Osem hodín ráno. Parkovisko sa plní a štvrťou sa nesie zvuk rozhovorov a atmosféra blížiaceho sa pracovného dňa. Masa elegantne oblečených ľudí mieri do kancelárií.
Do hodiny sa presun dokončí a ruch ustane. Situácia sa zopakuje ešte v čase obeda a potom popoludňajšieho odchodu z práce. No a posledná časť rannej masy opúšťa lokalitu večer medzi ôsmou a deviatou.
Sú medzi nimi najzodpovednejší pracanti i tí, ktorí sa zabudli pri drinku, na ktorý si zašli po šichte. Vrátnici pozerajú na prázdne parkovisko a vo výškových budovách bliká len zopár okien, v ktorých zostali nevyliečiteľní workoholici.
Obraz kancelárskej štvrte, ktorej anglický názov „central business district“ vyslovujú niektorí developeri administratívnych priestorov s posvätnou úctou. Bratislava čisto kancelársku štvrť nemá.
A ani nechce, pretože radnica presadzuje polyfunkčné riešenia. No biznis lokalít, ktoré by úlohu centrálnej lokality mali prevziať, je hneď niekoľko.
Predpoklady sú
Najviac predpokladov stať sa kancelárskym rajom má bratislavský Ružinov. Presnejšie, jeho južná časť v okolí Mlynských nív.
Na Plynárenskej ulici už stojí pätica biznis centier, pribudnúť má do dvoch rokov aj šieste. Len pár metrov vzdušnou čiarou od nich je aktuálne najväčšia kancelárska budova na Slovensku, Apollo Business Center, ktoré už čoskoro dostane mladšieho súrodenca s poradovým číslom dva.
Developer HB Reavis ho začal stavať v bývalom areáli Bratislavských automobilových závodov. Apollo II bude disponovať čistou plochou 71 240 štvorcových metrov. Dokončené má byť v priebehu roku 2008, presnejší termín zatiaľ nie je známy.
Takmer oproti obom budovám s menom rímskeho boha, ale pomenovaných po niekdajšej bratislavskej rafinérii, stojí ďalšia bývalá legendárna fabrika. Továreň na nite, známa ako „cvernovka“, premení na obytno-kancelársky komplex český developer Sekyra Group.
Pravda, koľko kancelárií a koľko bytov vo vynovenej cvernovke vlastne bude, nevie ešte povedať ani Sekyra Group. Podľa riaditeľky jej slovenskej pobočky Lucie Švecovej dostáva prednosť v súčasnosti rezidenčný projekt v Mlynskej doline.
Ale nie je sú to len jestvujúce a pripravované budovy, ktoré z okolia Mlynských nív robia budúci kancelársky distrikt. Jednak má táto lokalita strategickú polohu v blízkosti dvoch mostov ponad Dunaj.
Na skok do centra i Petržalky a pre– dostatok voľných pozemkov na to, aby k tým súčasným projektom mohli pribudnúť v budúcnosti ďalšie. Takých v slovenskej metropole až začína byť akútny nedostatok.
Na rohu Plynárenskej a Bajkalskej ulice je desať hektárov, kde bude stavať HB Reavis a rakúsky developer Europolis. Fakt, že v susedstve už stoja centrály Prvej stavebnej sporiteľne a Slovenskej elektrizačnej prenosovej sústavy, len dopĺňa biznis charakter tejto lokality.
Spoločne s nábrežím
Kým Bajkalská ulica bude bránou budúcej biznis lokality z jednej strany, z tej druhej to bude Karadžičova ulica. Administratívne patrí pod Staré Mesto, na jej okraji vyrastá kvarteto budov tvoriacich City Business Center (CBC), ktoré predĺžia kancelárie až za hranice druhého obvodu.
Spolu päťdesiattisíc štvorcových metrov hneď vedľa sídla VÚB definuje vstup do biznis zóny. Prvé dve budovy CBC otvoria na jar budúceho roka, zvyšné duo o dvanásť mesiacov neskôr.
Z tretej strany sa bude do tejto oblasti vchádzať z centra mesta. Geografická blízkosť totiž prirodzene spojí ružinovské projekty s tými, ktoré sa budujú na nábreží Dunaja.
Na ňom sa už dnes týči Tower 115, najvyššia komerčná budova v meste, ako ju prezentuje jej developer J&T Real Estate. Ide o niekdajšie Pressburg Center, v ktorom kedysi sídlili redakcie viacerých slovenských denníkov.
Z pôvodnej veže ostal len skelet, zvyšok už je nový šat spolu za takmer dve miliardy korún. Definitívne vežu otvoria na jeseň.
V jej okolí J&T vlastní aj ďalšie pozemky, na ktorých chce postaviť ďalšie kancelárske budovy a hotel. Finančná skupina na nábreží stavia tiež River Park vedľa Parku kultúry a oddychu. No ten je od biznis zóny ďaleko a konkurovať bude najmä administratívnym priestorom v centre mesta.
Na dunajskom nábreží pribudne ešte ďalších vyše dvadsaťtisíc štvorcových metrov nových kancelárií. V luxusnej štvrti Eurovea, ktorý tento týždeň po niekoľkých odkladoch konečne začal stavať írsky developer Ballymore Properties.
Pravdaže, v nej nebudú kancelárie osamotené, ale v kombinácii s obchodnými priestormi, bývaním a zábavou. Také chce mať mesto aj magistrát. Cieľom je budovať polyfunkčné projekty, aby sa nestalo, že po pracovnom čase bude štvrť zívať prázdnotou, vysvetľuje riaditeľ sekcie územných programov mesta Tibor Macko.
Ďalší kandidát
Už dlhšie sa do pozície biznis lokality štylizuje aj bratislavské Nové Mesto. A vôbec nie neoprávnene.
Samospráva vychádza developerom v ústrety, tí to využívajú. Najmä maďarsko-kanadský TriGránit, ktorý už stihol postaviť dve vysoké kancelárske veže.
Millennium Tower I a II majú spolu vyše štyridsaťtisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy. Sú súčasťou obchodno-zábavného centra Polus, a tak spolu s ním začiatkom roka menili majiteľa.
TriGránit ich predal rakúskej realitnej investičnej skupine Immofinanz. Chuť stavať ďalej nestratil.
O dlho očakávanej tretej sestre miléniových dvojičiek je zatiaľ ticho. No len pár desiatok metrov od Polusu, v susedstve vlakovej stanice, TriGránit pripravuje ďalší kancelársky projekt.
Prvá fáza komplexu s menom Lakeside má byť hotová o dva roky. K 23 tisícom štvorcových metrov v prvej fáze pribudne ešte o málo viac v druhej. Presný harmonogram výstavby druhej fázy zatiaľ nie je známy.
Kancelársky nádych Novému Mestu nedáva iba TriGránit. Tisíctristo zamestnancov Slovenskej sporiteľne sa usadí v 24-tisíc štvorcových metroch veľkej novej centrále banky.
Tú si sporiteľňa vybuduje vo vlastnej réžii za pomoci sesterskej developerskej spoločnosti z Rakúska. Na mieste, kde je dnes predajné centrum obytného súboru Koloseo, niekdajšia budova nábytkárskej firmy IKEA.
Práve developer Kolosea, rakúsko-slovenská BZ Group, plánuje postaviť v susedstve sídla najväčšej slovenskej banky ďalšiu kancelársku budovu. Administratívny komplex má mať zhruba 40-tisíc štvorcových metrov čistej plochy.
BZ príliš špekulatívnemu developmentu kancelárií neholduje. No či stavia projekt pre konkrétneho klienta, zatiaľ developer nespresňuje.
„Rokujeme s viacerými potenciálnymi klientmi, mix nájomcov sa formuje,“ tvrdí finančný riaditeľ BZ Dávid Bořuta. V susedstve kancelárií má podľa plánu vyrásť aj minimálne trojhviezdičkový hotel s dvesto až štyristo izbami.
Ako je v centre
Označenie centrálny biznis distrikt je spájané s lokalitami ako južná časť newyorského Manhattanu s povestnou Wall Street či londýnske City a prebudované doky. Nie každé veľkomesto podobnú typickú zónu má.
Najmä východoeurópske metropoly nemajú hranice kancelárskych štvrtí vyrysované celkom jasne. Napríklad Praha sa úspešne rozvíja aj bez zreteľnej administratívnej časti.
Bratislava vlastne tiež. Dôvodov, prečo sa takáto zóna v hlavnom meste nevytvorila skôr, je viac.
Jednak sa kancelárie začali vo veľkom stavať až pred pár rokmi. No a rozhodol aj fakt, že ide o pomerne malé mesto, v ktorom niet príliš veľa miesta na „škatuľkovanie“. Navyše Bratislave chýba aj tradícia kvalitného územného plánovania, myslí si špecialista na financovanie nehnuteľností rakúskej korporátnej banky Investkredit Andrej Včelík.
Viac-menej isté je, že sa centrum biznisu neprenesie do historického jadra mesta. Nedostatok pozemkov a vhodných budov dostatočnej veľkosti na rekonštrukciu tradičnému historickému jadru nenahráva.
Stred mesta je vyhradený inému typu klientov, pre ktorého je umiestnenie v strede mesta vecou prestíže a stratégie. Advokáti, notári či audítori.
Kancelárií v historickej časti je málo a patria medzi najdrahšie. Napríklad horná cenová hranica v najvychytenejších bratislavských kanceláriách v hoteli Radisson SAS Carlton dosahuje takmer dvojnásobok taxy, ktorú si účtujú developeri v niektorých nových biznis centrách.
Aj v úzkom centre Bratislavy vyrastajú zaujímavé projekty. No ide skôr o menšie budovy. Okrem niekoľkých prestavieb starých budov na moderné kancelárie na Hviezdoslavovom námestí či Štefánikovej ulici sú viditeľné dva projekty.
Astoria Palace, ktorú na Hodžovom námestí oproti prezidentskému sídlu buduje lokálna developerská skupina I.P.R. Ponúkne na prenájom okolo päťtisíc štvorcových metrov kancelárií.
Približne dvojnásobne veľký je Park One na Kollárovom námestí, ktorý vzniká pod taktovkou britskej Convergence Capital. Obe budovy majú byť hotové na budúci rok.
Už najbližšiu jeseň má byť skompletizovaný počin rakúskej Soravia Group na rohu Štúrovej a Jesenského ulice. Z dvanásťtisíc štvorcových metrov je už voľná len polovica. Nájomné sa má pohybovať okolo 15 eur za štvorcový meter a mesiac, čo zhruba zodpovedá priemeru v tejto lokalite.
Ilustračné foto – Vlado Benko
