Úzke uličky, nedostatok miesta na parkovanie, ťažké zásobovanie, zápchy. To sú dojmy, ktoré sa vynoria pri pojme nákupné areály v centrách miest.
Netreba si však mýliť dojmy s pojmami. Na každého koňa sa sedlo nájde a skúsení developeri dokážu osedlať aj výzvu v podobe stiesnených pomerov, pamiatkovej ochrany, intenzívnej dopravy či nedostatku miesta na parkovanie.
- NEPREHLIADNITE:
- 116904>TREND Špeciál - Reality 2007
Obchodné domy v centrách miest sa vo svete pokladajú za protiváhu nákupných areálov na periférii. Na rozdiel od nich zabraňujú vyprázdňovaniu historických centier a poskytujú návštevníkom možnosť nakúpiť v blízkosti ich bydliska. V niektorých krajinách ako Nemecko alebo Anglicko nakupujú ľudia tradične v centre, obrovské shopping centrá pri diaľniciach vznikajú iba v posledných 20 rokoch.
Ich výstavba však odčerpáva zákazníkov z centier, pretože poskytujú lepšie možnosti parkovania, viac obchodov a väčšie plochy. V Anglicku dokonca výstavbu prímestských areálov koncom 90. rokov zakázali, aby podporili vnútromestské obchodné domy. Trend nakupovania v centre sa posúva skôr k luxusnému tovaru, službám, zábave, relaxu a gastronómii.
Vytrácajú sa z nich klasické potravinové supermarkety či sieťové obchody s lacnejším oblečením. Pri ich návšteve sa vyhľadávajú skôr zážitky a oddych, ako vozík plný minerálky a škatúľ s mliekom.
Príjmy rozhodujú
Po roku 2000, keď na Slovensku otvorili prvé moderné nákupné centrum Polus v širšom centre hlavného mesta, sa stavali obchodné domy najmä na okrajoch miest. Dôvodom boli najmä lacnejšie pozemky, jednoduchší povoľovací proces a možnosť vybudovania lacného parkovania. Developerov k tomu viedla aj zúfalá dopravná situácia v Bratislave najmä v čase dopravných špičiek, čo predlžovalo príjazd a odjazd z nákupného centra aj o hodinu.
Polus napríklad premenil poloprázdnu výpadovku Vajnorskú ulicu na rušný bulvár, ktorému sa vodiči v špičke radšej vyhýbajú. Stavalo sa teda najmä popri diaľničnom okruhu metropoly, kde pri letisku vyrástlo nákupné centrum Avion vrátane obchodných domov Ikea, Hornbach a Kika, v Lamači, kde postavili hypermarket Tesco, a Petržalke s shopping mallom Avion a nákupným areálom Danubia. Nákupné centrá sa stavali mimo centra aj v iných veľkých slovenských mestách. Príkladom je nákupné centrum Dubeň v Žiline, Optima a Cassovia v Košiciach a ďalšie.
Aupark je v Bratislave blízko centra mesta, aj blízko diaľnice.
Centrum miest tak ostalo doménou bývalých obchodných domov Prior s ich ponukou skôr orientovanou na slovenských a českých obchodníkov. Veľkí developeri sa o historické centrá začali zaujímať až vlani. Dôvodom je väčšia nákupná sila obyvateľstva a záujem o drahšie značky, ktoré majú tradične svoje miesto skôr v centrálnych obchodných domoch. Počíta sa pritom s tým, že ľudia s priemernými a nižšími príjmami ostanú nakupovať na periférii, lepšie zarábajúci však radšej minú peniaze v luxusnejšom prostredí.
Najvýznamnejším developerským projektom takéhoto druhu je zatiaľ 109339>areál Eurovea na ľavom brehu Dunaja medzi Starým mostom a Mostom Apollo. Jeho súčasťou má byť aj nákupné mólo Pribina Gallery so zhruba 55-tisíc štvorcovými metrami obchodnej plochy. Developer Ballymore z Írska od začiatku tvrdil, že je jeho záujmom pritiahnuť do nového chrámu obchodu drahšie značky vrátane takých, ktoré na Slovensku zatiaľ nepodnikajú.
Podľa prvých informácií je úspech tohto zámeru iba čiastočný. Jednu zo štyroch najväčších kontinentálnych predajní má v Bratislave otvoriť britská odevná značka Marks&Spencer, na druhej strane v Eurovei majú byť aj lacnejšie obchody ako Kenvelo, Dráčik či Diesel. Podľa toho sa zdá, že projekt bude skôr strednou triedou ako miestom luxusu.
Pravda, lukratívna lokalita na dunajskom brehu na dohľad od Starého Mesta a exkluzívna architektúra vrátane plánovaného promenádneho mosta cez Dunaj mala dať areálu punc výnimočnosti. O podobný punc sa uchádza aj najdrahší obytný projekt Slovenska 104947>River Park a jeho malá nábrežná obchodná zóna na opačnom póle centra. Majú v nej nájsť miesto najmä luxusné obchody.
Sny a sníčky
Úvahy o nakupovaní v centre Bratislavy oživil aj britský developer Lordship svojím zámerom 92004>prestavby Kamenného námestia na hotelovo-obchodný komplex Centre Plaza. Kompletné zastrešenie námestia a presťahovanie chodníkov do nákupného centra si zatiaľ nepotykalo s vkusom otcov mesta a jednoduchá zjavne nie je ani spolupráca Angličanov so slovenským spolumajiteľom areálu Ladislavom Krajňákom.
Plánované rozbehnutie stavebných prác v tomto roku i dokončenie pred Vianocami 2010 sa preto posúva do ríše želaní.
Veľké plány má v centre mesta aj luxemburská realitná firma Orco, ktorá svoju silu dokázala najmä v Českej republike. Po obytných projektoch sa na Slovensku pustila aj do obchodných prevádzok, keď tento rok kúpila dve budovy v centre Bratislavy – obchodné domy Dunaj so zhruba desaťtisíc štvorcami a bývalú centrálu VÚB, ktorú chce prestavať na luxusný polyfunkčný dom City Gate s dvoma podlažiami módnych predajní a exkluzívnym bývaním.
Šéf Orca Jean-Francois Ott 103630>sa netají zámermi dotiahnuť do Bratislavy drahé značky oblečenia, klenotov a kozmetiky ako Gucci, Zara alebo Christian Dior, ktoré sú doma v Paríži, Londýne a Miláne. „Ľudia sú rovnakí všade na svete, majú radi luxus. Chcú si kupovať drahé veci, jazdiť v Mercedese,“ odpovedá na otázku, či si luxusné obchody v slovenskej metropole nájdu zákazníkov.
Ďalšie pripravované megaprojekty nadväzujú na dopravné uzly. Prestavba autobusovej stanice na Mlynských nivách na obchodno-zábavné centrum Twin City sa tento rok rozbehla búracími prácami. Projekt developerského lídra HB Reavis Group za 17 mld. Sk predpokladá vytvorenie takmer stotisíc štvorcových metrov pre nákupy a zábavu. Z toho však bude nezvyčajne veľká časť zasvätená práve fitnescentrám, kinám, reštauráciám a kaviarňam, športoviskám a iným atrakciám.
Ďalším snom za pár miliárd je prestavba bratislavskej Hlavnej stanice na polyfunkčný komplex. Sníva ho firma I.P.R. Slovakia. V rámci neho má vzniknúť ešte väčšie shopping centrum s plochou 110-tisíc štvorcových metrov. I.P.R. však 104086>výrazne mešká s podstatne jednoduchším projektom – kancelárskou Astoriou na Hodžovom námestí s desatinovým rozpočtom. Ťažko preto uveriť, že by bola schopná zvládnuť taký dopravne zložitý projekt, ako je prestavba Predstaničného námestia za 7 mld. Sk. Okolo zámeru sa točia solventné zahraničné realitné skupiny, ktorých meno by bolo zárukou jeho úspešného dokončenia. Nie je však isté, či sa s I.P.R. dokážu dohodnúť.
V centrálnej zóne Bratislavy treba spomenúť aj ďalšie projekty ako prestavba kúpeľov Centrál či železničnej zastávky Filiálka. Reálne sa však ešte práce nerozbehli, prípadne sa zastavili. Podobný je osud ružinovského Priora. S dlhšou odmlkou sa v súvislosti s nákupným centrom opäť spomína takmer zabudnutý projekt prestavby Námestia SNP, aj v jeho prípade však Dunajom pretečie ešte veľa vody, kým si v ňom prvý návštevník naplní nákupný vozík.
Netušený potenciál
Centrálne mestské zóny priťahujú developerov aj v menších slovenských mestách. Ich výhodou je, že pozemky nie sú také drahé ako v Bratislave, pričom aj konkurencia je nižšia. Najvýznamnejším hráčom na tomto poli je HB Reavis 109854>so svojím zámerom vstúpiť do viacerých miest povestným bratislavským Auparkom. Paradoxom pritom je, že petržalský originál nie je nákupným centrom v strede mesta, ale pri diaľnici.
HB Reavis sa napriek tomu hotuje priniesť do Košíc, Žiliny, Ružomberka, Piešťan, Trenčína aj inde moderné chrámy nakupovania, zábavy a gastronómie. Už prvé kroky v Žiline viedli ku konfliktu s konzervatívnou časťou obyvateľstva, ktorá si život v centre mesta predstavuje celkom inak, ako prechádzku luxusnými obchodmi pod sklenou strechou. Fanúšikovia takéhoto životného štýlu sú však početní a vďaka rastu priemerných príjmov ich ešte pribúda. Obchodníci, ktorí sa na nich zameriavajú, sa však zväčša odmietajú nasťahovať do obchodíkov na pešej zóne.
Zaujímavým lakmusovým papierikom schopnosti slovenských miest vsiaknuť štvorcové metre obchodných plôch je Europa Shopping Center v Banskej Bystrici. Trojpodlažný shopping mall s 25-tisíc m2 obchodnej plochy a ďalšími päťtisíc metrami pre šport a zábavu otvorili neďaleko bystrického centrálneho námestia vlani v novembri. Prekvapením pre odborníkov bola už rozloha obchodných priestorov, lebo toto krajské mesto sa nemôže pochváliť žiadnym významným priemyselným investorom, ktorý by vytváral pracovné miesta a zvyšoval príjmy.
Europa sa však rýchlo zaplnila obchodmi, v máji tohto roka otvorili aj jej relaxačno- zábavnú časť a na jar prišlo ďalšie prekvapenie – shopping centrum do svojho stredoeurópskeho portfólia odkúpil jeden z najväčších realitných hráčov kontinentu – holandská banka ING. Developer Europy VAV Invest vzápätí ohlásil plán vybudovať o niečo menšie nákupné centrum aj v susednom Zvolene, neskôr v Liptovskom Mikuláši a iných mestách. Predpokladá sa, že v chrbte s finančnými fondmi ING.
Záujem takéhoto významného hráča svedčí o silnejúcom záujme návštevníkov i developerov o nákupné centrá v strede miest. Po ďalšie príklady netreba chodiť ďaleko – v Prešove sa pripravuje shopping centrum Multi Developmentu, v Liptovskom Mikuláši Jasna od Verexu, v Poprade chce stavať BZ Group, Novú Nitru namiesto pivovaru Real Estate Assets. Už sa stavajú nitrianske Mlyny či začína sa s prestavbou košického hotela Slovan, ktorá splodí aj obchodnú galériu.
Pohľad do histórie
Nákupné areály v centrách miest sa začali vo svete stavať začiatkom 19. storočia, keď rast životnej úrovne a pribúdanie mestského obyvateľstva viedli k zintenzívneniu potreby nakupovania všetkých komodít na jednom mieste. Dovtedy úlohu nákupných centier plnili trhy.
Za historicky prvé veľké shopping centrum sveta sa napriek tomu pokladá Veľký bazár v perzskom Isfaháne v súčasnom Iráne. Niektoré zdroje hovoria o jeho založení v 10. storočí. Tvorí ho dvojkilometrová krytá ulica obojstranne zaplnená obchodmi. Takéto usporiadanie neskôr dostalo názov nákupná promenáda (shopping promenade).
Jedným z najväčších na svete je Teheránsky bazár dlhý 10 kilometrov alebo Veľký bazár v tureckom Istanbule. Skladá sa z 58 ulíc a má 4 000 obchodov. Tieto historické nákupné centrá väčšinou vznikali okolo 15. storočia. Otvárali ich aj v Európe, ako napríklad oxfordský Covered Market z 18. storočia.
Prvými skutočnými obchodnými domami boli napríklad Burlington Arcade v Londýne z roku 1812 alebo Westminster Arcade v antickom štýle z roku 1821 v Providence na Rhode Islande v USA. Slávna milánska Galleria Vittorio Emanuelle II nasledovala v roku 1860, moskovský GUM nepostavili za socializmu, otvorili ho už v roku 1890. Obchodné domy vyrastali v najbohatších mestách sveta a mnohé z nich fungujú dodnes, ako napríklad Pasáž v Petrohrade z roku 1850.
Bratislava si ako provinčné mesto musela na prvý väčší obchodný dom počkať do roku 1931. Vtedy postavili päťpodlažný Dom služby českej obuvníckej firmy Baťa na Hurbanovom námestí. Ako inak, v konzervatívnej Bratislave vzbudil svojou modernou architektúrou veľký odpor. Nahneval obyvateľov aj tým, že zakryl zvyčajne voľný pohľad na Michalskú bránu.
Najmä v medzivojnovom období sa obchodné domy stavali v centrách nemeckých miest, kde sú najobľúbenejším spôsobom nakupovania dodnes. V Hamburgu, Amsterdame, Londýne a iných mestách sa na polyfunkčné zóny s obchodnými plochami v súčasnosti prestavujú bývalé prístaviská v blízkosti centier. Obrovské nákupné centrá často vznikajú v podzemí na križovatkách metra, pri železničných staniciach a všade tam, kde sa predpokladá veľký pohyb chodcov.
Obchodné domy sa na Slovensku stavali najmä v 60. a 70. rokoch – vtedy vznikali OD Prior v centrách miest, ale napríklad aj Dom módy Dunaj na bratislavskom Námestí SNP. Po roku 1990 odkúpila časť OD Prior americká sieť supermarketov K-Mart a neskôr ich predala britskému konkurentovi Tesco. Zvyšné obchodné domy štát sprivatizoval a dodnes ich zväčša pod názvom Prior prevádzkujú slovenské firmy.
Foto - Peter Kremský, Vlado Benko
