokalitami okupuje už piaty rok Belgicko. Titul mu vyniesla predovšetkým kombinácia kvalitnej dopravnej infraštruktúry a stabilne nízkej ceny nájomného. No a predovšetkým priaznivé čísla na strane ponuky.

Veď len v šiestich na logistiku najviac využívaných tamojších mestách a ich okolí je podľa European Distribution Report k dispozícii 17,5 milióna štvorcových metrov logistických priestorov. Na porovnanie, česká kapacita je len niečo vyše milióna štvorcových metrov, slovenská ešte zhruba o pätinu menej.

Čo sa týka ponuky, vedie v Belgicku Brusel s bezmála šiestimi miliónmi „štvorcov“ skladov, o desatinu menej ponúka tradičné prístavné mesto Antverpy. Vyhľadávanými lokalitami pre developerov sú aj Liége, Mechelen, Limburg, Gent a Charleroi.

Nájomné v Belgicku osciluje v intervale od približne 30 eur za štvorcový meter ročne v provinčnom Chareloroi po 47 eur v najdrahšom Bruseli, čo je dané najmä jeho štatútom centra európskej dvadsaťpäťky. O desatinu lacnejší je európsky prístav číslo dva Antverpy. Ten podľa servera stavebni-forum.cz ponúka aj najviac starších skladov v prístavných dokoch, ktoré sú pri nedostatku kvalitných stavebných pozemkov terčom renovačných developerských projektov.

Hoci európskym skladom dominuje momentálne trojlístok Belgicko, Francúzsko a Holandsko, netreba zabúdať na stredoeurópsky priestor. Susedné Česko na zemiakovej pozícii a len o priečku horšie Poľsko ukazujú, že s nimi treba vážne počítať.

Pre ich strategickú polohu, lacné a dostupné pozemky a v porovnaní so západnou Európou aj nižšou cenou práce a stavebnými nákladmi, ale aj veľkosť trhu. K významným majiteľom a nájomníkom skladových priestorov v tomto regióne patria s rastúcou spotrebou obyvateľstva práve maloobchodné reťazce. Maďarsko boduje, podobne ako Slovensko, aj dobrým prístupom na východné trhy.

Práve na východ povedú ďalšie kroky developerov, ktorí sa orientujú na priemyselný segment. Priamo to súvisí s rozvojom retailových sietí na Ukrajine, v Rumunsku, Bulharsku či krajinách bývalej Juhoslávie.

„Divoký východ“ je len krôčik od vstupu do EÚ, čo realitných hráčov posmeľuje. A tí sú, s poklesom výnosov nielen v západnej, ale už aj strednej Európe, nútení hľadať nové príležitosti na svoje podnikanie.

Ročné výnosy spadli pri logistických projektoch v Európe priemerne o jeden a pol percentného bodu v priebehu ostatných piatich rokov. Ani v silnom stredoeurópskom priestore už neprekročia ročne desať percent.

Balkán ponúka minimálne o pätinu vyššie zhodnotenie. A podľa L. A. Farmera treba vážne počítať aj s Tureckom. Je to vyše šesťdesiatmiliónový trh, ktorý logistické firmy nemôžu obísť.

Foto – Andrej Balco