Našiel som byt, ktorý by som chcel kúpiť.  Časť kúpnej ceny budem hradiť hypotekárnym úverom a zostávajúcu časť by som chcel zaplatiť predávajúcim až vtedy, keď sa stanem vlastníkom bytu. Predávajúci zase trvajú na tom, aby som im zaplatil 10-tisíc eur ako zálohu. Aký postup sa zvykne využívať?

V praxi je bežné, že predávajúci požadujú určitú sumu ako zálohu. Avšak je tiež rozumné, ak uvažujete, že by ste časť vlastných prostriedkov zaplatili až po podpise kúpnej zmluvy alebo až po prevode vlastníckeho práva na vás.

Kupujúci štandardne platia rezervačný poplatok pri rezervácii bytu. Jeho výška záleží na dohode kupujúceho s predávajúcim, prípadne na podmienkach realitnej kancelárie prostredníctvom ktorej byt kupujete. 

Nakoľko ste neuviedli, aká je celková cena bytu, ťažko hodnotiť, či je suma 10 000 eur neúmerná, i keď sa zdá byť vysoká. Zálohy sa pohybujú na úrovni približne do 5% kúpnej ceny. 

V kúpnej zmluve sa následne zvykne uviesť, že tieto prostriedky už boli uhradené, čo predávajúci svojim podpisom na zmluve potvrdí. Toto je pre banku dostačujúce preukázanie, že bola zaplatená záloha a nevyžaduje žiadne dodatočné dokladovanie.

Rozdiel peňazí, ktoré vám ostanú po zaplatení rezervačného poplatku sa zvyknú predávajúcemu platiť niekoľkými nasledovnými spôsobmi. Vždy ale treba myslieť na to, že banka bude vyžadovať zdokladovanie zaplatenia tejto časti kúpnej ceny ešte pred čerpaním hypotekárneho úveru:

  • Vkladom na účet predávajúceho / bezhotovostným prevodom - pri podpise kúpnej zmluvy, resp. po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva na katastri. Ak ste peniaze zaplatili v hotovosti, banka môže žiadať od predávajúceho prehlásenie podpísané u notára, že danú sumu od vás skutočne obdržal.
  • Vinkuláciou peňažných prostriedkov - zriaďuje sa na bankovom účte po podpise kúpnej zmluvy. Peniaze tam už musia byť prevedené, inak nie je možné vinkuláciu uskutočniť. Vo vinkulácii sa presne definuje na základe akých skutočností, resp. po predložení akých dokladov sa vinkulované prostriedky uvoľnia v prospech predávajúceho. Štandardne banky akceptujú vinkuláciu peňažných prostriedkov ako splnenie podmienky vyplatenia vlastných zdrojov pred čerpaním hypotéky, avšak treba si dať pozor na výnimky. 
  • Notárskou úschovou - peňažné prostriedky prevedie  kupujúci na účet notára, kde sú uložené do splnenia podmienok stanovených v notárskej úschove. Môže to byť napríklad preukázanie listu vlastníctva, kde je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti. Banky štandardne akceptujú notársku úschovu.

  Pri výbere formy zaplatenia časti kúpnej ceny z vlastných zdrojov je najdôležitejší kompromis. Priklonili by sme sa k vinkulácii prostriedkov alebo notárskej úschove pred uhradením prostriedkov hneď po podpise zmluvy.