Keď sa pred takmer desiatimi rokmi na Slovensku objavila podnikateľská misia taiwanských investorov, jedným z bodov ich programu bola aj návšteva vypáleného lesa na Záhorí pozdĺž diaľnice medzi Bratislavou a Malackami. Ponuka znela – lokalita pre priemyselno-technologický park. „Na tomto mieste vybudujeme technologické centrum na úrovni vedeckých parkov na Západe. Bude to európske Silicon Valley,“ vyhlasoval vtedajší okresný prednosta v Malackách Milan Vaškor. V čase, keď už ázijskí návštevníci pravdepodobne dávno zabudli, že navštívili Slovensko.
Sny o obrovských investíciách a dvadsiatich tisícoch pracovných miest budili v krajine s 20-percentnou nezamestnanosťou veľkú pozornosť. Vízia dostala meno Eurovalley. Iba zasvätení tušili, že 1 320 hektárov pozemkov, o ktorých sa hovorí, je vojenský výcvikový priestor.
A že potrvá roky, kým armáda začne uvažovať o ich „prepustení do civilu“. Napriek tomu sa pred voľbami v roku 2002 klopalo po základnom kameni. Výstavba priemyselného parku dodávateľov Volkswagenu pri Lozorne sa vyhlasovala za prvý krôčik mamutieho projektu.
Silný hráč
Základný kameň pri motoreste Kamenný mlyn vedľa diaľnice bol odvtedy dlho jediným hmatateľným plodom chimér o európskom Silicon Valley. Pred vyše troma rokmi do projektu vstúpila najväčšia slovenská developerská spoločnosť HB Reavis Group. Bola to predzvesť rozhýbania projektu, aj keď iným smerom oproti pôvodným plánom zakladateľov. „Pred štyrmi rokmi sme vstúpili do oblasti developovania logistických projektov. V tom čase ľudia, ktorí Eurovalley rozbiehali, nevedeli ako ďalej a hľadali záujemcov o vstup do projektu,“ spomína predseda predstavenstva Eurovalley, a.s., a šéf projektu za HB Reavis Adrián Rác.
Developer získal majoritu v správcovskej spoločnosti prostredníctvom občianskeho združenia Eurovalley. A. Rác rozpráva, ako nikto z iniciátorov nemal peniaze ani skúsenosti. Mali len neuskutočniteľnú víziu. Podľa neho to „bola len omaľovánka“ – príbeh v hlavách ľudí, ktorý musel niekto dotiahnuť do konca. Projekt nemal nič v majetku ani v nájme, len zopár štúdií, ktoré sa ukázali ako bezcenné. Jediným krokom vpred bol zmenený územný plán Bratislavského samosprávneho kraja a následne územné plány obcí.
Súčasný šéf Eurovalley spomína, ako krátko po vstupe do projektu sprevádzal v území nádejného investora. Ten bol dosť zaskočený, keď na mieste nádejného závodu uvidel iba hustý les. HB Reavis sa vtedy rozhodol zastaviť propagáciu územia smerom k investorom i médiám, kým ho neodlesní a nevybuduje na ňom infraštruktúru.
Od minulého roka sa na ploche Eurovalley konečne stavajú nielen cesty a inžinierske siete. Do zóny C, ktorá susedí s továrenskou časťou Malaciek, rozšíril fabriku nábytkársky Swedwood, zhruba hektárový pozemok odkúpila talianska betonárska firma Basso. Slovenská spoločnosť Eco Springs si vyhradila šesť hektárov, na ktorých chystá technologické centrum. Najväčší úlovok sa vlani HB Reavisu podaril, keď do malackej časti Eurovalley vstúpila belgická logistická firma VGP. Odkúpila 225-tisíc štvorcových metrov pozemkov, na ktorých plánuje vybudovať distribučné centrum. Doteraz teda našlo pána zhruba 35 zo 126 hektárov tejto zóny.
Ďalšou reálnou aktivitou je výstavba golfového ihriska v sekcii D pod Malackami v ekológmi často omieľanej lokalite Vasková. Areál Turistické centrum Záhorie na 100-hektárovej ploche má investor Kamaro Trading dokončiť začiatkom budúceho roka. Zóna E s 33-hektárovou rozlohou určená pre logistiku má podľa šéfa Eurovalley skolaudované siete, takže je tiež pripravená na vstup investora. Najrozsiahlejšiu zónu A nad Malackami so zhruba 200 hektármi sa HB Reavisu podarilo vyňať z lesného fondu, pracuje na projektovaní infraštruktúry a hál, rieši napojenie na diaľnicu.
V zóne D pripravuje aj 30-hektárovú plochu, kde bude dočasné bývanie. Dnes je to stále les. Je to zhruba dvojročný proces, kým sa to podarí, rozpráva A. Rác. Rozlúskli aj získavanie pozemkov od štátnych Vojenských lesov. Časť z nich si developer prenajíma, neskôr ich pred výstavbou sietí alebo objektov odkúpi a predá investorom, ktorí na nich vystavajú svoje prevádzky.
Ide o štandardné nájomné zmluvy na 50 rokov bez garancie predĺženia. Ide o penia ze. Na Záhorí sa už objavujú hlasy, ktoré aktivity HB Reavisu označujú ako klasický realitný biznis. Keď sa kupuje lacno a predáva s mastným ziskom. „Ide aj o speňaženie pozemkov, najprv však do nich treba investovať a pripraviť ich, podstúpiť riziko,“ bráni svoje A. Rác.
Podľa jeho slov pre neexistujúcu infraštruktúru pozemkov okolo diaľnice prepáslo Eurovalley v posledných rokoch viacero možných veľkoinvestorov. Jedným bol oceliarsky gigant Arcelor, ktorý nakoniec zakotvil v neďalekej Senici. Druhým taliansky koncern Pirelli. Výrobu káblov nasmeroval nakoniec do Maďarska.
„Že sa projekt pohol, je naša zásluha. Je prirodzené, že sme na tom aj zarobili,“ myslí si šéf HB Reavisu Ivan Valent. „Bez zisku to nebude robiť nikto. Ak niekto tvrdí, že motiváciou je iba zamestnať ľudí, tak je neúprimný.“ Primátor Malaciek Jozef Ondrejka oceňuje, že projekt sa vstupom silného developera zmenil z akademického na reálny. Ako hovorí, napriek mnohým negatívnym informáciám o HB Reavise z iných miest – a hoci si mesto partnera nevyberalo – je s vývojom projektu spokojný. Jedinú výčitku má k nedostatočnej informovanosti a práci s verejnosťou.
Malacky si od Eurovalley sľubujú v prvom rade vytváranie nových pracovných miest. Vo vyše 66-tisícovom okrese Malacky je podľa primátora iba čosi nad 10-tisíc pracovných miest. Sedemdesiat percent obyvateľov okresu tak za prácou cestuje zväčša do Bratislavy.
J. Ondrejka zdôrazňuje záujem vrátiť sa k pôvodnému zámeru – vybudovať na Záhorí mekku vedy, výskumu a supermodernej výroby. Že sa po rokoch v myšlienkach vracia k pôvodnému zámeru Eurovalley – technologickému parku, neskrýva ani HB Reavis. Dotýka sa územia po pravej strane diaľnice – vyše tisíchektárového zväčša zalesneného územia od parku Volkswagenu až takmer po Malacky. Developer tak oprášil myšlienku Innovation City, ktoré malo byť jadrom európskeho Silicon Valley. „Prečo to smerovalo na túto stranu, sme pochopili po návšteve parku Sophia Antipolis vo Francúzsku,“ vysvetľuje A. Rác. Jeho prvá etapa na rozlohe 2 300 hektárov sa zapĺňala 26 rokov. Ide o obrovský areál medzi morom a Alpami s rozsiahlymi továrňami, výskumnými centrami, univerzitnými pracoviskami, ale i hotelmi, bývaním, nákupnými centrami a zábavnými parkmi.
Každý niečo
K tomu smerujú aj plány na Záhorí. Súčasná prvá etapa má slúžiť ako zázemie pre Innovation City. A developer plánuje dotiahnuť do územia firmu, ktorá bude ťahákom. Mal by to byť svetoznámy výrobca, ktorý Eurovalley naštartuje. Na prípravu územia budúceho Innovation City treba navyše nájsť niekoľko sto miliónov korún, pričom developer riskuje, že sa slovenský Antipolis možno nikdy neuskutoční. „Kto nám zaručí, že nepríde vyjadrenie, podľa ktorého z 1 700 hektárov možno zastavať iba sto?“ pýta sa zástupca HB Reavisu. „Nemôžeme sa púšťať do projektu bez podpory vlády, ministerstva obrany, Vojenských lesov.“
Podobné zámery má pri Bratislave aj rakúsky investor, ktorý plánuje vybudovať vedecko-technický park Cepit pri Vajnoroch. Mal by stáť na zladení komerčných a vzdelávacích aktivít. Šéf investorskej firmy Axel Albrecht potvrdzuje, že zatiaľ majú o projekt záujem najmä developeri bytových a kancelárskych projektov. Tento rok sa má začať výstavba inžinierskych sietí pre Cepit, na čo majú nadviazať ďalšie aktivity.
A. Rác hovorí, že v Eurovalley môže vzniknúť 18- až 20-tisíc pracovných miest v horizonte 20 rokov. No vývoj nemožno umelo posunúť dopredu. Netreba čakať, že za rok-dva sa stanú zázraky, že bude obsadených 400 hektárov. Ak sa podľa neho podarí druhá etapa, prvými viditeľnými výsledkami bude výstavba infraštruktúry o päť rokov. Ekonomika by mohla pocítiť prínos Innovation City o ďalšiu päťročnicu. Príkladom pre Záhorie je viackrokový vstup Samsungu do Galanty a okolia. Podobného investora by si HB Reavis predstavoval aj na Záhorí. Pritiahol by ďalších dodávateľov, partnerov, výskum a vývoj.
Ilustračné foto - Milan Illík
