V osemdielnom seriáli prinášame návod ako vybrať efektívny administratívny priestor zodpovedajúci potrebám a predstavám vašej spoločnosti. V poslednej časti sa pokúsime načrtnúť koľko vás efektívny priestor bude stáť.
Klienti sa pri výbere nových priestorov zaujímajú o štandard, možnosti parkovania, zabezpečenie stravovania a v neposlednom rade aj o cenu. Efektívny administratívny priestor má byť výhodný aj z finančného hľadiska. Diskusia o cene medzi developerom a nájomníkom však nemusí byť vždy zrozumiteľná. Cena prenájmu za meter štvorcový je iba jednou zo zložiek konečnej sumy. Nájomník by si pred podpisom zmluvy o prenájme mal vždy vypracovať finančnú analýzu nákladov. Výsledná suma, ktorú každý mesiac zaplatí, pozostáva z výšky mesačného nájomného, výšky nákladov na rekonštrukciu či zariadenie kancelárie tzv. fit out a v neposlednom rade aj z prevádzkových nákladov.
Ceny prenájmov a ich vývoj
Počas krízy klesli ceny prenájmov administratívnych nehnuteľností v priemere o 10 % až 15 %. V prvom polroku 2010 si náš trh s administratívnymi priestormi už udržal stabilné základné ceny nájomného. Spomedzi krajín Vyšehradskej štvorky ponúka bratislavské centrum mesta porovnateľné ceny ako Budapešť. Mesačná prvotne požadovaná cena za prenájom administratívnych priestorov sa nachádza v rozmedzí od 14 do 18 eur/m2 v centre mesta, od 11 do 13 eur/m2 vo vnútornej časti mesta a od 9 do 11 eur/m2 vo vonkajšej časti mesta. Tieto ceny však odborní realitní konzultanti považujú skôr za orientačné „Ceny nájmov kancelárskych priestorov sa odvíjajú od viacerých faktorov ako napr. lokalita, štandard priestorov, situácia na trhu s prenájom, ale aj aktuálna obsadenosť v budove,“ hovorí Ermanno Boeris, riaditeľ Colliers International.
Developeri sa teraz snažia získať si nájomníkov najmä bonusmi a úľavami v podobe nájomných prázdnin, postupného zvyšovania nájomného alebo v podobe príspevkov na zariadenie kancelárie. „Očakávame, že ceny mesačných prenájmov budú počas druhej polovice roka 2010 stagnovať. Pomalý rast cien prenájmov očakávame až v roku 2011,“ dodáva E. Boeris.
S klesajúcou mierou neobsadenosti sa však misky váh naklonia na stranu prenajímateľov. Podľa odborníkov bude v horizonte troch rokov trh hladný po nových a kvalitných priestoroch, keďže projekty v dobrej lokalite, v dobrom štandarde a v primeranej cene sa obsadia rýchlejšie. „Zo zvyšujúcou sa obsadenosťou sa bude zvyšovať cena nájmu ešte neobsadených priestorov, budú sa tiež znižovať úľavy zo strany developerov. Doba kedy bolo možné získať veľmi výhodné podmienky pri sťahovaní alebo renegociácii sa v tomto roku pomaly blíži ku koncu,“ uvažuje E. Boeris.
Dôležitou obchodnou podmienkou, na ktorú treba klásť dôraz je dĺžka nájomného vzťahu. Štandardne developeri pristupujú na päť ročné nájomné zmluvy. V tomto prípade ponúkajú developeri bonus v podobe 3 až 6 mesiacov neplatenia nájmu. „V poslednom období sa však stretávame aj s kontraktmi na trojročné obdobie z dôvodu flexibility. Vzhľadom na súčasnú ekonomickú situáciu nájomcovia niekedy nevedia presne odhadnúť vývoj firmy v dlhodobejšom horizonte. Na druhej strane, spoločnosti majú silnejšiu vyjednávaciu pozíciu, ak sa prenajímateľovi upíšu na obdobie 10 rokov, pričom dĺžka zmluvy pozitívne ovplyvňuje ekonomické faktory,“ vysvetľuje E. Boeris.
Aj toto si treba prirátať k cene
Spoločnosť, ktorá hľadá cesty ako optimalizovať prenajaté priestory podľa aktuálnych požiadaviek a potrieb, musí investovať buď do efektívneho zariadenia alebo prestavania kancelárie. Výška týchto nákladov, ktoré označuje pojem fit out, závisí od rozsahu zmien a štandardu vybavenia kancelárie. Stlmiť okamžitý dosah takejto jednorazovej investície môže pomôcť prenajímateľ. Developeri ponúkajú nájomníkom flexibilné usporiadanie priestorov bezplatne, prípadne sú ochotní znášať časť nákladov na ich úpravu. Náročnosť zmien a výška investície hradenej prenajímateľom môže mať vplyv aj dĺžku prenájmu. V niektorých prípadoch znáša časť nákladov na prípravu priestorov aj nájomca. Vtedy sa môže dohodnúť s prenajímateľom a fit out rentalizovať a premietnuť do ceny prenájmu.
Ceny nadštandardne upravených priestorov vždy závisia od štandardu poskytnutého developerom. „Keďže situácia na slovenskom trhu nie je ustálená, každý developer poskytuje odlišný štandard a tiež aj odlišné ceny,“ dodáva E. Boeris.
Poplatky za parkovacie miesta
Zabúdať nemožno ani na dostatočný počet parkovacích miest pre zamestnancov a návštevy. Do mesačných výdavkov za prenájom preto treba započítať aj poplatky za parkovacie miesta. Niektorí prenajímatelia majú špeciálne vyhradené parkovacie státia pre klientov nájomcov. Ak tomu tak nie je, nájomca si musí zaplatiť za parkovacie miesta pre klientov samostatne.
Poplatky za parkovacie miesta sa líšia od lokality administratívnej budovy. Čím je budova bližšie k centru mesta, tým je nájom vyšší. Ceny sa taktiež líšia v závislosti od umiestnenia parkovacieho miesta. Poplatky za parkovacie miesta v exteriéri sú nižšie, ako pri podzemných parkovacích státiach. V širšom okruhu Bratislavy sa ceny za vonkajšie parkovacie státie státia pohybujú približne od 35 eur/mesiac a pri podzemných parkovacích státiach približne od 70 eur/mesiac. Ceny za prenájom parkovacieho státia sa v centre Bratislavy pohybujú aj nad 200 eur/mesiac v prípade podzemného parkovacieho státia. Niektorí prenajímatelia taktiež požadujú aj poplatky za správu parkovacieho miesta, pričom táto položka sa líši podľa individuálnych nastavení projektu.
Prevádzkové náklady
Prevádzkové náklady vrátane nákladov na energie predstavujú 25 až 50 % výšky nájomného. Ich výška závisí od rozsahu služieb, typu a veku budovy. Zvyčajne sa preddavok na prevádzkové náklady pohybuje zhruba na úrovni 3 až 4 eur mesačne za štvorcový meter.
Na prevádzkové náklady má výrazný vplyv správca budovy. Kvalitný facility manažment je kľúčom k úspore. Prostredníctvom efektívne nastavených procesov a činností dokáže vlastník budovy a tým aj nájomníci ušetriť peniaze. „Jednak je to energetický manažment, od výberu správneho dodávateľa energií cez výber a nastavenie technických zariadení budovy, výber zdrojov svetla a podobne až po osvetu u užívateľov budovy ako čo najviac ekonomicky a ekologicky ovplyvniť nákladové položky. Dôležitý je aj kvalitný systém zbierania a vyhodnocovania informácií, manažment činností ako je upratovanie, úprava okolia a podobne,“ Peter Brestovanský, riaditeľ divízie správy nehnuteľností firmy Cofely.
Rozumným využívaním energií je možné ušetriť od 5 do 10 percent nákladov. „Je dôležité, aby samotní zamestnanci vedeli, že neplytvať znamená šetriť peniaze firme a chovať sa ekonomicky aj ekologicky zároveň,“ dodáva P. Brestovanský.
Efektívna kancelária na TRENDreality.sk každú stredu v spolupráci so spoločnosťou Colliers International. Prečítajte si celý seriál.
