Ceny nových bytov v Bratislave v januári čiastočne zamierili nadol. Dôvodom sú najmä niekoľko mesiacov nepredané dokončené byty vo viacerých projektoch. Nádeje, že sa trh predsa zobudí a nasaje ležiaky, vzal čas. Jediným liekom je zlacniť. Komplexom, kde úverujúca banka tvrdo pritlačila na cenu a rozhodla sa uprednostniť rýchly výpredaj pred dlhodobým skladovaním štvorcových metrov je Vienna Gate.
Dve veže so 16 a 23 poschodiami priamo oproti železničnej stanici v Petržalke dostavali na jar až v lete minulého roka. Pôvodne sa mala stavba dokončiť takmer o rok skôr. Napriek meškaniu bola zhruba pred rokom nepredaná ešte takmer polovica z takmer 320 bytov. To však ešte nebolo dno kalichu developera – holandského realitného fondu MEI zo skupiny Central Europe. Po vypuknutí krízy mnoho klientov nemohlo zvyšok ceny doplatiť a zrušilo rezervácie.
Developer začal predaj na cene 1 700 až 2-tisíc eur/m2 s DPH, neskôr cenu zvýšil, pred rokom predával po 1 800 až 2 500 eur/m2. Poskytovať zľavy sa vtedy nechystal, keďže „nie je odkázaný na bankové úvery“. Lenže byty sa stále nepredávali. Začiatkom januára tohto roka ich stále bolo v ponuke zhruba 170 kusov.
Začiatkom tohto roka musel developer ísť developer s cenami dole. Aktuálny cenník hovorí o bytoch za približne 1 480 až 1 560 eur/m2, teda zníženiu oproti vrcholu o 20 až 35 percent. Tatra banka, ktorá Vienna Gate úveruje, byty predáva cez svoje Centrum bývania.
Kedy sa smie kupovať
Prvé prekvapenie prišlo pri dohováraní si termínu obhliadky v tejto realitke. Byty si možno prezrieť len medzi 9. a 15. hodinou v pracovné dni. „Cez víkend nepracujeme,“ uzemňuje maklérka. Večer sa tam vraj nedá ísť, lebo v bytoch nie je elektrina. Navyše každú návštevu musí sprevádzať zástupca developera. Nuž čo, pre pracujúceho človeka asi Vienna Gate nie je určená.
Vybrali sme si dvojizbový byt na 5. podlaží 23-poschodového vežiaka Vienna. Hneď na začiatku nás upozornili, že oficiálne nejde o byt, ale „apartmán“, ale že je to v podstate jedno. Na podrývačnú otázku, či to znamená, že sa tam nedá prihlásiť na trvalý pobyt, maklérka neochotne súhlasila. „Teraz sa to nedá, sú tam nejaké problémy. Bolo to dohodnuté, že sa bude dať, ale viete, vymení sa tam úradník a už je problém. Ale developer pracuje na tom, aby sa to dalo.“
Cez chladné moderné vstupné priestory (foto) pri novootvorenom obchode Tesco Expres vchádzame do výťahu a vystúpime na 5. poschodí. Ďalšia rozsiahla chladná chodba, miestami káble trčiace zo stropu. Cez kovové dvere sa dostávame k bytom.
Chodba je v tvare U a pokiaľ vidieť, plná dverí do bytov ako na internáte. Na jednej chodbe ich je desať. Občas sa nájde aj obývaný s menovkou. Celkovo to tu pôsobí sterilne, ako v zrekonštruovanej nemocnici.
Urob si sám
„Náš byt“ (link na dispozíciu) prekvapí svetlosťou, čistým otvoreným priestorom s jednou stenou presklenou až po zem. Vymaľované, položené parkety, osadené dvere, hotové obklady, dlažby, sanita v kúpeľni. Len sa nasťahovať. Celkovo 62,7 m2, teda menší panelákový trojizbák plus minilodžia s 2,5 m2. Za necelých 105-tisíc eur.
Vyše 48 štvorcov bytu tvorí jedna miestnosť, do ktorej by sa mala zmestiť kuchyňa (foto), obývačka aj spálňa, v popise je dokonca aj „šatník“. V praxi to vyzerá tak, že si veľkú miestnosť treba priečkou vo vlastnej réžii predeliť, aby spálňa vznikla. Jej jednu stenu bude tvoriť lodžia.
A tu sa objavuje prvý háčik. Balkónové dvere z budúcej spálne sú síce tu, pred nimi však vytŕča z podlahy teleso radiátora. Bežne býva vstavaný do podlahy, tu je z neznámych dôvodov vystúpený tak, že znemožňuje otváranie dverí. Dajú sa len vyklopiť. Otvárajú sa tie za rohom.
Prečo je to tak, nikto nevie. Maklérka ani zástupca developera, z ktorého sa vykľul mladý muž v úlohe nosiča kľúčov, ktorý si po vstupe do bytu významne nasadil čierne okuliare. Odpovede na naše otázky však nemá. Nuž, ťažko povedať či to takto neprakticky bolo plánované, alebo boli projekty znásilnené praktickou neschopnosťou robotníkov. Za druhú možnosť hovorí aj to, že tretí radiátor je na rozdiel od prvých dvoch tak ako sa sluší – skrytý v podlahe (foto).
Pozdĺž celej miestnosti sa tiahnu dva podhľady – daň za to, že sa nepodarilo schváliť budovy ako bytové, a tak sú mnohé byty prezlečené za nebytové priestory, teda „apartmány“. A nebytový priestor musí mať automatické hasiace zariadenia – takzvané sprinklery, trčiace zo stropu.
Podhľady veľmi príjemne nevyzerajú, aj keď by sa do nich dalo zabudovať osvetlenie. Že ide o východisko z núdze presviedča aj pár ďalších detailov – rôzne vetracie otvory alebo reproduktor „závodného rozhlasu“ v kúpeľni. Na druhej strane je tu internetový a optický kábel, či „nepravá klimatizácia“ – chladenie cirkulujúceho vzduchu studenou vodou.
Plus a mínus
Remeselné vyhotovenie bytu vyzerá byť slušné, horšie je to s materiálmi ako parkety, obklady či sanita alebo vypínače, tie by sa žiadali kvalitnejšie. Ani depresívna tmavohnedá farba hliníkových okien neladí so svetlosťou a otvorenosťou priestoru.
Kúpeľnička je malá, ale účelne usporiadaná vrátane toalety, vane a dokonca bidetu. Keďže ide v podstate o dvojgarzónku, miesto pre kuchynský kút je tiež dosť skromné. Chýba priestor pre skrine, do vstupnej chodbičky sa vojde nanajvýš vešiak na kabáty a topánková skrinka.
Byt je orientovaný na juh, presklenie až po zem je efektné, ale v lete sľubuje saunu. Ochrana proti slnku v cene nie je žiadna. Výhľad na stanicu a priemyselné objekty na rušnej Kopčianskej ulici nie je práve lákavý.
Prostredie nie je ani tiché, posunujúce vlaky musia narobiť poriadny rachot aj v noci. Na vyšších poschodiach sa však jedno aj druhé určite zlepší. Chceli sme sa pozrieť aj tam, možnosť však nebola. Kľúčiar mal kľúče iba od dohodnutého bytu, ostatné otvoriť nemohol. Fakt je, že od 170 bytov kľúče po vreckách nosiť nemôže. Čo už.
Ešte vznášame pár otázok na cenu a prevádzku. Ďalšie zľavy sa poskytovať nedajú, už sú dostatočné. Zaujímavé je, že developer uvádza úžitkovú plochu bytu 62,7 m2 a predajnú plochu 67,1 m2, zákazník však platí za celkovú plochu vrátane lodžie 69,6 m2. Predajná plocha je rozloha vrátane priečok.
Pivnicu Vienna Gate ponúka pletivovú, veľkosti od dvoch do siedmich štvorcových metrov, cena 250 eur za štvorec. Ak máte drahší bicykel, odporúčame ho strčiť na balkón. Parkovacie miesto v podzemí stojí 3500 eur, prenájom 80 eur mesačne.
Predbežne odhadujú zálohovú platbu za byt 212 eur mesačne. Je v tom napríklad aj umývanie okien zvonka dvakrát za rok. Otázka je len, že kedy. Pred Vianocami a Veľkou nocou, ako je na Slovensku zvykom? Asi ťažko. Skôr keď horolezci nebudú mať sezónu.
Cena primeraná kvalite a lokalite
Projekt Vienna Gate sa pri začiatku výstavby prezentoval ako projekt lepšej kvality, čomu zodpovedali aj ceny. Lokalita v priemyselnej časti Petržalky oproti stanici ho však zaraďuje medzi horší priemer, čomu zodpovedá aj vybavenie a použité materiály.
Začiatkom roka sa tomu konečne prispôsobila aj cena. Podľa maklérky to naozaj zvýšilo záujem a podnietilo reálne predaje. Cena okolo 1 500 eur/m2 s DPH je naozaj rozumnou úrovňou, za akú sa byty mimo centra Bratislavy dajú predať. Za tieto peniaze je to slušná kvalita najmä v porovnaní s inými projektmi.
V tomto prípade je výhodou blízkosť a dobrá dopravná dostupnosť centra, ideálna je lokalita Vienna Gate pre pracujúcich vo Viedni. Nevýhodou je apartmánové vyhotovenie mnohých bytov, potreba predeľovania priestorov, doťahovania zatienenia a podobne. Obmedzujúce sú niektoré dispozície, či čudná montáž vykurovacích telies.
Spodné podlažia komplexu by mali byť malým obchodným centrom. Okrem Tesca a dvoch bánk sa však zatiaľ ďalší nájomníci nečrtajú, takže s dopravou azda nejaký čas problémy nebudú. Úzka ulička poza komplex, ktorou sa vchádza aj do podzemnej garáže ich totiž časom sľubuje. Za projektom sa plánuje aj výstavba Vienna Gate Plus, zatiaľ sa nezačala.
Vienna Gate je poučením, že ani zahraničný investor nie je zárukou úspechu, ak nedokáže dať do súladu ceny bytov s lokalitou, vybavením, marketingovými nákladmi a ochotou prispôsobiť sa zákazníkovi. Súčasná cena je maximom, ktoré tu možno vyťažiť. Aj úverujúca banka môže hovoriť o šťastí, ak sa jej takmer dve stovky bytov podarí počas roka-dvoch vypredať.
Tento projekt by však mal byť aj referenciou pre konkurenciu, za aké ceny možno predávať mimo centra Bratislavy a na jeho okraji. Zlepšiť ju môže iba vybavenie a lákavé okolie. Tým sa Vienna Gate pochváliť nemôže. Jej byty sú určené skôr pre ľudí, ktorí z nich ráno odídu a vrátia sa až za tmy.
Foto - pk
Prečítajte si všetky diely Rande s realitou.
