Keď predvlani otvorili na bratislavských Zlatých pieskoch Soravia Shopping Palace, aj TREND predpovedal, že developeri obchodných priestorov sa metropole budú nejaký čas vyhýbať.
Po dvoch rokoch sa ukazuje, že to bol omyl. V najbližších štyroch rokoch sa má v hlavnom meste začať stavať najmenej desiatka projektov, ktoré retailovú plochu Bratislavy minimálne zdvojnásobia.
Čo to bude znamenať? Odpovedať na to nie je jednoduché. Bratislavský trh s komerčnými nehnuteľnosťami je mladý a nedospelý, a tak naň v západnej Európe fungujúce schémy nie vždy pasujú.
TREND sa napriek tomu o prognózu pokúsi. Segmentu obchodných priestorov v slovenskej metropole kríza zatiaľ nehrozí. Aj napriek masívnemu avizovanému prírastku má Bratislava kam rásť.
No niektoré projekty sa môžu skončiť zle. Najmä tie, kde sa neskúsenosť snúbi s prehnanými očakávaniami. Najmenej tretinu pripravovaných projektov stretnú problémy, z ktorých ich vytiahne až injekcia silného finančného partnera.
Časť nových shopping centier bude meškať s otvorením a zlé načasovanie ich pripraví o výhodnejšiu východiskovú pozíciu.
Kto mal čuch
Pred vyše desiatimi rokmi maďarský podnikateľ 71266>Sándor Demján vyhlásil, že v Bratislave postaví obchodno-zábavné centrum Polus.
Podľa mnohých ľudí bláznivý nápad – v čase vrcholiaceho mečiarizmu sa rozhodol ísť do projektu za štyri miliardy korún v meste, ktoré patrilo do suterénu rozvojových lokalít na mape realitnej Európy.
Začiatkom tohto roka 61977>predal TriGránit Development, ktorého je S. Demján spoluvlastníkom, Polus s priľahlými kancelárskymi vežami rakúskemu Immofinanzu za viac než dvesto miliónov eur.
- NEPREHLIADNITE:
- 71913>Nákupná prognóza (Komentár)
Dobrý čuch prejavila pri vstupe do retailového developmentu pred piatimi rokmi aj domáca developerská skupina HB Reavis Group, ktorá vlani predala polovicu svojho Auparku holandskému Rodamcu.
|
Radoslav Jakab: Rozširovanie existujúcich centier nie je prekvapujúce. No sám som zvedavý, čo to s trhom urobí. |
Nad dvojicou Polus a Aupark, ktorá na prelome storočí udávala bratislavské „shopping“ tempo, sa vznáša akási aureola priekopníctva. Trochu neprávom v ich tieni ostal pokus rakúskej Soravia Gruppe vybudovať podobný segment na Rožňavskej ulici.
Pokus sa, pravda, príliš nevydaril a dnes je z prvej časti komplexu Soravia obchod s nábytkom. Rakúšanov to neznechutilo a pred dvoma rokmi otvorili druhú časť s honosným názvom Soravia Shopping Palace.
Spolu s priľahlým hypermarketom Tesco ponúka viac ako 55-tisíc štvorcových metrov obchodných a zábavných priestorov. Plus zhruba päť tisícok „štvorcov“ kancelárií, ktoré zívajú prázdnotou.
Najmä pre zlú dostupnosť hromadnou dopravou ani novšia Soravia „nešliape“ podľa očakávaní, no developera to až tak mrzieť nemusí. Ešte pred dokončením totiž stihol centrum predať investičnej dcére rakúskej Bank Austria Credit-anstalt, ktorá patrí do skupiny UniCredit.
Majiteľa možno zmení obchodné centrum Danubia v bratislavskej Petržalke, ktoré otvorili v roku 2000, hoci francúzsky majiteľ oficiálne zatiaľ nič nepotvrdil.
Pre shopping s čistou rozlohou 30-tisíc štvorcových metrov predstavuje ranu najmä chystané prevzatie hypermarketov Carrefour britským Tescom. Oproti Danubii totiž Tesco otvorilo vlastný hypermarket. Po odobrení prevzatia Protimonopolným úradom SR tak Danubii môže odísť najväčší nájomca.
Rozširujú sa
Strata hlavného klienta, a už vôbec nie zmena majiteľa, nehrozí Avion Shopping Parku. Ten postavila a vlastní realitná dcéra nábytkárskeho koncernu Ikea, ktorá svoje projekty na voľný investičný trh neumiestňuje.
Obchodom na celkových 35 tisícoch štvorcových metrov dominujú predajne Ikea a Hypernova. Tie sú hlavným ťahákom aj pre návštevníkov, ktorým situáciu uľahčuje blízka diaľnica.
Ikea svoju investíciu spred štyroch rokov neľutuje. Avion je prvé z bratislavských nákupných centier, ktoré sa rozširuje. Pätnásťtisíc štvorcových metrov retailu s nájomníkmi ako H&M, Time out či Samsonite pribudne budúci rok.
V šľapajach Avionu už vykročili aj ďalší. Aupark sa nafúkne len o málo menšiu plochu. HB Reavis začal stavať začiatkom tohto roka, otvárať sa má na konci budúceho leta.
Palác rakúskej Soravie sa rozširuje výraznejšie, no väčšinu z prírastku dvadsaťtisíc štvorcových metrov netvorí plocha pre obchody. Zákazníka majú na Zlaté piesky prilákať leisure aktivity, ktoré Soravii v tejto chvíli chýbajú.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Podľa vedúceho oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Radoslava Jakaba nie je rozšírenie existujúcich centier príliš prekvapujúce.
„Ide buď o fungujúci a úspešný koncept, alebo o logickú snahu zvýšiť atraktivitu pre klienta,“ komentuje. No sám je zvedavý, čo s trhom urobí ohlasovaný prírastok obchodných priestorov.
Na začiatku druhej dekády 21. storočia má totiž plocha obchodných priestorov v Bratislave atakovať tri štvrte milióna štvorcových metrov obchodných priestorov.
Dnešný stav sa odhaduje ťažko, podľa prepočtov TRENDU je to menej ako polovica – vrátane super- a hypermarketov, ktoré v najväčšom slovenskom sídle otvorili obchodné reťazce.
Len menšia časť priestorov je v požadovanej vysokej kvalite v nových budovách. Investori a developeri sa hotujú tento pomer otočiť. Vlastné očakávania sa pravdepodobne podarí naplniť len časti z nich.
Viac ako doteraz bude dôležitá prepracovanosť projektu, lokalita a kvalitný mix nájomcov, vysvetľuje výkonný riaditeľ slovenskej pobočky realitnej poradenskej agentúry Colliers International Tomáš Krčula.
„A aj referencie developera a jeho schopnosť dodržať slovo, najmä pri termínoch,“ dopĺňa ho predseda predstavenstva bratislavskej dcéry TriGránitu Gábor Zászlos.
Bez high streetu
Bratislava je špecifická tým, že jej chýba hlavná obchodná ulica, v žargóne predajcov nazývaná high street či central street. Ulica, ktorá má slovo obchodná v názve, taká nie je a zrejme sa ňou nestane ani po dokončení prebiehajúcej prestavby.
Centrálnu obchodnú ulicu v Bratislave suplujú shopping centrá, najmä za-tiaľ jediný klasický shopping mall Aupark. Dokedy?
Podľa retailovej konzultantky realitnej poradenskej agentúry CB Richard Ellis Ivety Gschvandtnerovej je len otázka času, kedy svoju high street dostane aj slovenská metropola. Potenciál sa skrýva najmä v trojuholníku medzi ulicami Rybárska – Ventúrska – Panská, nazdáva sa.
A prívlastok mesta na Dunaji začne Bratislava naplno napĺňať o tri roky. Vtedy má írsky developer Ballymore Properties dokončiť nábrežnú štvrť Eurovea, ktorá zamieša karty aj pri prerozdeľovaní retailových pozícií.
Íri budujú 55-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej obchodnej plochy. Práve na nábrežie sa má presunúť život, práve sem má excelentný výhľad lákať turistov i domácich.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Eurovea má byť vlajkovou loďou írskej developerskej skupiny, pričom popri rezidenčnej ploche vkladajú svoje nádeje práve do retailu.
V približne rovnakom termíne ako Íri chcú svoje projekty dokončovať aj iní hráči. A takisto v najprestížnejšej bratislavskej mestskej časti – Starom Meste. Britský developer Lordship sa zameral na Kamenné námestie.
Hotel Kyjev chce zmeniť na luxusné päťhviezdičkové zariadenie a v okolí vznikne obchodno-zábavné centrum s plochou okolo štyridsaťtisíc štvorcových metrov.
Akvizičná fáza pozemkov je na konci, no projekt má niekoľko otáznikov. Prvým sú komplikované vzťahy Lordshipu s lokálnym partnerom, ktorým je známy podnikateľ Ladislav Krajňák.
Podľa informácií TRENDU sa v súčasnosti rokuje o podmienkach, za akých má slovenská strana z projektu vycúvať. Dôležité bude aj to, ako sa k projektu postaví Tesco, pre ktoré by to znamenalo dočasné zatvorenie jedného z najúspešnejších slovenských obchodných domov.
A do tretice bude zaujímavé sledovať, ako projekt posúdi magistrát. Túto časť mesta kvári bratislavský neduh – zlá dopravná situácia a nedostatok parkovacích miest, čo by výstavba projektu takýchto rozmerov mohla skomplikovať.
Vlaky a autobusy
V prvom bratislavskom obvode je aj hlavná vlaková stanica. Namiesto nej sa už na budúci rok má začať stavať na bratislavské pomery obrovské obchodno-zábavné centrum.
Projekt, ktorý režíruje domáca I.P.R. Group, je svojou plochou porovnateľný s nábrežnou obchodnou zónou Ballymoru. Slovenský developer kontrolovaný podnikateľom Igorom Ballom nemá pri staničnom projekte núdzu o pytačov.
Záujem o vstup TRENDU potvrdila česká Sekyra Group i TriGránit Development. Shopping centrum na mieste vlakovej stanice, kde sa denne premelie viac než päťdesiattisíc potenciálnych zákazníkov, je pre investorov lákavé.
Najmä ak si okrem cestujúcich trúfa prilákať aj iný typ klientov. Predovšetkým zo severozápadnej strany mesta, ktorá je na obchodné priestory chudobná.
Na podobný koncept stavia aj HB Reavis, ktorý chce na obchodné mravenisko premeniť hlavnú autobusovú stanicu na Mlynských nivách.
Pozemky ovláda prostredníctvom bratislavskej SAD, ktorú spoluvlastní dcérska spoločnosť HB Reavisu. Presný termín výstavby projektu s názvom Twin City je zatiaľ neznámy.
No podľa predsedu Predstavenstva HB Reavis Group Ivana Valenta developer chce začať stavať ešte do konca tohto desaťročia. Budúca vynovená autobusová stanica je doslova na skok od nábrežnej Eurovey.
A znova k železnici. S vlakovou stanicou má byť spojený aj ďalší veľký retailový projekt v hlavnom meste. Na území, ktoré dnes Bratislavčania poznajú ako Filiálku, má po dokončení prepojenia koridorov spolufinancovaných z Kohézneho fondu EÚ vyrásť moderný polyfunkčný komplex.
V jeho podzemí bude stanica, na povrchu má byť ďalšie shopping centrum a prípadne aj kancelárie a byty. V realitných kuloároch sa už šepká o záujme nemeckého retailového operátora a developera ECE Group. Pravda, pozemok patrí Železniciam SR, ktoré zatiaľ jeho predaj neavizovali.
Ružinovské pokusy
Shopping centrum na Filiálke môže narobiť vrásky hneď niekoľkým. Polusu, ktorý je od neho len na pár zastávok električkou. Ale viac než centrum s tradičnou a pomerne vernou klientelou môže ohroziť Kúpele Centrál v susedstve tržnice.
Miesto so zaujímavým osudom. Kúpele chátrajú už roky, revitalizáciu plánovalo niekoľko majiteľov objektu. Bez úspechu.
Na zašlú slávu niekdajšej pýchy hlavného mesta chce nadviazať developersko-investičná Immocap Group, za ktorou stojí dvojica podnikateľov kedysi známa najmä v IT brandži.
No Michal Lazar a Peter Lukeš už ani v realitnom biznise nie sú žiadni nováčikovia. Spolu či jednotlivo sa podieľali na viacerých projektoch, napríklad na troch z piatich biznis centier na Plynárenskej ulici alebo rezidenčnej štvrti v Čiernej Vode pri Bratislave.
Revitalizácia Kúpeľov Centrál sa okrem pôvodnej funkcie zameriava najmä na bývanie. Päť stoviek bytov má doplniť hotel a obchodné priestory. S rozlohou viac než tridsaťtisíc štvorcových metrov.
Viac než sídliskový obchodný dom chce byť aj niekdajší ružinovský Prior, premenovaný na Yosaria Plaza. Investor sa rozhodol pre netradičný koncept.
Zo šiestich podlaží je len jedno podzemné, čo je pri shopping centrách dosť neobvyklé. Pôvodne sa mala Yosaria otvárať už túto jeseň, nakoniec to bude o rok neskôr.
Na webovej stránke je ešte stále uvedený termín jar budúceho roka. Na otázku, aká je predbežná obsadenosť Yosarie, dal Laurie Farmer, spoločník realitnej agentúry Spiller Farmer sprostredkúvajúcej prenájom centra, len lakonickú odpoveď „veľmi dobrá“.
Čo to značí, L. Farmer spresniť nechcel s tým, že ide o obchodné tajomstvo a treba sa obrátiť na investora. Za Yosariou stojí Bratislavčan Ivan Líška, s ktorým sa TRENDU do uzávierky nepodarilo stretnúť.
Nemohol teda ani spresniť, prečo je tempo výstavby pomalšie, ako sa pôvodne predpokladalo. A aký úspech predpovedá svojmu projektu, ktorý sa zo slovenských bánk zatiaľ odhodlala financovať iba Istrobanka.
FOTO – Miro Nôta, Andrej Balco
