Dnes má investorská spoločnosť Centrop patriaca pod Reform Capital pripravenú prvú fázu na 70 hektároch so zameraním na priemyselné využitie. „Územie sa nachádza v priamom susedstve s automobilkou Volkswagen a ďaleko od existujúcich obytných zón. Predurčuje ho to k využitiu na výstavbu dodávateľského parku,“ hovorí Michal Smolec, projektový manažér Centropu.
Priestor pre Volkswagen
Investor vychádza z rastúceho dopytu firiem po halách v priemyselných a logistických parkoch. Priamo reaguje aj na veľké investície Volkswagenu do bratislavského závodu. „Blízkosť dodávateľov k výrobnému závodu by významne skrátila čas dodávok, eliminovala ťažkú koncentrovanú dopravu na diaľnici a priľahlých cestách a s tým spojenú tvorbu emisií CO2,“ dodáva M. Smolec.
Zámer vychádza z urbanistickej štúdie, ktorú vypracovalo štúdio Compass. Podľa spoluautora štúdie, architekta Juraja Benetina sa Bratislava severozápadným smerom rozvíjala trochu v nerovnováhe aj čo sa týka funkcií. „V tomto póle naďalej dominuje bývanie. Je však dôležité, aby sa tu posilňovali aj ďalšie mestské funkcie, akými sú služby verejnosti, obchod, administratíva či ľahký priemysel, ktoré spoločne vygenerujú nové pracovné miesta,“ opisuje J. Benetin.
Centrop by tak mohol byť doplnkom k staršej rezidenčnej zástavbe Záhorskej Bystrice a Lamača aj k vznikajúcim Borom s obchodmi a plánovaným bývaním. J. Benetin vníma toto územie ako bránu do hlavného mesta. Preto by tu nemal vzniknúť „súbor škatúľ“, ale komponovaná kompaktná zástavba doplnená blokovou zeleňou. Územie podľa neho má potenciál na rozvoj bez toho, aby zaťažilo dopravnú infraštruktúru mesta podobne ako bujnejúce satelity v jeho okolí.
Konateľ a spoluzakladateľ Reform Capitalu Martin Drázský si vie v druhej fáze predstaviť aj výstavbu dostupného bývania. „Nie je logické pestovať v Bratislave kukuricu a rozvíjať logistiku 30 kilometrov a stavať bývanie 20 kilometrov od mesta,“ zdôrazňuje.
Pozemkové úpravy finišujú
K začiatku výstavby je však ešte ďaleko. Reform Capital aktuálne finišuje so scelovaním pozemkov a čaká na zmenu územného plánu mesta. Podľa M. Smoleca je štúdia na zmenu územného plánu hotová dva roky, mesto sa ňou však nezaoberalo, pretože ešte neschválilo staršie zmeny a doplnky.
Vizualizácia projektu Centrop Zdroj: Centrop City
J. Benetin upozorňuje, že spôsob, akým Bratislava obstaráva a schvaľuje zmeny územného plánu robí mesto nekonkurencieschopným a nepružným. M. Drázský dodáva, že mesto sa tým samo pripravuje o šancu na získanie investícií. V okolitých obciach a mestách sú samosprávy pružnejšie a projekty sa stavajú na ich území, čím metropola prichádza o pracovné miesta a daňové príjmy.
Centrop má navyše podporu mestskej časti, na ktorej území leží. „Projekt sa nachádza v nekonfliktnom území a môže priniesť do mestskej pokladnice, a tým pádom aj do pokladnice mestskej časti, chýbajúce financie na jej modernizáciu a ďalší rozvoj,“ pochvaľuje si doterajšiu komunikáciu s investorom starosta Záhorskej Bystrice Jozef Krúpa.
Územie medzi Bormi a fabrikou Volkswagenu zatiaľ tvorí poľnohospodárska pôda rozdrobená medzi množstvo vlastníkov. Zo 600 hektárov vlastní Reform Capital 270 hektárov, teda necelú polovicu, zvyšok majú jednotlivci, cirkev či štát.
Mapa zóny Centrop Zdroj: Centrop City
Firma odkúpila pôdu od zhruba troch tisícok vlastníkov a od roku 2006 pracuje na scelovaní pozemkov. Snaží sa vytvoriť logické a využiteľné tvary pozemkov, ktoré rozdelí do sektorov pre jednotlivé fázy výstavby a ponúkne ich priemyselným developerom. Drobným vlastníkom garantuje nad rámec zákona nulový úbytok rozlohy a dobrý prístup. Všetky zmeny robí iba s ich súhlasom. Úprava pozemkov má byť podľa investora hotová do jeden a pol roka.
Reálnejšie plány
Pôvodné veľké plány Centropu ako novej štvrte nahradil triezvejší zámer a postupnosť po fázach, ktorú žiadalo mesto. Pôvodný projekt vznikol ešte v spolupráci českého Reform Capitalu so slovenským developerom Opera pod hlavičkou Opera Reform Investments Limited so sídlom v Luxembursku.
Začiatky poznačili aj spory s Pentou, ktorá v susedstve rozbiehala projekt vtedy nazývaný Port, dnešné Bory. Obe skupiny sa napokon dohodli na vzájomnom predaji pozemkov, ktoré mali v území druhého. M. Drázský dnes hovorí o korektných vzťahoch s Pentou. „Naše projekty sa navzájom dopĺňajú a územie rozvíjame z protiľahlých strán,“ vysvetľuje.
Vizualizácia projektu Centrop Zdroj: Centrop City
Opera zo spoločného podnikania neskôr vystúpila, v rámci vyrovnania si odniesla napríklad pozemky pre ďalšie fázy projektu Mladé Čunovo. Reform Capital investoval do nákupu a úpravy pozemkov pre Centrop 150 miliónov eur. M. Smolec očakáva, že výstavba prinesie investície vo výške ďalších 40 až 50 miliónov.
Centrop financuje skupina medzinárodných investorov, medzi ktorými M. Drázský menuje napríklad Credit Suisse či Apollo Investment. Reform Capital projekt manažuje. Ide o medzinárodnú spoločnosť pre riadenie investícií, ktorú založili dvaja bývalí investiční bankári pôvodom z Česka. Firma má pozemky aj pri bratislavskom letisku.
