Viete, kedy nemôžete nájomníka vysťahovať z bytu? Desať vecí, ktoré by ste mali vedieť o nájme

Trh prenájmu bytov je na vzostupe. Podpísal sa pod to rast úrokových sadzieb na hypotéky, ktorý spôsobil, že nie všetci záujemcovia o vlastné bývanie dosiahnu na hypotéku. Kroky mnohých z nich smerujú k prenájmu bytu. TREND sa preto opýtal advokáta Alana Streláka z advokátskej kancelárie Strelák & Partners, na čo by si mali prenajímatelia či nájomcovia bytov dať najväčší pozor.

V článku sa dozviete aj to:

• kedy môže nájomca prenajať byt tretej strane,
• v akej lehote môže vlastník bytu vysťahovať nájomcu, ak neplatí,
• či treba vrátenie preplatku ošetriť v zmluve,
• k čomu môže viesť neexistencia písomnej zmluvy,
• aká je pokuta za nezaregistrovanie sa na daňovom úrade
• a iné informácie.

1. Ako uzatvoriť zmluvu

Dnes existujú dva spôsoby, ako právne ošetriť nájomný vzťah. Tým prvým je úprava podľa občianskeho zákonníka a tým druhým úprava podľa zákona o krátkodobom nájme. Zákon vymedzuje krátkodobý prenájom na maximálne dva roky. Predĺžiť ho možno na rovnakú dobu maximálne dvakrát po sebe. Kým občiansky zákonník chráni podstatne viac nájomcov, druhý zákon poskytuje viac možností prenajímateľom. Napríklad im umožňuje flexibilnejšie ukončiť nájomný vzťah s nájomcom, uplatniť kratšie výpovedné lehoty, prípadne si v zmluve dohodnúť aj iný dôvod výpovede, čo občiansky zákonník neumožňuje.

V prípade občianskeho zákonníka je výpovedná lehota minimálne tri mesiace, pri zákone o krátkodobom nájme nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v niektorých prípadoch určených týmto zákonom dokonca nie kratšia ako 15 dní. Zákon o krátkodobom nájme dokonca v taxatívne vymedzených prípadoch dáva ako prenajímateľovi, tak nájomcovi možnosť od nájomnej zmluvy jednostranne odstúpiť na rozdiel od občianskeho zákonníka, ktorý tento spôsob ukončenia nájmu bytu neumožňuje.

V súvislosti s krátkodobým nájmom je nutné upozorniť na isté špecifické náležitosti nájomnej zmluvy, ktoré zákon o krátkodobom nájme vyžaduje. „Nájomná zmluva musí mať na rozdiel od úpravy podľa občianskeho zákonníka písomnú formu a zmluvné strany si musia poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Takáto nájomná zmluva musí okrem ďalších podstatných a zákonom vyžadovaných údajov obsahovať aj vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa zákona o krátkodobom nájme,“ konštatuje Alan Strelák.

Prenajímateľ je taktiež povinný splniť si svoju povinnosť registrácie podľa zákona o dani z príjmov. V prípade, ak by si prenajímateľ svoju registračnú povinnosť na daň z príjmu u príslušného správcu dane nesplnil, nájom bytu by sa spravoval ustanoveniami zákona o krátkodobom nájme avšak s výnimkou výpovedných dôvodov zo strany prenajímateľa, jeho možnosti odstúpiť od nájomnej zmluvy a možnosti uplatniť neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu na súde.

2. Osoby chránené pred vysťahovaním