Developerský príbeh, ako z minima získať maximum, v Bratislave každý pozná. Stačí malý pozemok zastavať čo najväčšou bytovkou a investor má o úspech postarané. Jedným z najznámejších prípadov sú Tri veže na Bajkalskej ulici, kde na niekdajšom stanovišti autobusov vyrástlo vyše 600 bytov. Svojím objemom a známosťou si komplex medzi ľuďmi získal povesť „celebrity“. A o známych vždy kolujú rôzne legendy a klebety.
Napríklad tá, že študenti chodia do Troch veží rozsvecovať svetlá po nociach, aby projekt vyzeral zaplnený. Alebo tá, že tretiu vežu zakonzervovali a čakajú, kým sa vypredajú predošlé dve. A ešte tá, že vlastne v projekte nikto nebýva a všetky byty kúpené na investíciu sú prázdne a „zhodnocujú sa“ bez nájomníkov. Tieto tri legendy ostávajú legendami.
Na druhej strane sú pravdivé nasledovné klebety. Mesačné náklady na byty sú skutočne relatívne vysoké, projekt je plný zahraničných, a to najmä gréckych, študentov, na balkónoch je silný prievan a autá v krytých nadzemných garážach naozaj bez hanby zapadnú snehom. Tri veže však ponúkajú aj viacero praktických a dobrých riešení. Ich negatíva pramenia najmä z masovosti projektu.
Rande s realitou
Práve čítate - Tri veže: celebrita na Bajkalskej (redakčné hodnotenie).
Prepnite na - Chicago dizajn na Bajkalskej ulici (odborné hodnotenie).
NOVINKA: Prepnite na - Fotogaléria z Troch veží.
Vo veľkom
Čo Tri veže charakterizuje najviac, je obrovské množstvo bytov, garáži a ľudí a áut pohybujúcich sa v okolí. Developerská spoločnosť Tricorp Development zložená zo slovenského Cresca a írskeho Avestusu (predtým Quinlan Private Golub) postavila na rušnej Bajkalskej ulici tri 23-podlažné veže s celkovým objemom 633 bytov a približne 860 parkovacích miest, ktoré ponúkajú niekoľko obchodných priestorov na prenájom v prízemnej časti. Dole sa už udomácnili potraviny, pekáreň, reštaurácie, či drobné predajne.
Byty sú rovnomerne rozdelené medzi každú vežu, o vyše 200 bytov vo veži sa stará trojica výťahov (klik pre foto). Ktovie, ako to vyzerá v čase špičky, no počas našej návštevy s čakaním na výťahy problém nebol. Na chodbách stretávame južansky pôsobiacich študentov a počúvame angličtinu, čo potvrdzuje dojmy o množstve prenájmov. Podľa informácií TRENDreality.sk žije v projekte približne 120 gréckych študentov, ktorí študujú na bratislavských univerzitách. Správcovská firma Somat Group to ani nepopiera, práve naopak. Dôležité oznamy na chodbách (klik pre foto) sú okrem slovenčiny a angličtiny aj v gréčtine.
Vchody stráži recepcia, taktiež v každej veži. Študent sediaci za stolom veľkú dôveru v prípade nebezpečenstva nevzbudí, no zabezpečí aspoň akú-takú kontrolu vstupu. Má zoznam obyvateľov s trvalým bydliskom a nájomníkov, pre návštevy musí zbehnúť obyvateľ. Na recepcie vládnu medzi obyvateľmi komplexu dva názory – jeden hovorí zrušiť kvôli nákladom, druhý zachovať kvôli vyššiemu štandardu a bezpečnosti. Nechať šesťsto bytov bez dozoru kvôli pár eurám mesačne, aj to je slovenská realita.
Z druhej ruky
Dispozície samotných bytov ovplyvňuje najmä oblúkový tvar veží a veľké okná (klik pre foto). Vďaka tomu sú niektoré ťažšie zariaditeľné, napríklad tento trojizbový byt s výmerou 82 m2 s lodžiou navyše (pozrite si dispozíciu). Menšie dvojizbové byty sú však riešené pomerne triezvo, hoci ani nie 50 m2 výmera niektorých nepatrí medzi najväčšie. No ďalšie majú takmer 60 štvorcov, vyberať teda bolo z čoho. Samostatnou kapitolou sú nadrozmerné mezonety na vrchole veží, to je však okrajový segment. Pri podrobnom pohľade z vedľajšieho bytu až do útrob drahého mezonetu sa pre nás segment stáva ešte nepochopiteľnejším.
Najlepšie kúpili majitelia ešte na začiatku. Inzerát z leta 2007 ponúka byty za 41- až 69-tisíc Sk/m2 vrátane DPH. Neskôr ceny vystúpili až na 3-tisíc eur za štvorcový meter a v súčasnosti padli opäť na približne 2 200. To sa však v podstate týka len tretej veže, najbližšie k Vajnorskej ulici, kde ešte má developer voľné byty. Na realitných portáloch síce aj možno nájsť desiatky ponúk z prvých dvoch veží, no tie majitelia predávajú zväčša vo vlastnej réžii. Iróniou je, že kým predtým boli „second-hand“ byty lacnejšie než od developera, dnes možno medzi súkromnými ponukami nájsť aj drahšie.
Developer totiž priznáva, že viacero klientov od zmlúv odstúpilo a títo buď našli druhého kupujúceho alebo zaplatených 20 percent prepadlo v prospech investora. Takýchto prípadov bolo relatívne dosť. Tri veže totiž kolaudovali v priebehu roka 2009, čo pre klientov znamenalo nutnosť doplatiť zvyšných 80 percent ceny bytu v čase náročnej ekonomickej situácie a obavy o stratu zamestnania.
Natesno
Daňou za blízke stretnutie troch veží sú výhľady z iných ako krajných bytov. Balkóny medzi vežami sú kvôli silnému prievanu medzi vežami a tieneniu z vedľajšieho vežiaka ťažko použiteľné. Okrem toho do krajných bytov a balkónov vidia desiatky susedov z ostatných poschodí, čo bývanie s prívlastkom príjemné neprináša. Obyvatelia z niektorých bytov Troch veží si teda zvykajú na nižšiu úroveň súkromia napriek tomu, že bývajú vo výške ďaleko od okolitých bytoviek. Nepríjemné zistenie.
Čo je výhoda veľkého projektu, sú spoločné priestory. Nemyslíme jednotvárne chodby, no spoločenské miestnosti a fitnes v každej veži. Obe sú súčasťou spoločného vlastníctva, a teda na ich chod doplácajú všetci majitelia bytov, no títo ich môžu aj využívať. Za posilňovňu sa neplatí, stačí si vypýtať kľúč na recepcii. Rovnako ako za spoločenskú miestnosť, kde možno po dohode organizovať aj súkromné oslavy majiteľov. Priamo nad ňou sú však byty, takže sa treba spoľahnúť na susedské spolužitie (klik pre foto).
Strecha podnože je navyše zazelenaná, takže aj tú môžu obyvatelia Troch veží kedykoľvek využívať. Daňou za veľkorysé spoločné priestory sú mesačné platby, za dvojizbový byt sa platí približne 170 eur, za trojizbový niekde okolo 220. Podľa informácií TRENDreality.sk ide už o znížené sumy z pôvodných hodnôt.
Parkoviská a spolužitie
V úvode spomenutý sneh v krytých garážach je dobre známy. Fotografia zasneženého auta prebehla médiami vlani, dôvodom je otvorený priestor zakrytý len vonkajšími mriežkami, cez ktorý sneh zľahka prefúkne.
Developer zvažuje, že na vlastné náklady urobí v garážach mreže tak, aby do nich v zime sneh už nenafúkalo. Bola by to kompenzácia za lešenie a opravu fasády (viac info tu),
Garáže sú zatiaľ poloprázdne, dôvodom je okrem nie stopercentnej obsadenosti veží aj fakt, že množstvo nájomníkov auto nemá. Pôvodne museli majitelia kupovať jedno parkovacie miesto k jedno- až trojizbovým bytom a dve k štvorizbovým, dnes už je to viac-menej na dohode. Podobné je to aj s vjazdmi a výjazdmi z garáží, nadzemný parkovací dom má vlastný výjazd a príjazd, rovnako aj podzemný. Kolízie teda zatiaľ podľa developera nehrozia.
Sklamali jednoduché železné pivničné kobky, ktorých je menej než bytov a napriek tomu ich je dostatok voľných. Dôvodom je cena – približne 1 600 eur za štvorcový meter klietky zaplatí málokto. Tu Tri veže za inými podobne nacenenými projektmi zaostávajú (klik pre foto).
Finále
Tri veže zaostávajú v pocite útulného bývania, no to od 633-bytového projektu ani nemožno očakávať. Výhodou veľkého projektu je vybavenosť veží v podobe napríklad posilňovne, ako aj množstvo služieb a obchodov na prízemí. Ak by obyvateľ chcel, môže celý deň cestovať len výťahmi. Napriek tomu sa veselšími spoločnými priestormi, chodbami i usporiadaním bytov mohla dosiahnuť útulnejšia atmosféra. Megaprojekt na šesťpruhovej ceste medzi dvoma futbalovými ihriskami však túto ambíciu pravdepodobne ani nemal.
Rande s realitou
Práve čítate - Tri veže: celebrita na Bajkalskej (redakčné hodnotenie).
Prepnite na - Chicago dizajn na Bajkalskej ulici (odborné hodnotenie).
NOVINKA: Prepnite na - Fotogaléria z Troch veží.
Prečítajte si všetky články Rande s realitou aj to, ako hodnotíme na tomto mieste.
