Česká spoločnosť Finep vstúpila na slovenský trh v roku 2006. O tom, že po projektoch Jégého alej či Première chce developer realizovať rezidenčnú výstavbu tam, kam patrí – vo veľkých mestách, aj o tom, že niekedy je to s výstavbou v Bratislave horšie než v Mongolsku, hovorí Borek Simandl, generálny riaditeľ Finep SK.
Čo vás priviedlo na Slovensko?
Do Bratislavy nás priviedlo to, že stredoeurópskeho klienta a jeho potreby bývania dobre poznáme. Máme 25-ročné skúsenosti z Prahy, kde pod našou taktovkou vzniká v koncepcii moderného city developmentu niekoľko projektov (napríklad výstavba úplne novej mestskej štvrte v pražských Stodůlkach s názvom Britská štvrť alebo pripravované nové mestské námestie v Barrandove a ďalšie), ktoré výrazne zvyšujú mestský komfort a kvalitu života. V Bratislave realizujeme pro-jekt Jégého alej, ktorý je ukážkou rezidenčnej výstavby. Dáva priestor i retailu. Prepája bývanie s obchodnými priestormi, so službami, s relaxačnými zónami, detskými ihriskami či so zeleňou. Projekt Première a ďalší projekt pripravovaný v susedstve zase ukazujú dôležitosť blokovej vý-stavby, ktorá je stále ekonomicky najvýhodnejšou a architektonicky neprekonateľnou formou vo vnútornej časti mesta. Uzatvorí výstavbu do bloku s vnútornou oddychovou zónou, v ktorej je zá-hrada materskej školy. V týchto dňoch finišujeme s obnovou v spolupráci s mestskou časťou. Okrem toho ponúkneme obchodné plochy pre služby všetkým obyvateľom v lokalite.
Je rezidenčná výstavba to, čo Bratislava potrebuje?
Rezidenčná výstavba viacposchodových budov sa má realizovať tam, kam patrí – vo veľkom mes-te. V menších obciach o ňu nie je záujem. Zastávam názor, že Bratislava sa nemá rozrastať na úkor okolitej krajiny, naopak, musí sa logicky zhusťovať, rásť do výšky a rozvíjať sa vnútorne. Iba tak splní obyvateľom to, čo od nej očakávajú. Či už je to kultúra, šport, pracovné príležitosti, školy, pocit bezpečia, alebo lekárske služby a zdravotná starostlivosť. Toto sú zároveň hlavné dôvody, prečo sa sem sťahujú stále noví obyvatelia. Ak sa Bratislava nebude rozvíjať takto, nastanú prob-lémy. Sťahovanie ľudí dovnútra mesta ho nijako negatívne neohrozuje, práve naopak, vo výraznej miere znižuje záťaž na okolie.
Čo sa stane, ak nepôjde týmto smerom?
Ak sa Bratislava nebude prioritne rozširovať vnútorne, všetká záťaž sa prenesie do okolia mesta. Výrazne sa zhorší životné prostredie, doprava či logistika. V praxi to bude znamenať aj to, že ľu-dia z okolia nebudú mať čas ani len na rodinu, koníčky, šport či kultúru, pretože všetok strávia v zápchach. O tom, že Bratislava by sa mala uberať týmto smerom čím skôr, svedčia každodenné dopravné komplikácie. Bratislava má hranice, ktoré určujú, pokiaľ sa môže rozrastať. A tie sú takmer pevne dané. Priestor na rozširovanie už veľmi nevidím. Je preto nevyhnutné myslieť aj na mestskú hromadnú dopravu, výstavbu diaľníc či železníc, ktoré sú pri zhusťovaní života v meste mimoriadne dôležité. Mesto musí byť efektívne, musí sa postarať o obyvateľov, inak sa ocitne v začarovanom kruhu, z ktorého sa tak ľahko nedostane. Bratislava musí byť, podobne ako veľké zahraničné mestá, mestom krátkych vzdialeností a širokej ponuky služieb.
V čom vidíte najväčšie problémy?
Najväčšie problémy spôsobuje územné plánovanie, ktoré nereaguje na súčasné potreby mesta. Plá-ny sú staré a ich aktualizácia je problematická. Podobne ako získavanie stavebných povolení, prie-ťahy na úradoch, zbytočná byrokracia a administrácia či politická zodpovednosť starostov mest-ských častí a stavebných úradov. Problémy spôsobuje aj zlá legislatíva. Stavebný zákon sa aktuál-ne rieši aj na Slovensku, aj v Česku a my developeri iba čakáme, čo a v akej podobe sa nakoniec schváli a aké práva a povinnosti nám nová legislatíva prinesie.
Je na tom Slovensko z pohľadu developera naozaj tak zle?
Proces schvaľovania a prípravy jedného stredne veľkého projektu trvá roky, priemerne asi desať. Je až desivé predstaviť si, že v roku 2020 predávame byty, ktoré sme projektovali pred rokom 2010. Slovensko aj Česko sú na tom dosť zle. Organizácia Doing Business ich zaradila vo svojom po-slednom rebríčku na 143., respektíve 156. miesto, to znamená, že vybaviť procesy a úkony spojené so získaním stavebného povolenia trvá asi 246 až 300 dní. Sú na tom podobne ako Čad či Niger. To, čo nám v Mongolsku v rámci výstavby v Erdenete trvá schváliť mesiace, v Prahe alebo Bratislave trvá celé roky. Príprava sa stále predlžuje vplyvom byrokracie a zložitej administratívy.
Máme problém so zdĺhavými procesmi, ale aj s nedostatkom bytov?
Áno, Bratislava, ale aj Praha bojujú s nedostatkom bytov a majú najstarší bytový fond vo svojej krajine. Obe patria medzi európske mestá s najnižšou hustotou obyvateľstva. Odhaduje sa, že v Prahe sa pohybuje na úrovni 25, v Bratislave 12 osôb na hektár. Viedeň má 45, Budapešť 33, Berlín 41, Barcelona až 158. Očakáva sa, že do roku 2030 toto číslo porastie. Bratislava aj Praha budú naďalej čeliť prílevu ľudí za prácou či vzdelaním. S tým, pochopiteľne, a so stopercentnou istotou porastú aj ceny bytov. Koronakríza zasiahla rezidenčný trh na Slovensku a v Česku v období, keď ekonomika stagnovala, niektoré oblasti už boli v recesii. Oba realitné trhy pred se-bou tlačia dlhoročný problém s nedostatkom bytov, ten sa ešte prehĺbi a vo finále budú byty opäť ťažšie dostupné a ich cena vyššia. Vývoj v ďalšom období však ukáže asi až prichádzajúca zima, budúcoročná jar, prípadne až rok 2022.
Čo ešte viac zdvihne ceny?
Ceny nehnuteľností odrazia aj vyššie stavebné či personálne náklady, projektový manažment, rov-nako ceny pozemkov a drahšie technológie, ktoré sa musia pri stavbe použiť tak, aby spĺňali čoraz prísnejšie technické normy. Ceny môže ovplyvniť aj prípadná zmena daňového zaťaženia novosta-vieb. Napríklad v Česku sa v posledných štyroch rokoch zvýšila štvrtýkrát. Ceny dvíha aj poplatok za rozvoj, ktorý developeri odvádzajú mestským častiam. Napríklad v Bratislave ide pre tento po-platok cena priemerného trojizbového bytu nahor asi o štyritisíc eur. Všetky úpravy okolia novos-tavieb vrátane výstavby komunikácií či verejného osvetlenia, ktoré developeri zrealizujú, sa stáva-jú majetkom mesta zadarmo, zatiaľ čo developer mestu počas výkonu prác platí prenájom. Toto všetko sa nevyhnutne odráža na cene bytov. Rastú aj ceny pozemkov, stavebných prác. V Bratislave aj v Prahe zároveň výrazne chýbajú stavebné kapacity. Predovšetkým stavebné firmy hlásia nedostatok ľudí, za čo môže v podstate aj nízka miera nezamestnanosti.
Ako zatiaľ hodnotíte rok 2020?
Rok 2020 je pre nás predovšetkým v znamení pokračovania projektu Jégého alej. Vlani v decembri sme spustili predaj viac ako 180 bytov (od 1+kk až po 4+kk) z piatej etapy v dvoch bytových do-moch a zároveň finišujeme prípravy predaja šiestej. Tento rok sme skolaudovali a začali odovzdá-vať aj byty z projektu Première. Ten vzbudil pozitívne aj negatívne ohlasy. Za pozitívne sme vďační, negatívne, žiaľ, nezmeníme. V každom prípade ide o peknú výškovú budovu, ktorá je dô-kazom, že Bratislava rastie do výšky podľa vzoru veľkých európskych miest. Od roku 2007 sme na Slovensku v týchto projektoch predali viac ako 1 200 bytov. Ďalšie stovky sú v predaji alebo sa na predaj pripravujú.
Nekomplikuje koronavírus obhliadky a predaj bytov?
Koronakríza urýchlila proces digitalizácie a spustenie on-line služieb, na ktorých sme už dlhšie pracovali. Spustili sme aplikáciu e-stretnutie. Je riešením v čase, keď sa osobné stretnutia neodpo-rúčajú, respektíve sa eliminujú na minimum. Vďaka virtuálnemu svetu klient o nič nepríde. Virtu-álne si prezrie prezentácie bytov, môže listovať v katalógu, v materiáloch a zároveň mu je plne k dispozícii obchodník, ktorý ho sprevádza a poskytne mu všetky služby a servis, akoby boli spolu fyzicky v klientskom centre.
- Borek Simandl,
- pôsobí v štruktúrach Finep Holdingu osem rokov. Do pozície riaditeľa slovenského Finepu prišiel vlani z pozície senior residential development manažéra pre český trh, na ktorej bol od roku 2015. Absolvoval Fakultu stavební na ČUVT v Prahe. Pracovné skúsenosti má aj zo spo-ločností Termo + holding a Hochtief CZ.
Články označené logom TREND WE KNOW HOW sú pripravené v spolupráci s komerčnými partnermi. Redakcia nie je ich autorom, napriek tomu môžu byť pre čitateľa prínosné
