Ešteže ľudia musia niekde bývať. A zohnať na to peniaze. To si môžu každoročne s úsmevom poznamenať bankári pri príprave nových plánov v úverovaní obyvateľstva.
Úvery na bývanie medzi retailovými pôžičkami dominujú. Ľudia si chcú na bývanie požičiavať čoraz viac. Výsledky minulého roka to potvrdzujú. Banky zvýšili stav úverov na bývanie o dvadsaťštyri miliárd korún, čiže o 37 percent.
Stavebné sporiteľne, ktoré boli pred nástupom hypoték vo financovaní bývania kľúčové, už z úverového rozmachu veľmi neťažili. Objem úverov v bilancii zväčšili medziročne o 2,6 miliardy korún. Predvlani to bolo o pätinu viac.
To, že sa vlaňajšok zapíše do kalendára bánk ako jeden z najpriaznivejších rokov v úverovaní bývania, sa dalo čakať. Nielenže sa rozšírila ponuka na realitnom trhu a pokračovala výstavba. Podmienky na získanie úveru boli v roku 2005 najlepšie.
Úrokové sadzby dosiahli dno, banky stláčali čas vybavovania úverov na minimum, snažili sa obmedziť aj počet dokladov potrebných na vybavenie pôžičky. V niektorých prípadoch klienti už nemuseli predkladať ani znalecký posudok k nehnuteľnosti.
Plusom minulého roka bol tiež rast reálnych príjmov a nízka inflácia. Hoci v tomto roku úrokové sadzby mierne stúpli, výrazný pokles záujmu o hypotéky by to spôsobiť nemalo. No zopakovanie vlaňajšieho tempa rastu je už pre vyššiu porovnávaciu bázu menej pravdepodobné.
Čoraz zložitejšie.
Minulý rok nebol len rok pekných čísel. Značnou zmenou prešiel aj produktový rad slovenských bánk v kategórii bývania. Kým štát podporoval bývanie bonifikáciou úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, porovnávanie trhu úverov smerujúcich na tento účel bolo jednoduché.
Jediný využívaný typ bankovej pôžičky bol hypotekárny úver. Len hypotéka presne definovaná v zákone o bankách mala na podporu štátu nárok. No od vlaňajška je bonifikácia hypoték nulová. A to sa odrazilo aj vo vývoji produktov určených na financovanie bývania. Viazanie na klasickú hypotéku oklieštenú zákonom obmedzovalo nielen banky, ale aj klientov.
Najmä v možnostiach využitia úveru, ktoré mohli banky pri nových typoch pôžičiek rozšíriť. Ponuka úverov sa vo viacerých bankových domoch rozšírila tak, že hypotekárny úver prestal byť synonymom úveru na bývanie, ale stal sa len jednou z jeho podmnožín.
Napríklad v Slovenskej sporiteľni zostali klasické hypotéky v ponuke už len formálne, banka poskytuje takmer výlučne len alternatívny Úver na bývanie Plus. Problémom pri vykazovaní výsledkov úverov určených na bývanie je americká hypotéka, ktorej obľúbenosť vlani začala stúpať.
Americká hypotéka je bezúčelový úver založený nehnuteľnosťou, a tak môže smerovať na hocičo. Podľa bankárov často smeruje na bývanie. Ľudia využijú možnosť nezaťažovať sa dokladovaním účelu faktúrami či bločkami. Ocenia to napríklad pri výstavbe.
Keďže však ide o bezúčelový úver, americká hypotéka stojí mimo štatistík TRENDU, ktoré hovoria o úveroch na bývanie. Na ilustráciu, koncom marca evidovali banky v bilanciách dohromady 5,6 miliardy korún amerických hypoték.
Minuloročné čísla k dispozícii nie sú, dáta o tomto type úveru možno vyčítať len z tabuliek Národnej banky Slovenska, ktoré sa v novej štruktúre objavili od tohto roka. Hodnotenie výsledkov teraz bude ešte zložitejšie.
Dôvodom je väčšie uvoľňovanie úverov z hľadiska účelovosti. Slovenská sporiteľňa úplne upustila od sledovania účelu, ktorým bývanie bolo. Aj jej Úver plus sa v podstate stal americkou hypotékou. Ak nie je vyšší ako sedemdesiat percent hodnoty nehnuteľnosti, banka dokladovanie účelu vôbec nežiada.
Ako sa darilo.
Ako sa bankám v úverovaní bývania darilo? Stav úverov na bývanie zvýšili všetky. Z celkového nárastu si do svojich kníh najviac zapísali tri najväčšie banky. Slovenská sporiteľňa, VÚB banka a Tatra banka sa podieľali na raste trhu viac ako tromi štvrtinami.
Tradičným lídrom v úverovaní bývania bývala dlhodobo VÚB banka. Hypotéky začala ponúkať ako prvá a prvenstvo si udržiavala aj vtedy, keď sa tento produkt stal štandardom vo všetkých retailových bankách. Jediný bankový dom, ktorý úvery na bývanie neposkytuje, je Poštová banka.
No vlani VÚB prvenstvo na trhu neudržala. Musela ho prenechať hlavnému rivalovi – Slovenskej sporiteľni. Tej sa oplatila novátorská politika ústupu od klasických hypoték smerom k novému voľnejšiemu produktu.
Objem úverov na bývanie aj vďaka nemu stúpol v sporiteľni o deväť a pol miliardy korún. Druhú VÚB predbehla o viac ako tri miliardy korún. No ani tá sa za svoje výsledky hanbiť nemusí, za rok si do bilancie zapísala úvery na bývanie za viac ako šesť miliárd korún.
Rovnaký odstup, aký mala trhová jednotka pred dvojkou, mala tiež dvojka pred trojkou – Tatra bankou. Tá v tomto roku tiež sústreďuje reklamnú kampaň na americkú hypotéku, a tak je možné, že jej význam v bilancii banky stúpne na úkor klasických hypoték.
Miesto štvorky v hypoúverovaní si aj v minulom roku udržala OTP Banka Slovensko, no už sa tak na Tatra banku nedoťahovala. Stav hypoték zvýšila o jeden a pol miliardy korún. Tesnejšie bolo za jej chrbtom. Istrobanka mala oproti OTP Banke prírastok hypoték nižší o necelých štyristo miliónov korún. Nasledovali ČSOB a Dexia banka Slovensko.
Čo ďalej.
Začiatkom roka bankári avizovali niekoľko zmien v úverovaní bývania. Hoci nie sú také výrazné ako v predchádzajúcich rokoch, keď sa napríklad rušila notárska zápisnica, čo uľahčilo a zlacnelo aj hypotéku.
Postupný odklon, no podstatne pomalší, cítiť aj pri požiadavke na znalecký posudok. Niektoré banky si ho dokážu za zvýhodnený poplatok urobiť vo vlastnej réžii, iné predovšetkým v niektorých ľahko odhadnuteľných lokalitách nepožadujú posudok vôbec.
Viditeľnejšia zmena, o ktorej banky hovorili začiatkom roka, je spružnenie splácania pôžičiek. Typické je anuitné splácanie, čo znamená rovnaké splátky každý mesiac. Zmenia sa len vtedy, keď banka prehodnotí úrokovú sadzbu. Novinkou je progresívne splácanie umožňujúce hradiť na začiatku nižšie splátky a postupne vyššie.
To je výhodné pre ľudí, ktorí môžu počítať s rastúcim príjmom a kariérnym postupom. Hoci je tento spôsob oproti anuitnému splácaniu o čosi drahší, môže vyriešiť situáciu napríklad tým, ktorí boli pri posudzovaní splácania na hrane a bol by im stačil iba o málo vyšší príjem, aby banka úver schválila.
Profitovať z možnosti progresívneho splácania môžu najmä absolventi škôl i rodiny, kde je žena na materskej dovolenke. Alebo ľudia, ktorí z akéhokoľvek dôvodu chcú splácať vyššie splátky až vo vyššom veku.
Možnosť progresívneho splácania má už dlhšie v ponuke OTP Banka Slovensko, od vlaňajška UniBanka. V tomto roku sa pridala ČSOB a najnovšie aj Slovenská sporiteľňa. Tá obmedzila túto možnosť na ľudí s vysokoškolským vzdelaním a vekom do 34 rokov.
Vek je limitujúci aj v ostatných bankách – v ČSOB je hranicou 36 rokov a v UniBanke o štyri roky viac. Na diplom však neprihliadajú. Rozdiely sú medzi bankami aj v dĺžke takto splácaného úveru. V UniBanke je napríklad doba skrátená z tradičných 30 na 20 rokov, Slovenská sporiteľňa ju ohraničila naopak – zdola – na desať rokov.
Sporiteľňa pritom dovoľuje progresívne splácať aj stopercentnú hypotéku, v ČSOB je objem takéhoto úveru obmedzený na 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Je pravdepodobné, že počas roka možnosť progresívne splácať úver zavedú aj iné banky. Niektoré mali tento bod zapísaný v tohtoročných plánoch.
A viac.
Bankári odhadujú, že tento rok sa cestou Slovenskej sporiteľne, ktorá úplne utlmila klasické hypotéky a preferuje iné typy úverov na bývanie, poberú aj ďalšie banky. Banky chcú byť tiež aktívnejšie pri predaji úverov. Nechcú čakať na to, kým sa klient sám rozhodne vkročiť do pobočky a žiadať o úver.
Chcú mu byť nablízku už v momente, keď sa o bývaní rozhoduje. To sa bankám najviac darí pri financovaní bytov vo výstavbe, ktorú financujú. Vtedy môžu podmienky napasovať presne na požiadavky developera. Upustiť môžu aj od znaleckého posudku, pretože stavbu dobre poznajú.
Hypotéky na byty, ktorých stavbu banka financuje, sa zdajú ako efektívny kanál predaja. No banky zatiaľ nevedia poskytnúť štatistiky, ako veľmi sa im pri doterajších stavbách predaj vlastných hypoték osvedčil. Koncepcii založenej na blízkosti bankovej ponuky a zdroja klientovej potreby zodpovedajú aj plány spolupracovať s realitnými kanceláriami.
Zatiaľ tak banky robia najmä cez svojich externých spolupracovníkov. Tohtoročné plány bankárov hovorili aj o špeciálnych úveroch pre expatov, teda cudzincov žijúcich u nás, pretože ich dopyt po financovaní bytov stúpa. Objavili sa aj náznaky o úvere cez internet, hoci skôr ako úvery zaručené nehnuteľnosťou sa na webe zrejme objavia spotrebné úvery. Zatiaľ je úverový internet len v rovine plánov.
Stavebné sporenie.
Kým komerčné banky majú za sebou ďalší rok vysokého záujmu o úvery na bývanie, stavebné sporenie zažíva útlm. Toto odvetvie finančného priemyslu bolo významné v deväťdesiatych rokoch, keď hypotéky neexistovali a banky obyvateľstvo takmer vôbec neúverovali.
Sporenie s následným lacným úverom bolo dobrou náhradou, navyše podporovanou štátom. Hoci štátna prémia sporiteľom stále prežíva a vláda s ňou počíta aj do budúcnosti, význam stavebného sporenia sa značne znížil. Ľudia majú čoraz menší záujem nielen o sporenie, ale aj o úvery zo systému.
Konkurenciu mohli sporiteľne cítiť nielen na strane úverov, kde ich vytláčajú hypotéky a ostatné úvery na bývanie. Aj v sporení zacítili zmenu správania klientov, ktorí čoraz viac obľubujú podielové fondy či zaručené investície a ani štátna prémia pre nich nemusí byť dostatočným lákadlom.
Pred piatimi rokmi dokázali sporiteľne uzavrieť takmer 440-tisíc nových zmlúv, vlani to bola niečo vyše polovice tohto počtu. Hoci nie všetci by vlaňajšok hodnotili podobne. Dominantný hráč – Prvá stavebná sporiteľňa – zaznamenal vlani medziročný pokles počtu nových zmlúv o 16 percent. Naopak Wüstenrot stavebná sporiteľňa hodnotí minulý rok vďaka ich rastu ako úspešný.
Z výsledkov úverovania môžu mať sporiteľne podobné dojmy. Stav štandardných úverov obyvateľstvu zvýšili dohromady o 2,7 miliardy korún, čo je ešte menší prírastok ako rok predtým. Keďže úverovanie v bankách a úverovanie v stavebných sporiteľniach dosahujú rozdielne tempá, premiešavajú sa aj trhové podiely.
Prvá stavebná sporiteľňa bola do roku 2004 jednotka na retailovom trhu podľa objemu poskytnutých úverov. Vlani ju preskočila Slovenská sporiteľňa. Ak bude trend pokračovať, čoskoro ju predbehne aj VÚB banka.
Išli len drahšie.
Stavebné úvery ako hlavná pointa a výsledok sporenia nedosiahli vlani v bilancii sporiteľní ani taký objem ako rok predtým. Jediné, čo potiahlo rast stavu úverov, boli medziúvery, ktoré stúpli o 3,7 miliardy korún. Čiže drahší produkt, ktorý má byť v sporiteľniach použitý len z dočasne voľných zdrojov.
Má uspokojiť klientov, ktorí nemôžu alebo nie sú ochotní dlhšie čakať na to, kým im vznikne nárok na stavebný úver. A ľudia trpezliví neboli. Len každý tretí súčasný dlžník stavebných sporiteľní si na účte sporil až dovtedy, kým mu vznikol nárok na stavebný úver. Dvaja z troch čerpali najprv medziúver, ktorý sa neskôr preklopí na stavebný úver.
Každej korune klasického stavebného úveru čerpaného v Prvej stavebnej sporiteľni zodpovedalo vlani jedenásť korún medziúveru. ČSOB Stavebná sporiteľňa prišla na trh pred piatimi rokmi, teda v čase, keď už boli medziúvery v rozlete.
Vlaňajší pomer jedna k dvanástim v neprospech čerpaných stavebných úverov preto neprekvapuje. Aký-taký odkaz na pôvodnú konštrukciu systému, ktorá hovorila o sporení a následnom čerpaní úveru, zostal vo Wüstenrot stavebnej sporiteľni. V nej každej korune čerpaného stavebného úveru sekundovali dve koruny medziúveru.
Kroky a plány.
To, že sa zlaté časy stavebného sporenia skončili, vedia aj predstavitelia sporiteľní. Hľadajú spôsoby, ako týmto produktom zaujať aj do budúcnosti. Ich najúspešnejším krokom zatiaľ bol záujem o financovanie obnovy bytového fondu, do ktorého vkročili ešte skôr ako banky. No i keď komerčné banky vstúpili na túto pôdu neskôr, pre sporiteľne budú konkurentom, ktorého nemožno prehliadnuť.
Preto sa plány sporiteľní orientujú najmä smerom, v ktorom konkurenčnú výhodu majú. Smerom okolo štátnej prémie. Žiadny iný komerčný biznis financovania bývania už podporu štátu nemá. Hoci vzhľadom na klesajúci záujem ľudí o stavebné sporenie by bolo vhodnejšie uvažovať o zrušení štátnej prémie, sporiteľne by, prirodzene, chceli opak.
Navrhujú zvýšiť prémiu a nadviazať ju na vývoj priemernej mzdy a inflácie. Chcú rozšíriť účely stavebného sporenia tak, aby mohli byť peniaze zo systému použité napríklad na mobilné zariadenie domácnosti alebo na záhradnú architektúru. A rady by sa zatúlali aj do sfér štátom dotovaného nájomného bývania. O týchto plánoch už budú hovoriť s novou vládou.
Ilustračné foto – Andrej Balco
