• Mám právoplatne zavkladované záložné právo na nehnuteľnosť. Dlžník bol v čase uzatvorenia záložnej zmluvy vlastníkom bez tiarch, čo potvrdzuje aj výpis z Listu vlastníctva. Momentálne prebieha súdne konanie medzi dlžníkom a predávajúcimi (bývalými vlastníkmi). Títo previedli nehnuteľnosť na dlžníka kúpnou zmluvou, v ktorej je uvedené, že kúpna cena bola vyplatená pri podpise zmluvy. Teraz sa súdnou cestou snažia vyhlásiť kúpnu zmluvu za neplatnú z dôvodu, že kúpna cena vyplatená nebola. Z čoho vyvodzujú, že neplatná je aj záložná zmluva. Súd mi predbežným opatrením bráni uplatniť záložné právo. Napriek tomu, že som upozorňoval, že za vznik záložného práva sú vlastne zodpovední bývalí vlastníci, ktorí svojím konaním umožnili dlžníkovi vystupovať v pozícii výlučného vlastníka nehnuteľnosti. Dlžník tvrdí, že kúpnu cenu vyplatil. V exekučnom konaní mám síce priznanú vysokú zmluvnú pokutu, ale kto mi ju zaplatí a kedy? Ako môžem uplatniť záložné právo? Ešte je prípustné odvolanie proti vydanému predbežnému opatreniu. V prípade, že by žalobcovia v súdnom konaní uspeli, je moja záložná zmluva uzatvorená v dobrej viere naozaj neplatná?

V prvom rade treba povedať, že ak by aj dlžník naozaj nevyplatil kúpnu cenu za nehnuteľnosť, nemusí to mať samo o sebe za následok neplatnosť kúpno-predajnej zmluvy. Môže to napríklad znamenať, že sa predávajúci môžu domáhať zaplatenia kúpnej ceny súdnou cestou. Záleží to od textu kúpnej zmluvy.

Domnievam sa, že predávajúci na súde ťažko dokážu, že im dlžník ako kupujúci kúpnu cenu za nadobúdanú nehnuteľnosť nevyplatil, keďže klauzula v kúpnej zmluve tvrdí opak. Predávajúcich ako žalobcov zaťažuje v súdnom konaní dôkazné bremeno, že kúpnu cenu v skutočnosti od dlžníka nezinkasovali. Ak to nedokážu, súd žalobu zamietne pre nedostatok dôkazov.

Bohužiaľ, pokiaľ je vydané predbežné opatrenie, nemôžete realizovať výkon záložného práva. Preto každopádne podajte proti predbežnému opatreniu, ktorým vám súd bráni realizovať výkon záložného práva, v 15-dňovej lehote odvolanie.

Krajský súd môže mať na celú vec opačný názor. Ak by aj predávajúci v súdnom konaní o neplatnosť kúpnej zmluvy uspeli, ešte to samo o sebe neznamená neplatnosť záložnej zmluvy.

Vy ste totiž záložnú zmluvu skutočne uzavreli v dobrej viere, že dlžník je vlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti, čomu svedčil aj platný List vlastníctva. V takom prípade by podľa môjho názoru predávajúci museli dodatočne žalovať ešte vás ako záložného veriteľa o neplatnosť záložnej zmluvy.