Na riadenie budovy nepotrebujete počítač, ale s ním to ide lepšie
Ak je riadiaci systém v budove inštalovaný správne, jej riadenie je jednoduchšie. A z toho profitujú všetci – správca, užívatelia aj majiteľ. Ak sa totiž v budove cítia dobre tí, ktorí v nej pracujú, investor sa nemusí báť, že mu kancelárie ostanú prázdne. „V recesii, v ktorej sa biznis s prenájmom administratívnych priestorov nachádza, je každá konkurenčná výhoda dôležitá,“ prízvukuje v rozhovore pre TREND Pierre Evrard zo spoločnosti, ktorá sa riadením inteligentných budov zaoberá v 15 krajinách sveta.
Prečo sa investorovi, ktorý stavia administratívnu budovu, oplatí investovať do jej „inteligencie“?
Dôvodov je hneď niekoľko. Ten najviditeľnejší, ktorý si každý všimne okamžite, je úspora prevádzkových nákladov. To, čo budovu robí inteligentnou, je integrovaný riadiaci systém, ktorý dokáže so všetkými podsystémami paralelne komunikovať. Tým možno predísť tomu, aby sa niektoré činnosti robili zbytočne. Aby sa budova zbytočne prekurovala, aby sa vzduch zbytočne ochladzoval. Aby výťahy jazdili optimálnou trasou. Aby sa v miestnostiach, v ktorých ľudia nepracujú, zbytočne nesvietilo. Takto je možné, samozrejme, v závislosti od inteligencie budovy, ušetriť oproti budovám s bežným riadením od 15 do 50 % nákladov na energie.
Aké sú tie ďalšie, menej viditeľné benefity, ktoré majiteľ budovy s inteligentným vybavením dostane?
Pohodlie. Jeden riadiaci systém znamená, že potreby užívateľov budovy dokáže uspokojiť jedno zariadenie. A dokáže tie potreby skĺbiť. Ak ste v budove, v ktorej pracujete, celý deň a máte pritom podávať pracovné výkony s vysokým nasadením, nie je jedno, aký je v nej vzduch či teplota. Alebo ako dlho čakáte na výťah. Ak sa v práci dobre cítite, pracujete lepšie. Spokojný je aj zamestnávateľ, ktorý je klientom majiteľa budovy. A spokojný klient znamená, že investor nemá priestory prázdne. V recesii, v ktorej sa biznis s prenájmom administratívnych priestorov nachádza, je každá konkurenčná výhoda dôležitá.
Ak sú inteligentné budovy také skvelé, prečo sa potom vôbec ešte stavajú budovy s „normálnym“ riadením?
Jediný dôvod: peniaze. Inteligencia budovy nie je zadarmo. Vstupné náklady sú pomerne vysoké. Navyše, špičkový systém riadenia predsa nepotrebuje každá budova. Je rozdiel, či staviate výrobnú halu pre niekoľko tisíc pracovníkov, nemocnicu, hotel alebo štandardnú administratívnu budovu. Sú rôzne stupne inteligencie za rôzne ceny. Podľa mňa však dnes už všetky nové budovy, v ktorých sa pracuje, majú istú mieru inteligencie. Je síce pravda, že na riadenie budovy nepotrebujete počítač. Ale s ním to ide lepšie.
Dá sa nový systém aplikovať aj na už postavené budovy?
To je veľmi individuálne. Niekde je to možné úplne bez problémov, niekde vôbec. A niekde to možné je, ale za cenu takých nákladov, že to už nie je rentabilné. A majiteľ budovy musí uvažovať najmä ekonomicky. Ak sa mu investícia nemá oplatiť, musí sa bez nej zaobísť.
Takže inteligentnými budovami sú najmä tie postavené v ostatných rokoch...
Áno. Je to vývoj. Kedysi pri výstavbe novej budovy tvorili väčšinu nákladov samy náklady na stavbu. Nákup technológií nebol významnou položkou v rozpočte. Budovy mali kúrenie, výťahy, rozvody. Dnes náklady na technológie nezriedka zhltnú aj vyše polovice peňazí.
Na Slovensku tých naozaj inteligentných budov nie je veľa. Očakávate, že sa to zmení?
Iste. Celkovo je na trhu dosť peňazí a investície do nehnuteľností sú pomerne obľúbené. Administratívnych priestorov je dostatok a prenajímateľ musí klientom ponúknuť niečo viac ako konkurencia. Komfort, ktorý ponúka inteligentný systém budov, môže byť tým lákadlom.
Dá sa to zvládnuť za cenu porovnateľnú s tou, ktorú ponúkajú majitelia priestorov v menej sofistikovaných budovách?
Ťažko povedať, na to sa necítim byť odborník, no cena nie je vždy jediné kritérium. Dlhodobý klient uvažuje aj o komforte, úsporách energie, ktoré sme už spomínali. Inteligentné budovy sú navyše aj ohromne flexibilné.
Ako to myslíte?
Podlažia v takýchto budovách sú spravidla rozdelené na dve-tri časti. V nich je možné veľmi pružne pracovať s priestorom. Veľkosť kancelárií, ich počet, usporiadanie, to všetko sa dá vyriešiť podľa požiadaviek klienta. Priečky sa dajú ľubovoľne bez náročnejších stavebných úprav posúvať. Tak je to napríklad aj v administratívnej časti bratislavského hotela Radisson SAS Carlton, ktorý naša firma spravuje. Vaším corebiznisom je správa budov?
Corebiznisom je technická správa budov. Technický manažment znamená zabezpečenie kúrenia, chladenia, špeciálnej techniky. Ak to však klient vyžaduje, vieme zabezpečiť tiež celkovú správu inteligentnej budovy. Nikdy však nerobíme správu budovy, teda facility management, ak nemáme na starosti aj techniku.
Stáva sa často, že spravujete technické záležitosti budovy a jej majiteľ chce od vás aj to ostatné?
Pomerne často. Predstavte si budovu, pätnásť- či dvadsaťposchodovú. Trvalo v nej sedí 15 našich zamestnancov, ktorí majú na starosti techniku. A majiteľ sa spýta: Keď ste už v budove, mohli by ste aj umývať okná? Máme fontánu. Mohli by ste sa o ňu starať? Takto sa pomaly projekt vyvíja a vlastník budovy zisťuje, že je jednoduché mať iba jednu kontaktnú osobu na všetko, čo sa budovy týka. To je evolúcia našej hlavnej činnosti, technickej údržby a technických služieb.
Pierre Evrard
(54)Vyštudoval priemyselné inžinierstvo na Institut Gramme v Belgicku. Profesionálnu kariéru začal v roku 1974 ako projektový inžinier v oblasti automatickej kontroly vysokovoltážneho prenosu energie v Société de Traction et d’Electricité. O rok neskôr participoval na riadení systému v jednej z najvýznamnejších budov v Bruseli, zodpovedal za sekciu automatiky. Od roku 1978 viedol ako sektorový manažér 80 technikov, ktorí mali v správe 32 budov. V roku 1983 sa stal generálnym riaditeľom rozbiehajúcej sa portugalskej spoločnosti Fabricom Air Conditioning, dcérskej firmy Européenne de Services pre technickú správu budov. V roku 1992 stál pri štarte kanadskej dcéry Alizé. Neskôr bol projektovým manažérom pre konzultácie dcérskych technických pobočiek skupiny v Portugalsku, Španielsku a Poľsku so sídlom v Bruseli. Od roku 2001 pôsobí v spoločnosti Axima Services na poste regionálneho manažéra pre strednú Európu.Takže kontrakt sa môže postupne rozširovať...
Presne tak. Iste, mohli by sme povedať: my robíme len toto a nestarať sa. No prečo by sme to robili, keď zákazníkovi vieme vyhovieť?
Je správa inteligentných budov jednoduchšia ako pri bežných systémoch?
Ak je to vymyslené dobre, tak jednoznačne. Jeden systém riadi všetko. Treba menej ľudí, technika robí prácu za nich. Opakujem, to platí v prípade, že je to dobrý systém. Ak nie, vzniknuté problémy musia hasiť ľudia.
Aké kontrakty so svojimi klientmi uzatvárate?
Najprv musíme zistiť, čo zákazník chce, ale najmä to, čo potrebuje. Či chce len pravidelnú údržbu alebo aj prevádzku. Od toho závisí dĺžka kontraktu, špecifické zmluvné podmienky. Samozrejme, preferujeme kontrakt na čo najdlhšiu dobu. Pri dlhodobých zmluvách nám zákazník platí paušál, za ktorý dostáva kompletnú starostlivosť. Všetky náklady na výmenu pokazených súčiastok znášame my. Pre zákazníka je to istota, že všetko bude fungovať, pretože preberáme riziko súvisiace s čímkoľvek, čo sa môže stať.
Takto je to v západnej Európe bežné?
Najmä vo Francúzsku a v Belgicku. V iných krajinách je to zložitejšie. Niekedy sa zaviažeme zabezpečiť aj zníženie nákladov na energie a ušetrenú sumu si s klientom rozdelíme. Dĺžka kontraktov sa však líši. Napríklad v Bratislave máme zmluvu uzavretú na pätnásť rokov a za paušál máme na starosti všetko.
Na Slovensku je to jediný kontrakt takého druhu?
Pokiaľ viem, tak áno. A je to zatiaľ aj náš jediný kontrakt na Slovensku vôbec.
Akú technickú vybavenosť musí mať budova, aby ste sa o ňu začali zaujímať ako o budúci objekt správy či údržby?
To je náročná otázka. Závisí to od toho, čo presne by sme tam mali robiť. Principiálne sa nebránime ničomu, ak má zákazník pocit, že sa mu to oplatí. Spravujeme administratívne budovy, hotely, letiská, fabriky i nemocnice. Čo však obvykle nerobíme, sú bytové domy.
Prečo?
V obytných budovách obvykle nie je mnoho technológií. Jeden bojler, kúrenie... Správa takýchto budov si zvyčajne nevyžaduje špeciálne technické vzdelanie. Naše služby by boli pre takú budovu príliš drahé. Pretože ja by som tam poslal dobrého špecialistu. A ten je platený lepšie než obyčajný údržbár. To však neznamená, že obytné budovy by sa nemali spravovať kvalitne. No systém je iný. A aj marže sú podstatne nižšie ako pri iných budovách.
Takže uprednostňujete výnosnejší biznis...
Hlavne zložitejší. Facility management bytových domov robia často malé firmy, ktoré si na všetky opravy objednávajú dodávateľov. My máme vlastných technikov, ktorí musia mať iné vzdelanie, na vyššej úrovni. A v oblasti, v ktorej pôsobíme my, je aj menšia konkurencia.
Foto - Miro Nôta
