Aké zameranie má realitný fond Tatra Asset Managementu a kedy vznikol?
Realitný fond TAM investuje do slovenských komerčných nehnuteľností prinášajúcich investorom výnos predovšetkým vo forme nájomného. Fond vznikol v roku 2007 a v súčasnosti spravuje 15 nehnuteľností s celkovým majetkom 250 miliónov EUR. Portfólio nehnuteľností zahŕňa kancelárske, retailové aj výrobné nehnuteľnosti, ktoré sú rozmiestnené vo viacerých lokalitách Slovenska, podstatná časť majetku je však prirodzene alokovaná do nehnuteľností v Bratislave. Sme dlhodobým investorom, pre ktorého je kľúčové vytvorenie si dlhodobého vzťahu s nájomcami.
Čo uprednostňuje realitný fond ako dlhodobý majiteľ nehnuteľností?
Zámer spravovať nehnuteľnosti po dlhý čas ovplyvňuje celkový prístup k objektom a k ich nájomcom. Tento prístup sa prejavuje napríklad v technickej správe, ktorá vplýva na technický štandard objektov, životnosť technológií a následne na prevádzkové náklady budov. Ako dlhodobý vlastník nehnuteľnosti pri vzniku technického problému neriešime len dôsledok formou „záplaty“, ale snažíme sa jednoznačne identifikovať príčinu a odstrániť ju natrvalo. Vlastné skúsenosti nás presvedčili, že takýto prístup je nielen správny, ale aj z pohľadu prevádzkových nákladov veľmi efektívny.
Tento prístup sa snažíme preniesť aj do vzťahu s nájomníkmi, ktorých dlhodobá spokojnosť je pre nás veľmi dôležitá.
Najväčšou nehnuteľnosťou v majetku fondu je administratívny projekt CBC 3l4l5.
Je to tak. Nehnuteľnosti sme do majetku fondu nadobudli začiatkom roka 2014.
Aké kroky ste zrealizovali za tri roky od ich nadobudnutia?
S prevádzkovými nákladmi sme začínali na úrovni takmer štyri eurá. Za tri roky sme ich znížili o 15%. Ako každého investora nás samozrejme zaujíma dosahovaný výnos z nájomného. Na druhej strane, ak chceme uspieť na konkurenčnom bratislavskom kancelárskom trhu, musíme nájomcovi ponúknuť priestor za čo najlepších finančných podmienok. Tam okrem výšky nájmu treba započítať aj prevádzkové náklady a náklady na energie. Nájomcovi optimalizáciou prevádzkových nákladov poskytujeme vysoký komfort pri nižších celkových nákladoch. Technológie sú vyregulované a stabilizované, aby dosahovali maximálny efekt. Zároveň však sledujeme trendy vo vývoji technológií a systémov riadenia budov a snažíme sa ich využiť. Toto nám umožňuje vyhovieť zvyšujúcim sa požiadavkám nájomníkov na kvalitu ich pracovného prostredia.
Dôležitým kritériom záujemcu o priestory je dostupnosť parkovania. Majú nájomcovia v CBC 3l4l5 dostatok parkovacích miest?
Blízkosť centra a dobrá dostupnosť prostredníctvom MHD je jedným z benefitov tejto lokality. Už aktuálny pomer parkovacích miest a kancelárskej plochy nás zaraďuje na špičku v rámci Bratislavy. Avšak žijeme v dobe áut a nájomcovia chcú viac. Počet parkovacích miest je jedným z kľúčových kritérii pri výbere nehnuteľnosti a preto prirodzene na vylepšení parkovacích možností pracujeme. Aktuálne sa chystáme upraviť dopravnú situáciu v zóne našich CBC 3l4l5 o nové parkovacie možnosti na pozemku v ich susedstve.
Na čo sa môžu nájomcovia v CBC 3l4l5 už teraz tešiť?
Našou snahou je pracovať s objektmi koncepčne a tak dosiahnuť maximálnu spokojnosť nájomcov, o čom svedčí súčasné zloženie prevádzok v retailovej časti objektov. Máme novú kantínu, ktorá je lákadlom aj pre ľudí mimo objektov CBC 3l4l5, otvorili sme sieťovú kaviareň a v týchto dňoch sme rozšírili stravovacie možnosti o veľmi žiadaný segment čerstvých šalátov. Veríme, že aj tieto dodatočné služby nám pomôžu vytvoriť z CBC 3l4l5 ideálne miesto pre plnenie pracovných povinností a zároveň ponúknu aj širšiemu okoliu kvalitné služby.
V čom sú budovy CBC 3l4l5 iné oproti existujúcim prípadne novým objektom vyrastajúcim aj vo vašej blízkosti?
Bratislava sa momentálne nachádza vo fáze mohutného rozvoja a môžeme sa tešiť na projekty, ktoré ju výrazne posunú vpred, aj čo sa týka kvality verejného priestoru. V mnohých lokalitách si to však vyžiada mohutnú stavebnú aktivitu, ktorá bude mať dlhodobejší vplyv na kvalitu prostredia v ich bezprostrednom okolí. Naše nehnuteľnosti sa nachádzajú v stavebne zastabilizovanej lokalite a Karadžičova ulica poskytuje aj iné, možno zatiaľ nie úplne docenené možnosti a má veľký potenciál stať sa bratislavským bulvárom. Park v rámci Ondrejského cintorína je cez cestu, z business centier máme najbližšie do Medickej záhrady. Trend spríjemniť si pracovný deň polhodinkou v kľudnom prostredí parku sa bude určite vo väčšom meradle udomácňovať aj v Bratislave. Projekt novej autobusovej stanice bude ďalším, veľmi výrazným impulsom pre lokalitu.
Majú štvorročné objekty CBC 3l4l5 úplne iný štandard ako nové objekty?
Objekty CBC 3l4l5 sú porovnateľné s novými objektmi a náš nájomca rozdiel v komforte užívania priestorov nepocíti. Za štyri roky plnej prevádzky máme prvotné problémy vychytané, na rozdiel od nových budov, ktoré nimi zákonite budú prechádzať. Na ploche poschodí o výmere do 1 400 m2 sme schopní vytvoriť priestor v štandarde a v dispozičnom členení, ktorý plne uspokojuje požiadavky našich nájomníkov a zodpovedá náročným požiadavkám, ktoré sú v dnešnej dobe na kancelárske priestory kladené.
Ako sa zmenila správa vašich nehnuteľností počas takmer desaťročnej existencie realitného fondu?
Tak, ako rastie naše portfólio, vyvíjal sa aj náš prístup k jeho správe a na niektorých objektoch sme časť činností, napríklad výkon property managementu, presunuli na externých renomovaných partnerov, čím sme správu posunuli na ešte vyššiu úroveň. Napriek tomu sme ako vlastník veľmi aktívni vo všetkých našich objektoch a s našimi externými partnermi pri správe objektov naďalej otvorene komunikujeme.
