Varšava sa v rámci metropol krajín V4 stáva čoraz zaujímavejšou investičnou lokalitou. Potvrdzuje to aj prieskum spoločnosti CBRE, podľa ktorého je práve hlavné mesto Poľska najpreferovanejším u investorov zameraných na realitný trh. Prečo je to tak a Varšava sa dostáva v rámci krajín V4 do popredia?
V aktuálnej analýze sa analytička WOOD & Company Eva Sadovská venovala nielen ekonomickej a životnej úrovni, ale aj vývoju na realitnom trhu v Bratislave, Prahe, Varšave a Budapešti, teda v hlavným mestách zoskupenia V4.
V analýze sa dozviete:
- Aká je životná úroveň v metropolách V4?
- Ako sa vývoj ekonomiky v Bratislave, v Prahe, vo Varšave a v Budapešti zmenil za posledné desaťročie?
- Ovplyvnila pandémia nezamestnanosť v jednotlivých mestách?
- Aký veľký je realitný trh v hlavných mestách zoskupenia V4?
Z metropol V4 je najvyššia životná úroveň v Prahe, skokanom dekády je Varšava
Jedným z univerzálnych ukazovateľov, ktoré hovoria o životnej úrovni regiónu je HDP prepočítaný na obyvateľa (v PPS, EÚ27 = 100 percent). Spomedzi regiónov metropol V4 (na úrovni NUTS 2) dosahuje najvyššiu úroveň Praha s hodnotou 205 percent z priemeru Európskej únie. Nasleduje Bratislavský kraj s úrovňou 162 percent, na ktorú sa v roku 2019 doťahoval región Varšava so 160 percent.
Júnový apetít Bratislavčanov po nákupoch bol najvyšší od vypuknutia pandémie
Samotná Varšava bez okolitého regiónu dosiahla dokonca úroveň 210 percent a od roku 2010 (s hodnotou 189 percent) vykázala najvýraznejší posun dopredu. Krajiny V4 spolu s ich metropolami majú za sebou desaťročie, počas ktorého prešli poriadny kus cesty – úspešne sa spamätávali z hospodárskej krízy, etablovali sa v EÚ a na Slovensku sa udomácnila aj spoločná mena eurozóny euro. Regióny všetkých hlavných miest V4, ako i samotné metropoly, zároveň zaznamenali za poslednú dekádu nárast populácie.
Nadpriemerná životná úroveň je v hlavných mestách a ich okolí ovplyvnená aj nízkou mierou nezamestnanosti. Ako sa ukazuje, sledované metropoly nezaznamenali významné prepady počtu zamestnaných ani počas pandémie. Najmenej výraznú zmenu dosiahol región Varšava, v prípade ktorého sa miera nezamestnanosti zvýšila z 2,1 percenta v roku 2019 na 2,5 percenta v roku 2020. V prípade Budapešti sa zvýšila nezamestnanosť z 2,5 percenta na 3,3 percenta, v Bratislavskom kraji z 2,4 percenta na 3,4 percenta a v Prahe z 1,3 percenta na 2,3 percenta.
Inflácia v júni zrýchlila na 2,9 percenta. Po piatich mesiacoch boli opäť drahšie aj potraviny
Veľký rast kancelárskej plochy v hlavných mestách V4
Hlavné mestá sa oproti ostatným regiónom vyznačujú aj vyššou kúpnou silou obyvateľstva. Pri porovnávaní metropol majú veľmi dobrú vypovedaciu hodnotu aj ukazovatele ako koncentrácia a vývoj nákupných centier, administratívnych budov, logistických centier, priemyselných parkov a rezidenčných komplexov. Tempo ich vývoja korešponduje s aktuálnym a očakávaným ekonomickým vývojom v danej metropole.
Za posledné desaťročie všetky hlavné mestá V4 zaznamenali realitný „boom“ a výmera administratívnych budov zaznamenala nárast. Podľa exkluzívnych údajov spoločnosti Cushman & Wakefield sa plocha administratívnych budov najviac rozšírila vo Varšave a to až o 74 percent na aktuálnych 6,04 mil. štvorcových metrov. Oproti roku 2010 sa o vyše 40 percent zväčšila taktiež plocha biznis centier v Bratislave a v Prahe na súčasných 1,95 mil. m2 a 3,69 mil. m2. Budapešť zaznamenala za posledných 10 rokov nárast výmery office budov o 28 percent na aktuálnych 3,94 mil. m2.
Varšava je top lokalitou realitných investorov
Investovanie do nákupných centier a administratívnych budov v Prahe a Bratislave majú slovenskí investori už zažité. Prostredníctvom podielových realitných fondov tak môžu investori prísť k majetku, ktorý by si individuálne dovoliť nemohli.
Príkladom je bratislavský Aupark, ktorého kúpna cena cca 450 miliónov eur bola z časti financovaná aj z prostriedkov investorov zoskupených v realitných fondoch pre kvalifikovaných investorov* (vysvetlené nižšie). Zaujímavým miestom pre investície sa stáva ale aj Varšava.
Odborníci z finančných trhov ju dokonca označujú prívlastkom „finančné centrum strednej Európy“. Na tamojšej burze sa v roku 2020 zobchodovali cenné papiere v podstatne vyšších objemoch ako napríklad v Prahe alebo v Budapešti.
Májové tržby obchodníkov sú vyššie ako pred pandémiou. Môžu za to otvorené obchody
Optimistický pohľad investorov na Varšavu potvrdzuje aj prieskum „Investor Intentions Survey 2021“, ktorý na prelome rokov 2020 a 2021 realizovala spoločnosť CBRE. Ten bol zameraný na preferencie investorov z krajín EMEA (Europe, the Middle East, and Africa) investujúcich na realitných trhoch.
Podľa tohto prieskumu je medzi investormi z regiónu CEE (Central and Easten Europe) najpreferovanejším mestom pre investície Varšava. Hlavné mesto Poľska ale obstálo aj v rámci regiónu EMEA, nakoľko investori mu priradili deviatu priečku.
Spomedzi metropol krajín V4 tak práve Varšava dosiahla u investorov zameraných na investície do realít najvyššie hodnotenie. Podľa výsledkov prieskumu CBRE najväčší záujem európskych investorov (až 35 percent) smeruje aj naďalej ku kancelárskym nehnuteľnostiam.
* Realitné fondy pre kvalifikovaných investorov:
- Kvalifikovaní investori – ide o investorov, ktorí majú vzdelanie a/alebo praktické skúsenosti v oblasti investovania a voľný kapitál v zákonom požadovanej výške
- Výška investície – pri fondoch kvalifikovaných investorov zákon hovorí o minimálnom vklade 125 tisíc eur
- Vyššie výnosy – správcovia fondov kvalifikovaných investorov majú voľnejšie ruky pri rozhodovaní o investíciách, vďaka tomu ich výnosy prekonávajú fondy určené pre širokú verejnosť
- Realitné fondy - obľúbeným typom aktíva, na ktorý sa fondy kvalifikovaných investorov zameriavajú, sú reality. Okrem kúpy a predaja nehnuteľností zastrešujú aj ich prenájom a správu, neplnia tak len úlohu investora, ale aj property manažéra.
- Eva Sadovská
Ekonomická analytička nadnárodnej investičnej spoločnosti WOOD & Company. Predtým pôsobila o. i. ako vedúca analytička Poštovej banky. Je absolventkou Fakulty matematiky, fyziky a informatiky Univerzity Komenského v Bratislave – odborov matematická pravdepodobnosť a štatistika, finančná a poistná matematika.
- Upozornenie
Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora
