Kancelárske rekordy v Bratislave

Bratislavskému trhu s novými kanceláriami sa nevídane darí. Silný dopyt, ktorý sa odrazil v rekordnej výmere prenajatých priestorov v prvom štvrťroku 2007, pokračoval aj v nasledujúcom období. Celkovo si spoločnosti počas prvého polroka prenajali viac ako štyri pätiny výmery nájmov z celého minulého roka. Môže za to pokračujúci ekonomický rast krajiny, ktorý patrí s viac ako deviatimi percentami k najvyšším v Európe.

Rastie záujem aj výber

Väčšina realizovaných prenájmov súvisí s presunom pobočiek v iných európskych krajinách na Slovensko a s postupným rozširovaním medzinárodných spoločností, ktoré už sú v Bratislave zastúpené. Do nových priestorov sa tiež chcú sťahovať firmy sídliace dosiaľ v starších budovách s nižším štandardom.

Neobsadenosť nových priestorov sa tak v tomto roku dostáva na polovicu minuloročnej hodnoty. No pokles podľa štúdie konzultačnej spoločnosti CB Richard Ellis v budúcom roku zvráti veľký počet dokončených kancelárskych budov, ktoré sú v súčasnosti vo výstavbe.

V polovici tohto roka dosahovala výmera moderných kancelárskych priestorov v Bratislave približne 692-tisíc štvorcových metrov. Hoci je v súčasnosti veľa projektov vo fáze výstavby (napríklad Lakeside Park, druhá etapa Apollo BC, 108791 target=blank>Aupark Tower či 108394 target=blank>Galvani Business Centrum), veľkú časť z nich nedokončia skôr ako budúci rok. V prvých šiestich mesiacoch pribudli na trh štyri špičkové kancelárske budovy s celkovou prenajímateľnou rozlohou 70-tisíc metrov. Viac ako tretina tejto plochy je sústredená v prvej budove CBC, o niečo menej a len pre svoje potreby ich poskytuje bývalá najznámejšia čierna stavba 78359 target=blank>Dell Centrum na Fazuľovej ulici. O polovicu menšia výmera kancelárií, avšak v priamom centre mesta, je k dispozícii v 98396 target=blank>Pressburg Trade Center (PTC) a Park One. Do konca roka pribudne z väčších projektov dlho ohlasovaná Astoria Palace a Trade Center II.

Záujem o nové administratívne priestory stále rastie. Kým priemerná výmera prenajatých kancelárií v rokoch 2000 až 2005 predstavovala 50-tisíc štvorcových metrov, minulý rok to bolo už viac ako 80- -tisíc metrov a len za tento polrok si spoločnosti prenajali 65-tisíc metrov. Najväčšiu časť – takmer štvrtinu – si podľa štúdie CBRE zabrali firmy z oblasti profesionálnych služieb. Nasledoval výrobný sektor, reklama a médiá, bankovníctvo a poisťovníctvo a sektor informačných technológií. V Park One, ktorý je prenajatý na 90 percent, sa napríklad usídlili spoločnosti Trenkwalder, Pricewaterhouse-Coopers, Zurich Financial či L’Oréal. Medzi najväčších nájomcov PTC patrí Johnson Controls, Billa, DM Drogerie Markt, Horizont 21, Čechova & Partners a Reuters.

Nájomné hádankou

Množstvo prázdnych kancelárskych miestností v Bratislave postupne od jesene minulého roka klesá. Z vtedajších zhruba desať percent sa na konci prvého polroka 2007 znížilo približne o polovicu. Najviac k tomuto poklesu prispel nízky počet dokončených administratívnych priestorov v tomto roku.

Ak sa stavebné projekty developerov príliš neodlíšia od pôvodných plánov, možno v nasledujúcich dvoch rokoch očakávať záplavu v podobe 380-tisíc štvorcových metrov nových kancelárií. CBRE predpokladá, že dopyt nepoľaví a ponúknuté priestory nájomníci obsadia. Pretože väčšina novej ponuky prišla na trh začiatkom roka, niekoľko projektov developeri ponúknu na jeseň a v podstate žiadne väčšie nepribudnú na konci roka, autori štúdie očakávajú ďalší posun miery neobsadenosti smerom nadol.

Určite najväčší kancelársky komplex, ktorý dokončia budúci rok, je dvojka Apollo Business Centra. Len tento gigant ponúkne 72-tisíc štvorcových metrov nového kancelárskeho priestoru. Celková ponuka má dosiahnuť rekordných zhruba 220-tisíc metrov. Ak by aj celková novoprenajatá plocha v Bratislave dosiahla hneď historickú úroveň 120-tisíc metrov, miera neobsadenosti sa oproti súčasnému obdobiu zvýši, očakáva CBRE.

Rekordná výmera ponúkaných kancelárií budúci rok je istá a viac ako pravdepodobný je aj rekordný dopyt záujemcov. Pritom spomínaných viac ako stotisíc štvorcov, ktoré by mali nájomcovia obsadiť, nebude nijaký problém. „Stačí pár veľkých spoločností, ktoré sa usídlia v nových budovách a stovka je na dosah,“ domnieva sa Oliver Galata, konzultant spoločnosti CB Richard Ellis. O niečo skromnejší v odhadoch je Robert Čambal, realitný maklér Colliers International: „Tento rok predpokladáme zhruba 85-tisíc štvorcov prenajatej kancelárskej plochy, v priebehu budúceho roka očakávame mierny nárast na cca 90- až 95-tisíc metrov.“

Základná výška nájomného špičkových priestorov v centre mesta sa pohybuje podľa Colliers na úrovni 14 až 20 eur na štvorcový meter a mesiac. Mimo centra je to 9,5 až 12 eur. V priebehu budúceho roka sa masívny nárast nových kancelárskych priestorov v širšom centre prejaví aj vo výške nájomného, očakáva R. Čambal. Konkurencia predpokladá iný vývoj.

Aj napriek značnej rozlohe plánovaných projektov sa konzultanti CBRE nazdávajú, že nájomné ostane stabilné. Dôvod? Už teraz veľmi konkurenčná úroveň a celkové zvýšenie stavebných nákladov a cien pozemkov.

Ako Sofia

Hoci na väčšine európskych trhov je počas tohto roka naplánovaných pomerne málo nových projektov, nasledujúce dva budú znamenať podstatne väčšiu ponuku. Žiadne prekvapenie, najmä v krajinách strednej a východnej Európy. Zatiaľ čo v západnej Európe pribudnú na trh nové kancelárie v priemernej výške zodpovedajúcej štyrom percentám z existujúcej ponuky, mohutná výstavba v Moskve, Prahe, Budapešti a vo Varšave obohatí ponuku o viac ako pätinu zo súčasnej výmery.

Ako pripomína CBRE v štúdii o európskom kancelárskom trhu, nová ponuka môže v nasledujúcich dvoch rokoch slúžiť ako brzda rastu nájomného. A to aj napriek tomu, že očakávané načasovanie ukončenia projektov je pomerne rovnomerne rozložené. To znamená, že extrémnej záplave krátkodobej ponuky by sa trhy mali vyhnúť a budú mať dostatok času prispôsobiť sa jej. Medzi výnimky patrí Budapešť, kde sa v nasledujúcom polroku očakáva vyššia koncentrácia dokončených projektov.

V porovnaní s okolitými metropolami je v Bratislave 109388 target=blank>najnižšie základné nájomné na úrovni 216 eur za štvorec a rok. Rovnakú výšku dosahujú kancelárie v Sofii, kde nájomné vzrástlo medziročne o takmer šesť percent. V Bratislave jeho výška ako v jedinej metropole strednej a východnej Európy nerástla.

Celkové náklady (vrátane poplatkov a služieb) na prenájom kancelárie v centre Bratislavy sú jedny z najnižších v Európe. Aj podľa ďalšej poradenskej spoločnosti je slovenské hlavné mesto výškou nájomného takmer na konci rebríčka. Nasledujú už len estónsky Tallin a chorvátsky Záhreb. No výšku nájomného analytici vyčíslili na 264 eur. Je tak takmer porovnateľné s okolitými mestami (Prahou, Budapešťou, Viedňou). Z okolitých veľkomiest sa vymyká len Varšava s cenou 336 eur.

Ilustračné foto - Miro Nôta