Industriál má budúcnosť, dôležité sú rozhodnutia na reálnom základe

Ľudia chodia okolo nich a krútia hlavou. Kedysi boli pýchou rastúceho mesta, spájali sa s prísľubom rozvoja, prosperity alebo samostatnosti. Napríklad Zimný prístav, ktorý vyrastal ako súčasť najstaršej priemyselnej zóny v Bratislave. Ako aj ďalšie budovy tovární, či stavby, ktoré patrili armáde a majú svoje dôležité miesto v našich dejinách.

Cenné priemyselné nehnuteľnosti nájdete naprieč celým hlavným mestom.  Mnohé z nich štát neuznal ako objekty, ktoré treba zo zákona pamiatkovo chrániť. No všetkým je zrejmé, že sú dedičstvom, ktoré by sa nemalo búrať, ak to ich technický stav dovolí.

Nevyužitý potenciál

Ukážkou nevyužitých možností zostáva napríklad Zimný prístav. Bratislavské združenie Čierne diery, ktoré sleduje zabudnuté miesta v hlavnom meste, v ňom vidí šancu na vytvorenie historickej nadstavby nábrežnej promenády.

Pochádza z konca 19. storočia a kedysi to bol jeden z najväčších prístavov v strednej Európe. Konali sa tu aj Medzinárodné dunajské veľtrhy.

Prístav je v súčasnosti  jedným z posledných zvyškov najstaršej priemyselnej zóny v Bratislave v okolí Továrenskej a Bottovej ulice, ktoré sa nachádzajú v pešej vzdialenosti od centrálnej časti mesta.  V susedstve vyrástli nové projekty Panorama City a areál Twin City. Z neďalekej bývalej stavomontážnej haly ZSE a neskôr skladiska všetkého nepotrebného spravilo neformálne združenie architektov  kultúrny a dizajnu venovaný priestor Design factory.

Zóna, kde sa prístav nachádza, teda postupne mení nielen svoju tvár, no aj funkčné využitie. Vynovený prístav by jej atraktivitu značne umocnil, a to aj v nadväznosti na verejné priestory. V areáli prístavu je niekoľko pamiatkovo chránených objektov vrátane remorkéra Šturec, poslednej dochovanej motorovej vlečnej riečnej lode na Slovensku.

Hnutia aktivistov pripravili viaceré zaujímavé akcie na záchranu a rozvoj územia. Úspešnou výnimkou pri obnove areálu je historicky hodnotná budova Skladu č. 7 na konci nábrežnej promenády nákupného centra Eurovea. Jednou z ambícií bolo, že by v budove mohlo byť Technické múzeum, v súčasnosti však stavbu možno nájsť v ponuke na prenájom pre rôzne eventy.

V tomto roku publikovaná mapa industriálnych pamiatok uvádza viacero prípadov hodnotných budov, ktorých záchrana však zatiaľ zostáva otázna – či už ide o petržalskú smaltovňu, stanicu Železná studienka, Červený most alebo zanedbanú raketovú základňu na Devínskej Kobyle.

Zdroj: ciernediery.sk

Dotiahnuť až do konca

Príkladom citlivej a zároveň po ekonomickej stránke zmysluplnej obnovy pamiatky môže byť Pradiareň 1900. V súčasnosti je v hlavnom meste jediným budúcim office projektom, ktorý má našliapnuté na úspešné zavŕšenie.

Dôvodov prečo je to tak a prečo môže uspieť až v poradí tretí developer, ktorý sa budovu rozhodol obnoviť, je viacero.

Neúspešnosť v prípade obnovených pamiatok sa často spája s náročným plánovaním projektu s ohľadom na budúcu návratnosť investícií. Problémom môže byť často vyššia cena takýchto projektov oproti klasickej novej výstavbe. A tiež ochota otvoriť sa riešeniam, ktoré si vyžadujú originálny a nie zaužívaný, šablónovitý prístup.
„V rámci due diligence pred kúpou areálu si developer musí detailne prejsť  celú budovu a zistiť, v akom je stave. Zároveň si musí veľmi podrobne naštudovať pamiatkový výskum k budove, kde je na veľa stranách popísané, čo si predstavuje pamiatkový úrad,“ hovorí generálny riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko.
V prípade Pradiarne developer vyhodnotil, že takýto projekt bude ekonomicky zmysluplný len ako súčasť väčšieho celku.  V areáli bývalej cvernovej továrne tak pod názvom ZWIRN do roku 2020 vyrastie celá nová štvrť s 800 bytmi, občianskou vybavenosťou a atraktívnymi verejnými priestormi.

Úcta k minulosti prestížou

Rozhodnutie o tom, že výsledným využitím Pradiarne budú kancelárie padlo navyše na základe dôsledného posúdenia spotrebiteľského správania – ak by v budove urobili napríklad loftové byty, ich plocha by musela byť závratných 500 až 600 štvorcových metrov.  Pre vysokú cenu by preto mohli byť na trhu nepredajné.
Aj kancelárie vo vynovenej Pradiarni budú musieť obstáť na trhu napriek tomu, že ich cena bude o niečo vyššia, ako je priemer v lokalite a jej okolí. No YIT Slovakia verí, že existuje skupina užívateľov, u ktorých vnútorné priority prevážia nad potrebou úspory, ak by si kancelárie prenajali v bežne koncipovaných priestoroch.

„Do tejto budovy pôjdu ľudia, ktorí si môžu kúpiť Porsche, ale radšej si zadovážia zreštaurovaného veterána. Takí, ktorí si vedia vážiť historickú hodnotu a jedinečnosť takýchto budov vnímajú ako prestíž,“ dodáva Murcko.