Nové kancelárske budovy v Bratislave pribúdajú v stotisícoch metroch štvorcových. Budovanie administratívnych fabrík sa začalo v hlavnej biznis zóne pri Prievozskej ulici, v posledných rokoch už pokračuje aj mimo širšieho centra mesta. Pôvodnej biznis časti konkurujú jej menší súrodenci v iných štvrtiach metropoly. Expandujúce firmy si už môžu nové sídlo vyberať podľa polohy a dopravnej dostupnosti, štandardu vybavenia či nájomného.
V januári portál TRENDreality.sk usporiadal čitateľskú anketu s otázkou: „Kde by ste mali najradšej svoju kanceláriu?“ Najviac priaznivcov si spomedzi dvesto hlasujúcich získala lokalita modernej biznis zóny v širšom centre mesta. Tu by chcelo sídliť 43 percent účastníkov. V kancelárii v historickej budove centra mesta by chcela byť takmer tretina respondentov. Prekvapujúco malý podiel predstavovali kancelárske budovy na okraji mesta s diaľničným napojením (7 %). Naopak, vo svojom dome alebo byte by najradšej pracovala vyše desatina ľudí.
Kam chcú firmy
Nielen ankety, aj reálny trh potvrdzuje dopyt po kvalitných priestoroch čo najbližšie k centru. Lokalita je stále kľúčová a väčšina firiem nechce sídliť na periférii. No existujú firmy, ktoré takéto miesta naopak priam vyhľadávajú. Pri zohľadnení najmä ceny, dopravnej dostupnosti a špeciálnych požiadaviek nie sú okrajové kancelárske zóny bez šancí. Dôvodom môže byť aj väčší počet zamestnancov dochádzajúcich z danej časti.
„Niektorí klienti nechcú ísť do Petržalky, iní naopak preferujú len Petržalku. Závisí to od zloženia zamestnancov, či nemajú problém s dochádzaním. Lebo súčasné napojenie cez mosty nestačí pokrývať dopravné špičky počas dňa,“ vysvetľuje Juraj Jaroš, konzultant realitnej agentúry King Sturge.
Typickým príkladom administratívnej budovy na okraji mesta je Galvaniho Biznis Centrum. J. Jaroš má skúsenosť s klientom, ktorého oslovila práve dobrá dostupnosť. Oblasť ešte nie je taká zastavaná, nachádza sa blízko diaľnice. Niektorých klientov odrádza napríklad Apollo alebo Aupark, pretože je to už značne prehustené územie, hovorí.
Centrálna biznis zóna pri Prievozskej ešte viac zhustne dostavaním druhej časti Apolla, šiestej etapy BBC či sídla Strabagu. Na jej okraji sa navyše pripravuje Harbour City s rozlohou vyše 100-tisíc štvorcových metrov či Forum Business Center od HB Reavisu.
Kancelárska mekka Bratislavy už má aj alternatívy. Firmy hľadajúce menej tesný priestor mimo centra s nájomným pod zhruba 13 eur už budú mať pestrejšie možnosti.
Jednou z menších biznis zón je okolie nákupného centra Polus na Vajnorskej ulici pri jazere Kuchajda, ktoré je v réžii TriGránitu a jeho dvoch Millennium Tower. Po dokončení prvej fázy Lakeside Parku tu majú nasledovať ďalšie a tretia miléniová veža pri Poluse. Neďaleko si svoje sídlo buduje Slovenská sporiteľňa.
Najbližšie k centru má biznis zóna na pravom brehu Dunaja – stačí prejsť cez most. Nové projekty tu vyrastajú ako huby po daždi. Prilákať môže najmä rakúske firmy, ktorých manažéri často pendlujú medzi Bratislavou a Viedňou. Svoje nové sídlo tu bude zvažovať aj viedenská centrála IBM pre východnú Európu, ktorá sa má premiestniť o pár desiatok kilometrov nižšie po Dunaji.
Rozšírený Digital Park bude zaujímavý nadštandardným pomerom parkovacích plôch a prenajímateľnej výmery, navyše má neskôr pribudnúť jeho tretia a štvrtá časť. Najvyšším štandardom sa chce pochváliť dvojička vežiakov Emporia. Výhodou Centroparku bude kombinácia kancelárií, konferenčného centra, hotela a showroomov. Spiacou Ruženkou je stále Incheba s chýrmi o jej prestavbe, ktorá by priniesla veľké plochy nových kancelárií.
Ďalšie dve biznis zóny sa tiež držia diaľnice – jedna na východe, druhá na západe hlavného mesta. Na Patrónke si svoj Westend buduje J&T, pri letisku najmä nemecký Lindner s rakúskym Immorentom, Tatra Real, Aircraft a iní. Ponuková výška nájomného v týchto budovách na úrovni desať eur zrejme pôjde ešte dole, aby developeri mohli konkurovať napríklad početným petržalským projektom. V niektorých z nich už pýtajú majitelia nájomné aj pod desať eur na štvorcový meter za mesiac.
Zjednodušene možno povedať, že IT firmy využívajú najmä veľké biznis centrá. Lenovo zabralo petržalský Digital Park, IBM vežiaky pri Poluse (respektíve Tower 115), Dell si postavil vlastné sídlo v centre. Najďalej od centra sú programátori v HP, ktorí dali prednosť blízkemu letisku a diaľnici. Advokátske kancelárie majú naopak tendenciu sídliť v priamom centre, najlukratívnejšie je pre nich Hviezdoslavovo námestie s novo alebo nedávno zrekonštruovanými budovami. Špičkovú úroveň administratívnych priestorov ponúka napríklad hotel Radisson Carlton. V centre sídlia aj finančné, konzultačné a realitné spoločnosti či poisťovne, pre ktoré je sídlo v srdci mesta predovšetkým záležitosťou imidžu. „Je dokázané, že tieto firmy strácajú klientov, ak fungujú mimo najužšieho centra,“ upozorňuje J. Jaroš.
Reklamné a mediálne spoločnosti naopak využívajú na svoju prácu priestory nachádzajúce sa najčastejšie v obytných zónach mimo centra. Napríklad Creo/ Young & Rubicam má sídlo v Ružinove, Leo Burnett v tichšej časti centra, Saatchi and Saatchi funguje v Petržalke. Niektoré projekčné, prekladateľské alebo servisné spoločnosti dokonca sídlia v Šamoríne, Pezinku či ďalších mestečkách okolo Bratislavy.
Tieto firmy potrebujú priestory najmä na kreatívnu činnosť. A na to sú vhodné aj zrekonštruované rodinné domy či staršie kancelárie. So svojimi zákazníkmi sa niekedy stretávajú v kaviarňach. Podmienka fungovania v najužšom centre alebo biznis zóne je nepodstatná.
Čo chcú
Väčšina kancelárskych developerov sa snaží spĺňať „áčkové“ štandardy priestorov, samozrejme, prispôsobené na slovenské podmienky. Iné je A v Bratislave či Košiciach a iné v Londýne alebo New Yorku. Ale istá latka už existuje a určujú ju najväčší developeri. „Niektoré projekty túto úroveň stále podliezajú, ale štandardy ako dvojitá podlaha, podhľady, klimatizácia, flexibilné vnútorné delenie priestoru – to už ponúka v podstate každý projekt. Ale to pravé porovnanie medzinárodného najvyššieho štandardu s domácim príde na trh až s ponukou kancelárií v projekte Eurovea,“ nazdáva sa J. Jaroš.
Firmy sa často neuspokoja so sadrokartónovými priečkami a namiesto toho vyžadujú štyrikrát drahšie presklené. Za tie si musia extra zaplatiť. V štandarde ich zo všetkých projektov ponúka len Galvaniho Business Centre III, a to tiež len v určitom pomere. Podľa Olivera Galatu, konzultanta realitnej poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis, patria k frekventovaným požiadavkám aj protihlukové steny, vyššia kvalita kobercov či zvýšené požiadavky chladenia serverovne. Nájdu sa aj hrozienka ako v prípade obchodníkov s cigaretami. „Spoločnosť Imperial Tobacco, sťahujúca sa na Galvaniho, napríklad stanovila vyššie nároky na vzduchotechniku – s kapacitou viac ako 30 m3/hodina/človek, keďže v priestoroch chcú fajčiť,“ rozpráva.
Nároky advokátskych či konzultačných firiem súvisia aj s imidžom. Nezriedka sa objavujú požiadavky na kvalitnejšie vnútorné materiály na stenách (napríklad drevené obloženie). Iné spoločnosti chcú nadštandardné svietidlá so svietivosťou viac ako 500 luxov.
Hoci moderná kabeláž sa v nových budovách považuje za úplnú samozrejmosť, nie všade je súčasťou štandardného vybavenia. Dôvod je jednoduchý. Niektorí developeri sa totiž poučili z predchádzajúcich projektov, kde ju inštalovali na určitej úrovni, no významný klient prišiel s požiadavkou na vyššiu kvalitu, a tak ju museli prerábať. Na druhej strane je napríklad v budovách HB Reavis Group štandardom.
Koľko
Priestorové nároky väčších spoločností sa pohybujú spravidla od 500 do 10-tisíc štvorcových metrov. Ak príde menšia firma s požiadavkou napríklad na sto alebo dvesto štvorcov, vo väčších biznis centrách je to problém. Tie sú stavané tak, že klientov s takýmito požiadavkami developeri nemajú ako umiestniť. „Ak by mali jedno podlažie rozdeľovať pre desiatich nájomníkov, bolo by ťažké riešiť vchody, schodiská, výťahy, sociálne zariadenia, kuchynky. Preto sa v týchto budovách preferujú veľké firmy. Malými klientmi sa developeri vôbec nezaoberajú,“ objasňuje J. Jaroš.
Ani zostávajúce priestory v prakticky plnej budove nie sú vždy príležitosťou pre menšie firmy. Ak aj je v budove neobsadených napríklad päť percent, je to prirodzená rezerva, ktorú si developeri ponechávajú na budúce rozširovanie priestorov existujúcich nájomníkov. Tieto nezazmluvnené kancelárie sa zídu možno o dva-tri roky. Túto možnosť využil americký telekomunikačný gigant AT&T v Aupark Toweri, kde si prenajal vyše päťtisíc štvorcov plus približne rovnakú výmeru v rámci opcie, a Telefónica O2, ktorá obsadila len o pár stoviek štvorcov menej.
„Zaujímavé výmery pre developerov sa začínajú od 500 m2. Ak už majitelia budov prenajmú priestory aj menším spoločnostiam, musí ísť o etablované a prestížne značky,“ dodáva O. Galata. Takou je napríklad L’Oréal v Park One, ktorú ConvergenCE umiestnil už v začiatočnej fáze obsadzovania budovy.
Najväčšie časti kancelárií (rádovo niekoľko tisíc m2) hltajú vždy IT spoločnosti. Vyžadujú veľké otvorené priestory (tzv. open space) so zvýšenými nárokmi na vzduchotechniku. Tá je dôležitá z dôvodu veľkého počtu zamestnancov v miestnosti. Podľa O. Galatu priestorové požiadavky týchto firiem dosahujú zhruba 10 m2 na zamestnanca, no často iba 6 m2. Naopak, právnické firmy si potrpia na dostatok miesta pre zamestnancov, nezriedka má každý aj samostatnú kanceláriu. Preto sa hustota štvorcov pohybuje okolo 20 na zamestnanca.
Niekde medzi IT a advokátmi sa nachádzajú finančné a konzultačné spoločnosti. Často chcú open space, ale i jednotlivé kancelárie. K tomu často žiadajú aj zasadacie a konferenčné miestnosti. Poradenské a účtovné firmy ako KPMG, Ernst & Young či Deloitte prenajímajú v Bratislave od tisíc do šesťtisíc štvorcových metrov kancelárskych priestorov.
Tlak trhu v najbližších rokoch rozhodne, kde, čo a za koľko vyrastie. Značná dávka kancelárií vyššej triedy sa vybuduje v zóne Chalupkova, za vyššie ceny sa bude prenajímať aj v ďalších zónach okolo Starého Mesta, ako je napríklad Vydrica, Zuckermandel alebo River Park. Drahšia administratíva si nájde miesto aj v nábrežných projektoch na petržalskej strane Dunaja či pozdĺž trate budúcej električky.
Lacnejšia ponuka bude naopak smerovať aj naďalej na okraj mesta. Budú tam vznikať najväčšie kapacity a prichádzať najväčší nájomcovia. Ceny majú podľa developerov ešte veľa priestoru na pokles až k hranici 6-7 eur/m2 mesačne. Keďže na trh prídu stotisíce štvorcových metrov, pravdepodobne ho aj využijú. A to je pre podnikateľov dobrá správa.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch, Martin Rojko, Martin Miklánek
