• Chcela by som predať byt a zaujímalo by ma, ako mám vypracovať zmluvu a čo všetko by mala obsahovať. Alebo by som to mala nechať radšej na odborníka? Kedy treba ísť na kataster a čo treba predložiť tam?

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Daniela Rážová

Podpis kúpnej zmluvy je posledným a najdôležitejším úkonom pri predaji nehnuteľnosti. Kúpna zmluva má zákonom určené náležitosti. Ak by niektoré z povinných náležitostí v zmluve chýbali, kataster môže vklad prerušiť alebo v krajnom prípade úplne zamietnuť.

Prípravu a obsah kúpnej zmluvy by ste nemali podceňovať, v prípade, že by nebodaj došlo k následným sporom medzi predávajúcimi a kupujúcimi, súd bude vždy brať do úvahy ustanovenia, ktoré boli dohodnuté v kúpnej zmluve. Preto vám odporúčam, aby ste prípravu a pripomienkovanie kúpnych zmlúv radšej zverili do rúk odborníkom.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať:

  • označenie zmluvných strán;
  • popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome;
  • vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome;
  • úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku;
  • dohodnutú kúpnu cenu za nehnuteľnosť a spôsob jej úhrady;
  • vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy;
  • vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu;
  • úpravu práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak sú také objekty v dome;
  • prejav vôle previesť vlastníctvo; najmä prehlásenie, že predávajúci sú oprávnení s predmetom zmluvy nakladať a že zmluvný prejav je slobodný a vážny, určitý a zrozumiteľný, zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená a právny úkon je urobený v predpísanej forme;
  • prehlásenie predávajúcich, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená a že nehnuteľnosť nie je zaťažená právami tretích osôb;
  • v zmluve má byť špecifikovaný moment, v ktorom prechádza vlastníctvo na kupujúceho (vlastníctvo nehnuteľnosti nadobúdajú kupujúci vkladom do katastra nehnuteľností);
  • ostatné všeobecné ustanovenia, na ktorých sa zmluvné strany dohodli, najmä termín uvoľnenia a odovzdania predmetu prevodu, ustanovenia o odhlásení sa z trvalého pobytu v nehnuteľnosti, ustanovenia o prepise energií na nových majiteľov a podobne, kto platí správny poplatok na katastri a podobne;
  • v zmluve má byť uvedené v koľkých rovnopisoch sa zmluva vyhotovuje.

    • Zmluvy podávate na kataster spolu s návrhom na vklad.

    Návrh na vklad do katastra musí byť podaný účastníkom konania písomne a musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti:

  • meno (obchodné meno, názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) účastníka konania;
  • označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný;
  • označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva). Ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky tieto právne úkony;
  • číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, už v katastri zapísané.

    • K návrhu na vklad je potrebné priložiť prílohy, ktorými sú najmä:

  • zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a jej tri ďalšie vyhotovenia;
  • verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti – ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva;
  • identifikácia parciel – ak vlastnícke právo nie je vpísané na liste vlastníctva;
  • geometrický plán – ak nehnuteľnosť, ktorá vznikla reálnym rozdelením alebo zlúčením nehnuteľností, alebo k listine o vecnom bremene;
  • výpis z obchodného registra alebo z iného registra, ak je účastníkom konania právnická osoba;
  • dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom;
  • pri bytoch aj vyhlásenie správcu.

    Autorka je predsedníčka Asociácie realitných maklérov a riaditeľka realitnej agentúry Bond, s.r.o., Bratislava.