Ekonomika funguje ako navzájom poprepájané vlákna pavučiny. Ak spotrebitelia nemajú dostatok peňazí alebo odvahy na nákup tovarov a služieb, prenesie sa to na obchodníkov, ktorí tieto produkty predávajú. Ak predajcovia spomalia objednávanie tovaru u výrobcu, do problémov sa dostane aj on. A v tejto situácii nastávajú pokojnejšie, ale o to ťažšie časy pre poskytovateľov logistických služieb. Ich služieb treba menej. Skladové a distribučné centrá rastú práve zvyšovaním kapacít obchodníkov a výrobcov.
Nič nenasvedčuje obratu
Logistických areálov na Slovensku akoby sa súčasná krízová situácia ani nemala dotknúť. Po slabšom začiatku roka sa obsadzovanie skladových priestorov výrazne rozbehlo. Zaznamenali sme takmer desiatku nájomných transakcií s celkovou výmerou vyše 180-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy. Za to, že priemerná veľkosť jedného prenájmu bola zhruba 20-tisíc m2, môžu najmä dva obchody. Najvýznamnejším je príchod logistikov z DHL do galantského ProLogis Parku, kde si zazmluvnili vyše 75-tisíc m2 priestorov. Nadpriemernú výmeru (24-tisíc m2) obsadí aj výrobca bielej techniky 150963>Whirlpool v lozornskom Westpointe, ktorý pripravuje spoločnosť Pinnacle.
Takmer všetky realizované prenájmy v tomto roku uzavierali developeri s klientmi vopred, teda ešte pred dokončením priestorov. Podľa realitných konzultantov z CBRE je v súčasnosti v Bratislave a širšom okolí vo výstavbe viac ako 218-tisíc m2 skladových priestorov a voľných je takmer 60-tisíc m2. Pritom ešte o niečo vyššia výmera by mala byť vo výstavbe v regiónoch Slovenska. Prevažne ide o špekulatívne projekty veľkých developerov, ako sú ProLogis, Immoeast alebo Ipec.
Automobilová pascaTento rok, v ktorom dopyt po logistických areáloch rekordne rastie, však môže byť na dlhší čas posledný. Prečo taký pesimizmus? Dôvodom je blížiaca sa recesia eurozóny a znižujúci sa dopyt po automobiloch či elektrotechnike. A to sú odvetvia, na ktorých slovenská logistika stojí. Výroba automobilov patrí asi k najcitlivejším odvetviam priemyslu, ktoré aj najrýchlejšie reagujú na ekonomický pokles vo svete.
Hrozba pre slovenskú logistiku sa skrýva nielen v troch automobilkách, ale predovšetkým v množstve menších dodávateľov komponentov. Hoci automobilky zatiaľ príliš nepripúšťajú väčšie zmeny vo výrobe, pokles dopytu spotrebiteľov v západnej Európe sa ich musí dotknúť. A to neobíde ani dodávateľov a na nich nadviazanú logistiku. Ak Volks- wagen, Peugeot alebo Kia obmedzia výrobu, musí sa to prejaviť aj na objeme dodávaných komponentov od subdodávateľov. Bude to znamenať nižšiu vyťaženosť logistických spoločností zabezpečujúcich prepravu, distribúciu a skladovanie ich výrobkov. To isté platí pre elektrotechniku. Menej predaného tovaru od Samsungu alebo Sony sa prejaví prázdnejšími továrňami, distribučnými skladmi, ale i cestami spájajúcimi logistické areály a predajne.
Výstrahou pre logistikov môže byť aj medziročné spomalenie rastu priemyselnej produkcie na Slovensku v auguste na 0,9 percenta, čo je trojročné minimum. Zatiaľ čo výroba dopravných prostriedkov stále šliape, už len mierny rast zaznamenali elektrotechnici. Menej by sa ekonomická recesia na západe mohla dotknúť distribučných centier maloobchodných predajcov. Ak nepočítame s najčernejším variantom, že by kríza úplne paralyzovala aj stredoeurópskych spotrebiteľov, sklady Tesca, Nay či C&A, ktoré zásobujú len okolité trhy, by mohli z toho vyjsť relatívne nepoznačené a nemuseli by výraznejšie redukovať obsadené priestory.
Znížený dopyt zo strany firiem pocítia najprv existujúce sklady, keďže poľaví tlak na ich rozširovanie, spomalenie pocítia aj developeri. Okrem rastúcich nákladov na financovanie výstavby hál sa budú musieť vyrovnať s opatrnejším prístupom klientov, predlžovaním doby na ich presviedčanie či rizikom opätovného prehodnocovania nájomných zmlúv. Takisto možno z dôvodu zhoršenia podmienok financovania a zvýšenej neistoty očakávať medzi firmami rastúci trend skôr priestory prenajímať, ako ich získavať do vlastníctva a správy. Táto prax však na Slovensku ani nebola rozšírená. Čím dlhšie bude finančná kríza pokračovať, tým väčší dosah bude mať nielen na realitných developerov, ale aj na ich zákazníkov.
Menej špekulatívnych projektovKlesajúci záujem o skladové priestory sa teda prejaví nižším počtom vznikajúcich logistických areálov. Už teraz cítiť oslabujúci sa záujem nových medzinárodných developerov o vstup na stredoeurópsky trh. Kríza môže zväčšiť rozdiel medzi plánmi investorov a ich skutočnou realizáciou. Kombinácia vysokých stavebných nákladov, cien pozemkov, najmä pri veľkých mestách, a finančnej neistoty znamená, že tomu, kto chce stavať, musia čísla v projekte sedieť na chlp, aby ho mohol realizovať. Hoci logistické haly nevyžadujú také veľké investičné náklady ako pri kanceláriách alebo obchodných centrách, aj tu banky zač- nú viac vyžadovať prísnejšie kritériá, ako aj reputáciu developerskej spoločnosti v podobe úspešne dokončených projektov.
Ak možno niečo v súvislosti s realizovanou ponukou a klesajúcim dopytom firiem očakávať, potom je to menej špekulatívnej výstavby. To sa v súčasnosti deje v západnej Európe, kde viacerí veľkí developeri, ako napríklad britský Segro, už nestavajú budovy bez dopredu zabezpečených nájomníkov a presúvajú sa do strednej a východnej Európy. Tu je spôsob hľadania nájomcov až v procese výstavby hál ešte stále v kurze. Takto budujú svoje areály ProLogis, Goodman, VGP, Immoeast, Pinnacle či HB Reavis s Ipecom. Práve nedávno dokončený a plne obsadený Ipec Point v Prešove je prvým špekulatívnym projektom mimo juhozápadnej časti Slovenska. K nemu sa pridajú aj ProLogis Park a logistické centrum od Immoeastu pri ďalšom logistickom uzle – Novom Meste nad Váhom.
Nejasný osud môže čakať projekty, v ktorých sa výstavba hál ešte nezačala. Hoci dramatické spomalenie dopytu firiem v priebehu najbližších mesiacov asi nehrozí, s touto brzdou musia developeri v budúcnosti počítať. A to znamená púšťať sa len do projektov šitých na mieru, čiže pre konkrétneho klienta. Prípadne pripravovať infraštruktúru a čakať na lepšie časy.
Viac obáv ako optimizmu
Optimistické hlasy tvrdia, že súčasnú situáciu môžu trhy v strednej a vo východnej Európe využiť vo svoj prospech. Recesia v západnej časti kontinentu má totiž spoločnosti nútiť k ďalšiemu znižovaniu nákladov, čo môže spôsobiť ich presun na východ. Najmä výrobné a logistické firmy by mali viac vyhľadávať lokality s nižšími platovými nákladmi a vybudovanou dopravnou infraštruktúrou, kde Slovensko patrí k premiantom. O dopyt by sa mali starať aj firmy, ktoré chcú vymeniť nekvalitné a nevyhovujúce skladové budovy za moderné priestory, ktorých je stále nedostatok.
Upozornenie v podobe klesajúceho záujmu firiem však prichádza, ako vždy, s istým náskokom z Českej republiky. V ostatnom polroku tu výstavba logistických areálov značne klesla, pričom stúpa aj počet prázdnotou zívajúcich hál. Jedným z hlavných dôvodov je aj pokles zahraničných investícií. Podľa spoločnosti Cushman & Wakefield sa záujem logistických spoločností medziročne znížil o 32 percent, výrobných o takmer polovicu. Developeri sa preto väčšinou zameriavali na rozširovanie už postavených parkov. Aj v prípade, že by došlo k najhoršiemu a dopyt by sa takmer zastavil, logistický trh na Slovensku nečaká žiadna pohroma. Nie je na ňom totiž výrazná nadbytočná ponuka v podobe prázdnych neobsadených hál.
Ilustračné foto - Vlado Benko
