Obraz priemyselnej budovy, ktorá chrlí dym a znečisťuje okolie už dávno nie je aktuálny. Ziskový priemyselný projekt musí byť udržateľný. Vyžadujú si to nielen normy, ale aj samotní investori. Country Head CTP Invest Slovakia Stanislav Pagáč preto považuje prechod na obnoviteľné zdroje energie za jednu z hlavných výziev, ktorým bude priemyselný development čeliť. Tou druhou je zefektívnenie povoľovacích procesov, ktoré v súčasnosti pripravujú Slovensko o investície.
Môžu byť vôbec priemyselné budovy udržateľné?
Určite áno. Udržateľnosť je pri týchto typoch nehnuteľností prednastavená. Budujú sa totiž ako investičný nástroj, pri ktorom sa už dopredu kalkuluje jeho návratnosť a obnoviteľnosť, aby bol funkčný aj o 20 či 30 rokov a prinášal v budúcnosti zisk. V našej spoločnosti je tento princíp stredobodom záujmu od jej založenia.
Ako ju teda možno v priemysle dosiahnuť?
Začína sa to už výberom lokality. Laický pohľad pritom je, že haly zaberajú najlepšie pozemky, teda úrodnú pôdu. Na stavbu priemyselných budov sa však vyberajú lokality, ktoré sú z hľadiska infraštruktúry veľmi dobre dostupné. Často ide o miesta, ktoré sú v blízkosti už existujúcich priemyselných zón a sídiel a zároveň poskytujú potrebnú pracovnú silu. Takéto lokality svojím charakterom vylučujú intenzívnu poľnohospodársku produkciu.
Predpokladám, že s udržateľnosťou treba rátať aj pri tvorbe samotného projektu a výbere materiálu.
U nás je to hlavne o praktickom realizovaní princípov životnosti, trvácnosti a flexibility. Ak viete niečo použiť viacnásobne alebo za iným účelom, ide o ideálny udržateľný produkt. Preto vyberáme materiály, ktoré sa dajú recyklovať, majú dlhú životnosť, sú trvácne a nehorľavé. Ide najmä o oceľ, betón a minerálnu vlnu, keďže sú inertné, dajú sa znova použiť na recykláciu a tým sa znižuje ich podiel na znečisťovaní životného prostredia. Napríklad LED osvetlenie je u nás štandardom už viac ako desať rokov, pričom na trhu sa táto vlna objavila len pred siedmimi či ôsmimi rokmi. Veľkou výzvou, ktorá nás v budúcnosti čaká, je odklon od fosílnych palív.
Dá sa povedať, že hľadanie riešení je pri priemyselných stavbách ešte v plienkach?
Teoretické výpočty, predpoklady či projekty existujú, ale ešte je stále príliš skoro na to, aby sme mali reálne dáta. Už dnes však môžeme povedať, že medzi správne prístupy patrí pasívna stavebná úprava. V praxi to znamená pracovať s energetickou odolnosťou, respektíve izolačnou schopnosťou objektov. Druhým, za nás najefektívnejším spôsobom, je zníženie spotreby prostredníctvom úpravy prevádzkovej činnosti budovy. Realizujeme to formou aktívnej spolupráce s nájomcami. Zisťujeme, aké majú potreby, napríklad koľko svetla či tepla skutočne na svoju prevádzku potrebujú. Je to veľký posun oproti minulosti, v ktorej sa pri výstavbe takýchto priestorov dbalo hlavne na výšku investičných nákladov.
Existujú pre firmy aj iné možnosti dosahovania udržateľnosti?
V našich parkoch napríklad už viac ako štrnásť rokov sadíme stromy a zeleň. Budujeme priemyselné zóny, nie jednotlivé haly. V praxi tak vytvárame priestory, ktoré zvyšujú biodiverzitu okolia, napríklad priľahlej ornej pôdy. Ďalšia vec, ktorá vplýva na uhlíkovú stopu, je elektrická mobilita. V našich parkoch je pre ňu pripravená infraštruktúra, ktorú budeme postupne rozširovať aj pre verejnosť, ako aj pre našich prenajímateľov a ich zamestnancov.
Udržateľnosť je jedna vec a uhlíková neutralita druhá.
O uhlíkovej neutralite sa dá hovoriť pri prevádzke priemyselných zón, respektíve hál. Hovoríme o takzvanom offsete, kedy ako protiváhu spotrebovaného uhlíka dávame práve zeleň. Potom sú tu spomínané lesné porasty, ktoré CTP vlastní. Uhlíkovú stopu prevádzky možno eliminovať aj využívaním recyklovaných materiálov či elektromobilov. Dosiahnutie uhlíkovej neutrality pri výstavbe priemyselných parkov si v horizonte najbližších desiatich rokov neviem predstaviť. To však neznamená, že nejde o dôležitý cieľ, na ktorého splnení nepracujeme. Z nášho pohľadu sa k jeho dosiahnutiu dá najrýchlejšie a najefektívnejšie prispieť používaním recyklátov. Druhým dôležitým krokom je dôsledná administrácia materiálov a odpadu.
Sú samozrejmosťou aj rôzne certifikáty, ktoré klientom vedia udržateľnosť potvrdiť?
Samozrejme. Bežnou praxou a povinnosťou sú takzvané energetické štítky. Všetky naše objekty certifikujeme systémom BREEAM, pričom všetky už postavené budovy disponujú úrovňou „very good“ a „excellent“. Nové budovy sú označené „in construction“, pričom pri nich máme cieľ dosiahnuť nielen stupeň „excellent“, ale aj „outstanding“, čo znamená výnimočný a je zároveň najvyšším stupňom tohto certifikátu.
Zaujímajú sa o to aj nájomcovia?
Je to pre nich dôležitý znak toho, že ide o budovu, ktorá je postavená v súlade s najnovšími predpismi a spĺňa aj budúce parametre udržateľnosti.
Takže ide o bežnú požiadavku zo strany investorov?
Je to samozrejmosť, bez ktorej už nemožno fungovať. Do praxe sa napríklad už začína zavádzať novinka v podobe takzvaného smart meteringu. Ide o diaľkové odpočty spotrieb, teda meranie teplôt v halách a ich jednotlivých častiach, napríklad kanceláriách a strojoch. Z dát, ktoré sa teraz zbierajú, sa v najbližších rokoch vykryštalizujú možnosti šetrenia energií.
Kde je na Slovensku ešte priestor pre priemyselné nehnuteľnosti?
V porovnaní so západnou Európou má Slovensko približne 30-percentný poddevelopment fyzického aj ekonomického priestoru. Situácia je však odlišná pre Bratislavu a okolie, kde je predsa len voľného priestoru menej. Potenciál ukrývajú takzvané brownfieldy, teda staré haly a nevyužívané priemyselné priestory. Do budúcna môže byť veľmi zaujímavý priestor okolo obchvatu. V rámci zvyšku krajiny je priestoru viac, a to najmä pri krajských či okresných mestách a pri diaľniciach.
Slovensku môžu hroziť ďalšie žaloby, neplní si environmentálne záväzky
Plánujete preto viac expandovať do iných častí Slovenska?
Netajíme sa tým, že sme regionálnym developerom. Sme hrdí na to, že pôsobíme v pätnástich lokalitách po celom Slovensku, pričom plánujeme svoje pôsobenie rozšíriť na severe krajiny. Zaujíma nás aj širší priestor okolo Trnavy a Bratislavy.
Ako prebieha spolupráca s mestami a obcami?
Je na profesionálnej úrovni. Na spoluprácu sa však treba pozerať v dvoch rovinách. Tou prvou je samospráva ako taká, teda politické orgány miest a obcí. Druhou je spolupráca s orgánmi, ktoré celý proces povoľujú, napríklad so stavebnými úradmi. V prvom prípade je to o diskusii a edukácii. Vždy sa preto otvorene rozprávame o tom, čo chceme postaviť a akú pridanú hodnotu to pre mestá a obce môže mať, napríklad vo forme daňových príjmov, pracovných príležitostí či starostlivosti o okolie. Naším cieľom totiž je byť dobrým susedom pre všetkých.
Má verejnosť k priemyselným budovám stále negatívny vzťah?
Až na pár výnimiek skôr platí, že ide o pozitívny alebo neutrálny postoj. Slovensko nie je zastavaná aglomerácia, takže sa priemyselné zóny nachádzajú vo väčšine prípadov ďalej od obydlí. Ľudom preto nezavadzajú. Na druhej strane sa im snažíme komunikovať výhody, ktoré dokážu priniesť, napríklad nové cesty, rozšírenie hromadnej dopravy či zintenzívnenie verejných služieb.
Predpokladám, že pri povoľovacích procesoch je komunikácia trochu zložitejšia.
V prípade Bratislavy ide často o roky, v ostatných krajoch sú povoľovacie procesy nastavené efektívnejšie. V porovnaní s okolitými krajinami, napríklad s Maďarskom, Poľskom alebo vzdialenejším Srbskom, ktoré sú našou priamou konkurenciou pri získavaní investorov, zaostávame. Výsledkom sú zmarené príležitosti, pretože pre firmy je atraktívnejšie investovať do oblastí, v ktorých má developer pripravené zóny a povolenia. Výstavba priemyselného parku trvá rok až dva roky. Preto potrebujeme nový stavebný zákon, ktorý dúfame, že prinesie zrýchlenie celého procesu. Inak je spolupráca s úradmi dobrá.
- Stanislav Pagáč
Vyštudoval Stavebnú fakultu STU v Bratislave a MBA na City University v Bratislave a na VŠE v Prahe. Má viac ako devätnásť rokov skúseností v realitách a logistike na Slovensku aj v zahraničí. V spoločnosti CTP pôsobí ako Country Head za Slovensko. Pod jeho vedením sa spoločnosť stala najväčším logistickým developerom na Slovensku so silnou a stabilnou pozíciou na trhu.