Chcete kúpiť kaštieľ? Nie je problém. Len sa ponáhľajte, lebo idú na dračku. Za posledných päť rokov sa podľa údajov Pamiatkového úradu SR predalo takmer päťdesiat pamiatok, medzi nimi hlavne kaštiele a kúrie. Už dávno nie sú za korunu. Stoja niekoľko desiatok miliónov. A ďalších pár desiatok zhltnú pri oprave. Napriek tomu je o ne záujem. Kupujú ich najmä súkromníci, ich pôvodní majitelia i firmy. Predáva predovšetkým štát, ale aj obce.
Mať však na starosti historickú pamiatku, akou je kaštieľ či zámok, nie je med lízať. Tieto stavby sú síce pekné, ale aj staré. Zaslúžia si obdiv, no vyžadujú si veľa peňazí.
Ešte ťažšie je prísť na to, ako ich komerčne využiť, aby si na seba zarobili. Noví majitelia z nich robia svoje rezidencie, hotely a penzióny, prípadne školiace strediská. Organizujú sa tam firemné posedenia, svadby, kongresy, ale aj semináre a umelecké výstavy. Potenciál ich využitia je naozaj široký, len treba zvážiť viacero faktorov. Každá stavba je iná a má svoje špecifiká. Preto k nim nie je možné pristupovať podľa šablóny.
Predaj a nákup už serióznejší
Na Slovensku je pamiatkovo chránených takmer 560 kaštieľov a kúrií. Ešte pred desiatimi rokmi sa najmä obce kaštieľov a kúrií zbavovali, boli ochotné odovzdať ich tomu, kto sa o ne ďalej postará, takmer zadarmo. Nevedeli ich využívať, nemali peniaze na ich opravu a nevideli v nich potenciál. Preto im každý kupec prišiel vhod. Aj neseriózny. Tak sa stalo, že sa objekt predal, ale jeho chátranie pokračovalo.
Jedným z takýchto príkladov je kaštieľ v Ožďanoch pri Lučenci. Ten kúpil ešte v deväťdesiatych rokoch istý český podnikateľ, ktorý sa do jeho opravy nemal. Obec sa s ním súdila sedem rokov a získala kaštieľ späť. Potom ho predala spoločnosti Chateau z Banskej Bystrice. Tá opäť do kaštieľa nič neinvestovala. Dnes ho vlastní SAD Zvolen, ktorá ho získala v exekúcii.
V súčasnosti sú starostovia opatrnejší. „Už nepredávajú bezhlavo a kupcov si vyberajú starostlivejšie,“ myslí si Ľuboslav Škoviera z Pamiatkového úradu SR. Navyše niektorí sa snažia namiesto predaja objekty dlhodobo prenajať. S potenciálnym kupcom sa dohodnú, že keď do pamiatky „vrazí milióny“, predajú mu ju v budúcnosti. „Ideálne pre obec by bolo, ak by sa s majiteľom dohodla na spoločnom využívaní pamiatky,“ myslí si Ľ. Škoviera.
Aj kupci kaštieľov dnes uvažujú inak ako pred niekoľkými rokmi. Často sú zmierení s tým, že pri rekonštrukcii majetku sa musia riadiť istými kritériami opravy. Pamiatkarov neberú ako problém, ale ako partnerov. „Väčšina objektov, ktoré sa teraz predajú, sa aj opravujú, a to je hlavné,“ hovorí Ľ. Škoviera.
Najmä dobrá lokalita
Čo taký kaštieľ potrebuje? V prvom rade dobrú polohu. Niekedy záujemcovia chceli iba objekty vzdialené od Bratislavy najviac sto kilometrov. Aj v tejto lokalite je stále z čoho vyberať, na juhozápadnom Slovensku je totiž kaštieľ azda v každej druhej dedine.
Dnes sa však už záujem rozširuje na celé Slovensko. Úmerne stúpa s množstvom peňazí u podnikateľov, ale aj s možnosťou kúpy cudzincami. A otvárajú sa veľmi zaujímavé možnosti napríklad pre cestovný ruch. Veď napríklad len vo voľakedy slávnej zemianskej obci Liptovský Ján je dnes podľa internetovej stránky obce 16 kaštieľov a kúrií.
Ak má pamiatka vyhovujúcu dopravnú dostupnosť a v jej okolí sú ďalšie atrakcie, je to výhoda. Hotel Kamila v Čiernej Vode, ktorý sídli v zrekonštruovanej budove pôvodného klasicistického loveckého zámočku, spĺňa oba faktory. Nachádza sa neďaleko od hlavného mesta v blízkosti dvoch medzinárodných letísk a v jeho okolí je čo robiť. „Kaštieľ medzi troma majstrovskými golfovými ihriskami si na seba zarobí bez problémov,“ vysvetľuje majiteľ hotela Slavomír Magál, známy podnikateľ a manžel populárnej herečky.
To, že obec Šalgovce leží pri Piešťanoch, zohralo úlohu aj pri rozhodovaní manželov Darrellovcov o kúpe tamojšieho kaštieľa. Prebudovali ho na hotel s názvom The Chateau. „Už pri rekonštrukcii musíte mať jasné, akú klientelu chcete pritiahnuť. Ak sa rozhodnete pre hotel, nestačí hosťom ponúknuť iba ubytovanie. Tí, ktorí chcú bývať v zámku, očakávajú aj dobrú reštauráciu, víno, kvalitné služby a atrakcie,“ vraví britský občan David Darrell. Nečudo teda, že neďaleko ich hotela sa nachádza okrem kúpeľov aj prvotriedna strelnica na asfaltové holuby a airsoftový (hra na vojakov) areál.
Dobrá lokalita však nie je všetko. Treba ju vedieť aj spropagovať. „Náš kaštieľ sa nachádza v krásnom prostredí na vidieku, ale na odľahlom mieste. To je na jednej strane veľká výhoda, pretože ľudia tu nájdu pokoj a oddýchnu si od zhonu. Na druhej strane si to v podnikaní vyžaduje zvýšený dôraz na získavanie klientov,“ vysvetľuje Jozef Vyskoč, majiteľ Park Hotela Tartuf v kaštieli v Beladiciach-Pustom Chotári pri Nitre. Na rekonštrukciu kaštieľa si trúfol, keďže podniká aj v stavebníctve. Ale hotelierstvo a reštauračný biznis je niečo iné. Preto zdôrazňuje, že odhaliť, v čom je pamiatka výnimočná a čo sa dá ponúkať hosťom, musí najskôr premyslený marketing.
„Ak k tomu pridáte dobrú kuchyňu, originalitu interiérov a rozumné ceny, úspech by sa mal dostaviť,“ myslí si aj S. Magál. Potrebu dobrého marketingu si uvedomuje aj majiteľ The Chateau. Kaštieľ podľa neho potrebuje nielen domácich, ale aj zahraničných hostí. Na to, aby ich pritiahol, musí robiť intenzívnu propagáciu, pretože Slovensko je stále pre cudzincov neznáma destinácia na oddych.
Ako pritiahnuť hostí
Kaštieľ v obci Mojmírovce, ktorá je takisto len niekoľko kilometrov od Nitry, sa už se11. demnásť rokov snaží uživiť sám. Celý patrí akcionárom spoločnosti Coop Jednota, ktorá v ňom má aj svoje školiace stredisko. Okrem vzdelávania sa v kaštieli dá aj ubytovať v jeho hotelovej časti a najesť v reštaurácii.
Štefan Bugár, konateľ firmy Kaštieľ Mojmírovce, ktorá túto nehnuteľnosť spravuje, tvrdí, že objekt sa dá využiť od pivnice až po strechu. V Mojmírovciach na to idú cestou postupných krokov. Ku kaštieľu pribudovali bazén, opravili telocvičňu a z bývalého žrebčína urobili kongresové centrum. Z jednej časti klenbovej pivnice spravili strelnicu, v druhej práve budujú vinotéku.
Š. Bugár si uvedomuje, že kaštieľ nemá najlepšiu polohu a ani v jeho okolí nie je žiadna veľká atrakcia, ktorá by im pomohla pritiahnuť návštevníkov. Budúcnosť zariadenia preto vidí v rôznorodosti služieb. „Špecializácia iba na hotel by nás neuživila. Musíme preto diverzifikovať činnosť a nalákať hostí na regionálne špecifiká,“ vysvetľuje.
Jedným z lákadiel by mohlo byť miestne víno, ktoré má tradíciu aj kvalitu. Pritiahnuť návštevníkov najmä z Maďarska by mohol aj salón baróna Antona Grassalkoviča, ktorý je rodákom z Mojmíroviec. Ešte viac by sa z histórie dalo oprieť o kone, keďže v obci bol v minulosti slávny žrebčín a konali sa tam aj dostihy. „Kone tu chýbajú,“ pripúšťa Š. Bugár, ale upozorňuje, že v okolí sú dva ranče, kde sa dá zajazdiť. Pomôcť spropagovať kaštieľ, ale aj jeho okolie by podľa jeho správcu mala aj regionálna spolupráca s okolitými obcami, ktorá sa pomaly, ale isto v Mojmírovciach rozbieha.
Pomoc od štátu
Majiteľom kaštieľov a kúrií by pri podnikaní mohol pomôcť aj štát. Zatiaľ to však príliš nerobí. Štátny marketing a propagácia Slovenska ako celku sú biedne. Potvrdzuje to aj Š. Bugár: „Maďari si dajú reklamu na CNN a zvýši sa im návštevnosť krajiny. My chodíme na medzinárodné prezentácie, ale ťažko propagovať Mojmírovce, keď ľudia nevedia ani to, kde je Slovensko.“
|
Podľa Štefana Bugára by mohol kaštieľom pomôcť aj štát. |
Okrem zlepšenia propagácie by správca mojmírovského kaštieľa privítal aj to, keby sa pri udeľovaní grantov preferovali kultúrne pamiatky. Podľa Jozefa Lenharta, generálneho riaditeľa sekcie kultúrneho dedičstva ministerstva kultúry, je táto požiadavka reálna. „Preferovanie kultúrnych pamiatok umožňuje napríklad operačný program fondov EÚ Konkurencieschopnosť a hospodársky rast – s prioritou adaptovať významné pamiatky ako objekty cestovného ruchu i fondy Nórskeho kráľovstva,“ uvádza. Kaštieľu v Mojmírovciach by tiež pomohlo daňové zvýhodnenie. „Platíme väčšiu daň z nehnuteľností ako fabrika, ktorá má mnohonásobne väčší obrat,“ vysvetľuje Š. Bugár. Daň z nehnuteľností si určujú obce a tie majú podľa J. Lenharta právo vlastníkom kultúrnych pamiatok túto daň znížiť, alebo aj odpustiť. Len sa s nimi treba dohodnúť...
Majiteľom historických budov by mohlo pomôcť aj oslobodenie od dane zo stavieb. Súčasný daňový systém túto úľavu neposkytuje. Umožňuje však nepriamu daňovú úľavu v súvislosti s možnosťou rýchlejšieho odpisovania prostriedkov vložených do obnovy objektu nehnuteľnej kultúrnej pamiatky. Aj podľa D. Darrella by mal štát viac podporovať súkromníkov v rekonštrukcii kaštieľov. Vie, o čom hovorí, pretože sám do rekonštrukcie investoval už niekoľko desiatok miliónov korún a zo strany štátnych úradov sa dočkal iba byrokratických prekážok.
V akých rukách?
O tom, či majú ostať historické nehnuteľnosti pod správou štátu, alebo postupne prejsť do súkromných rúk, nepanuje medzi zainteresovanými zhoda. Podľa Ľ. Škovieru nezáleží na tom, či je pamiatka v štátnych, cirkevných alebo súkromných rukách. „Dobrý vlastník je ten, kto sa o objekt postará,“ hovorí.
Brit D. Darrell vidí budúcnosť historických budov najmä v privátnych rukách. Myslí si, že keď sa štát o ne bude starať rovnako biedne ako o propagáciu Slovenska, tak sa postupne rozpadnú. Aj podľa J. Vyskoča môže byť prechod pamiatok do súkromnej držby cestou k ich zachovaniu a záchrane. „Podmienkou však musí byť seriózny subjekt, ktorý má kvalitný podnikateľský zámer,“ dodáva.
Vyhnúť sa skaze by historické pamiatky mohli aj návratom do rúk pôvodných majiteľom – bezplatne alebo za peniaze.
Tak sa to stalo v prípade kaštieľa vo Veľkých Uherciach, ktorý dlho chátral. Obec po jeho odkúpení od štátu nemala na to, aby ho zrekonštruovala, a preto nehnuteľnosť predala potomkom jeho pôvodných majiteľov Thonetovcov. Tí mali v dedine továreň na ohýbaný nábytok, kde sa vyrábali okrem iného aj slávne stoličky tonetky.
Podľa starostu obce Milana Tomu terajší majiteľ kaštieľa už začal s rekonštrukciou. Plánuje objekt využívať na ubytovanie, reštauráciu a jeho reprezentačné priestory by mohli slúžiť na svadby a recepcie. „Nemalo by tam chýbať ani múzeum nábytku,“ dodáva starosta.
K potomkom pôvodných majiteľov sa dostal aj kaštieľ v obci Belá neďaleko Štúrova. Od štátu ho kúpila grófka Ilona von Krockow s manželom Matthiasom. Je pravnučka baróna Juraja Ullmanna, ktorý vlastnil nehnuteľnosť pred znárodnením. „Do konca tohto roka by mal z kaštieľa vzniknúť päťhviezdičkový hotel s názvom Raj východu,“ hovorí Michal Varga, starosta obce. V jeho areáli by mali pribudnúť aj golfové ihrisko, vínna pivnica a rodinné múzeum.
O obnovu pamiatok je obrovský záujem
Na otázky Profitu odpovedá Jozef Lenhart, generálny riaditeľ sekcie kultúrneho dedičstva Ministerstva kultúry SR.
Viacerí majitelia historických nehnuteľností vidia budúcnosť pamiatok v súkromných rukách. Aký je váš názor na budúcnosť kaštieľov a kúrií?
Myslím si, že najvýznamnejšie kaštiele a kúrie so zachovanými interiérmi by mali byť prístupné verejnosti a ostať vo vlastníctve štátu alebo mimovládnych organizácií. Napríklad vo Veľkej Británii je jedným z najväčších vlastníkov kaštieľov a hradov mimovládna organizácia National Trust. Vstup súkromného sektora je vhodný najmä pri objektoch, ktoré sú dlhodobo zanedbané. Pri nich by sa mohol akceptovať výraznejší zásah, ale aj zmena ich funkcie.
Aké sú riziká pri zmene vlastníkov historických nehnuteľností?
Veľkým nebezpečenstvom v súčasnosti je rozparcelovanie pôvodných parkov, ktoré boli súčasťou areálov kaštieľov, napríklad na novú rodinnú zástavbu. Takéto kroky by boli nezvratné a zamedzili by revitalizáciu historických parkov v budúcnosti.
Aké je podľa vás najvhodnejšie využitie pamiatok?
Nie každý objekt je vhodný na ľubovoľnú funkciu. Investori môžu konzultovať svoj zámer využitia kaštieľa na krajských pamiatkových úradoch, tak sa vyhnú zbytočným problémom v budúcnosti. Kaštiele a kúrie môžu slúžiť ako hotely, reštaurácie, ale aj ako penzióny pre dôchodcov, sanatóriá či reprezentačné sídla firiem.
Ako po predajoch funguje spolupráca súkromných majiteľov pamiatok s obcami a štátom?
Z praxe poznáme veľmi pozitívne príklady spolupráce majiteľov, štátnej správy, samosprávy a mimovládnych organizácii. Vyskytli sa však aj prípady obnovy pamiatok bez stavebného povolenia či špekulácie s nehnuteľnosťami a pozemkami.
Ako využívajú váš program Obnovme si svoj dom majitelia pamiatok?
Program je veľmi populárny. Tento rok je v rámci neho k dispozícií majiteľom kultúrnych pamiatok 190 miliónov korún. V súčasnosti ale registrujeme záujem až o jednu miliardu 752 miliónov korún.
Foto - Maňo Štrauch, Vlado Benko
