Skončil sa máj a stalo sa to opäť. Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) hlási nedostatok peňazí. Tak ako v ostatných rokoch, problémy s financovaním podpory bývania vznikajú pre neefektívne rozdelenie dostupného balíka verejných peňazí.
Z tohtoročných viac než siedmich miliárd korún smeruje vyše polovica na bonusy pre klientov hypotekárnych bankových domov a stavebných sporiteľní.
To sa však na plnení hlavných cieľov štátnej bytovej politiky neodráža. Nové byty nepribúdajú dostatočným tempom a aj starostlivosť o existujúci bytový fond má veľké rezervy.
- NEPREHLIADNITE SÚVISIACE ČLÁNKY:
- 35050>Sociálne bývanie? Štát ho nevie presne pomenovať
- 35045>Politika bývania je zrelá na výmenu (Komentár)
Politika bývania však na súčasné potreby nereaguje. Jednotlivé zložky štátnej podpory si navzájom konkurujú a sú predmetom politických a lobistických obchodov. Výrazná zmena zatiaľ neprichádza do úvahy.
Rezort výstavby považuje terajší model stále za vhodný. A pre ostatné ministerstvá nie je podpora bývania takou prioritou, aby pre ňu začali v krehkej vládnej koalícii politický boj.
Politická (ne)ochota
Proti rozsahu rozpočtového rámca na podporu bývania pritom výhrady nezaznievajú. Sedem miliárd korún je dosť, vzácne sa zhodujú zainteresované rezorty aj finančné inštitúcie, ktoré zo štátnej podpory profitujú. Kľúč k efektívnejšiemu rozdeleniu sa však už hľadá ťažšie. Hlavný problém má predovšetkým kompetenčnú rovinu.
Bytová politika je od vlaňajška kompletne v réžii rezortu výstavby. Ministerstvá financií aj práce síce určitú predstavu riešenia majú, iniciatívu však utlmujú pre prípadné politické strety.
Zodpovednosť nechávajú na rezort výstavby, ktoré sa na radikálne zmeny nechystá. „Možno to nie je ideálne, ale nič lepšie nemáme,“ reaguje riaditeľ odboru bankovníctva a devízových vzťahov na ministerstve financií Viliam Harvan.
ŠFRB, inštitúcii zavalenej žiadosťami, chýba na uspokojenie uchádzačov o podporu takmer 370 miliónov korún. Riaditeľ fondu Zoltán Kása reaguje: „Budeme žiadať pomoc od štátu. Prioritne od Fondu národného majetku SR, prípadne prerozdelením zdrojov štátneho rozpočtu.“ Neodrádza ho ani nekompromisný postoj ministerstva financií, podľa ktorého si rozpočtové deficity musí vyriešiť rezort výstavby v rámci svojej kapitoly.
Aspoň kozmetické?
„S návrhom na zmenu súčasného systému musí prísť rezort výstavby,“ odkazuje hovorí poradca ministra financií Peter Papanek. Ministerstvo pod vedením Lászlóa Gyurovszkého však zásadnejšiu zmenu koncepcie nezvažuje.
Trojlístok rezortných dotácií, úverov zo ŠFRB a zatraktívňovania stavebného sporenia a hypotekárnych úverov má byť dostatočný. Aj keď generálna riaditeľka sekcie bytovej výstavby Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR Elena Szolgayová uznáva, že ideálnym sa dá nazvať len ťažko.
Ani jej súčasný rozdeľovací model nevonia. „Pri tvorbe nového štátneho rozpočtu zvážime presunutie časti peňazí určenej na bonifikácie úrokov hypotekárnych úverov na podporu výstavby a obnovy,“ sľubuje.
Počet dokončených bytov v SR
PRAMEŇ: Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR
Na dotácie a pôžičky na nájomné byty, úpravu infraštruktúry či odstránenie systémových porúch panelákov by teda mohlo byť viac peňazí. V praxi to však znamená, že štátna dotácia hypotekárnych úverov, ktorá aktuálne znižuje úrokové zaťaženie klienta o jeden percentný bod, sa ešte zníži. Ostane však celoplošná, čím sa jej význam posunie do čisto formálnej roviny.
Aj reforma výpočtu štátnej prémie pri stavebnom sporení ostáva na polceste. Vzorec, ktorý jej výšku stanoví, bude reagovať na vývoj finančného trhu.
Konečná výška však bude závislá od rozhodnutia zákonodarcov, pretože základom výpočtu bude suma, ktorú schváli Národná rada SR. A stavebné sporiteľne sa budú snažiť, aby bola čo najvyššia. Tým sa však zvýši aj nápor na verejné financie.
Podpora stráca význam
Čas na zmenu podpory bývania však už dozrel. Plošné využívanie štátnych zdrojov prostredníctvom bonifikácie hypoúverov malo zmysel v období vysokých úrokových sadzieb.
Viac ako o podporu bytovej politiky pre občanov už v súčasnosti ide o dotovanie bánk, ktorým štátne bonusy slúžia najmä ako marketingový nástroj. „Bez celoplošnej bonifikácie by bolo na trhu výrazne menej klientov, ktorí si hypotéku môžu dovoliť,“ nesúhlasí E. Szolgayová.
Bankári však jej slová vyvracajú. Súčasná úroveň úrokových sadzieb je prístupná aj priemerne bonitným klientom.
„Pred rokmi pomohla štátna podpora rozhýbať celý hypotekárny biznis. Jednopercentná bonifikácia je síce stále motivačná, je však už len gestom štátu, že bývanie podporuje,“ hovorí riaditeľ odboru úverov pre obyvateľstvo OTP Banky, a.s., Bratislava Ľuboš Ševčík.
Úplné zrušenie štátnej podpory hypoúverov by podľa neho trh výrazne neovplyvnilo. „Kto si chce kúpiť byt či dom, ten si ho kúpi aj bez prémie,“ myslí si.
Podľa vedúceho odboru aktívnych obchodov v Slovenskej sporiteľni, a.s., Bratislava Martina Kaňu by zrušenie bonifikácie mohlo mať na klientov skôr psychologický efekt. „Nie je však pravda, že by sa potom hypoúvery stali menej dostupnými,“ vylučuje.
Hypotéky míňajú cieľ
Problémom štátnej podpory hypoúverov je relatívne široké spektrum účelov, na ktoré sa môžu použiť. V rebríčku obľúbenosti najviac boduje kúpa existujúcich nehnuteľností.
Štatistika totiž nepustí, ostatné dva roky počet novostavieb stagnuje. Bonifikácia hypoúverov sa tak s cieľom, ktorým je najmä podpora novej výstavby a revitalizácia bytového fondu, míňa. „Prekáža nám, že ministerstvo výstavby hodnotí politiku bývania na základe nástroja, a nie dosiahnutia cieľa. Podobný rozvoj hypoték mohol byť aj bez bonifikácie, keďže rástla ekonomika a klesli úroky,“ myslí si riaditeľ Inštitútu sociálnej politiky na ministerstve práce Michal Horváth.
Úroková dotácia deformuje trh. Vďaka tomuto nástroju sa podľa neho zvyšuje dopyt, čo tlačí ceny nehnuteľností nahor. „A tí, ktorým sa má pomáhať, z toho nemajú nič - o dotáciu sa im zvýši cena bytu,“ poznamenáva.
Zvýhodnenie hypoúverov však nahráva do karát bankám, ktoré vedia tento produkt lepšie predať. „V podstate zvýhodňujú bankovú činnosť,“ podčiarkuje Z. Kása. Pomáha to marketingu bánk? „Lenže to je marketing štátu. Uprednostňuje jeden produkt pred druhým,“ bráni banky Ľ. Ševčík.
Možnosti sú
Zladiť ciele bytovej politiky s podporou cez hypotéky by sa dalo zúžením účelov, na ktoré ich možno použiť. Viazanie bonusov na kúpu nových bytov, na výstavbu a obnovu by mohlo pomôcť napĺňať štátnu politiku podpory bývania.
„Nepochybne. To je kľúč na rozvoj bytovej výstavby,“ myslí si Z. Kása. Zavedenie prémie pri stavebnom sporení pre spoločenstvá vlastníkov bytov zase presadzuje Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bratislava.
Hlavným argumentom je, že verejné peniaze by smerovali na ten pravý účel – na obnovu bytov. „Je to jedna z ciest, ale hoci sú v súčasnosti zákony o bankách aj o stavebnom sporení otvorené, o takejto zmene neuvažujeme,“ hovorí V. Harvan.
Hypotéky tak naďalej budú slúžiť aj na prerozdeľovanie vlastníckych vzťahov na jestvujúcom realitnom trhu. Podobne aj stavebné sporenie.
A to je kameň úrazu. „Kúpa starého bytu je z pohľadu štátu komerčná záležitosť medzi predávajúcim a kupujúcim. Ale s pomocou daňovníkov,“ upozorňuje Z. Kása.
Podľa neho je to práve ŠFRB, ktorý je pilierom štátnej politiky v oblasti bývania. „Máme prsty až v 70 percentách postavených bytov ročne, hoci objemovo máme k dispozícii zo štátneho rozpočtu iba tretinu peňazí určených na podporu bývania,“ pochvaľuje si Z. Kása.
ŠFRB je jediný zo štátnych fondov, ktorý sa vyhol zrušeniu. Pôvodne sa uvažovalo so začlenením jeho aktivít do Slovenskej záručnej a rozvojovej banky (SZRB), a.s., Bratislava, ktorú vlastní štát.
„Vždy sme boli za zrušenie fondu. Zachoval sa len politickou dohodou,“ pripomína P. Papanek. V rámci SZRB by boli podľa neho činnosti fondu ľahšie kontrolovateľné a mali by jasnejšie pravidlá.
„Dilemy, či fond zrušiť alebo zachovať, sme sa už zbavili, dnes je to vážená inštitúcia, ktorá konkuruje bankám,“ hodnotí Z. Kása. A práve to je podľa neho dôvodom, prečo je fond „tŕňom v oku bankárskej loby“.
Hlavná činnosť fondu je poskytovať pôžičky. Najmä obciam, neziskovým organizáciám a fyzickým osobám. „Takým, ktorí nie sú v súťaži o komerčný úver konkurencieschopní,“ pripomína E. Szolgayová.
Podmienky úverov ŠFRB sú ľudové. Verejný či tretí sektor si na výstavbu nájomných bytov požičiavajú od 1,2 percenta p.a., fyzické osoby za trojnásobne vyššie.
Žiadatelia musia spĺňať príjmové podmienky do 3,5-násobku životného minima a pôžičky môžu smerovať iba na určitý druh bývania. „Fond tak plní aj sociálnu funkciu,“ zdôrazňuje Z. Kása. Slovenská legislatíva však pojem sociálne bývanie nepozná, a tak sú mantinelom preň kritériá ŠFRB.
Zlúčenie nebude
Východiská štátneho rozpočtu na najbližšie tri roky s fondom počítajú. A jeho šéf má veľké plány. „Chceli by sme urobiť podobný model, ako je v Holandsku, a začať poskytovať záruky za komerčné úvery pre vybranú skupinu občanov,“ hovorí Z. Kása.
Rezort financií sa s jeho oduševnením nestotožňuje. „Nikdy s tým nebudeme súhlasiť,“ prízvukuje P. Papanek.
Nastala by tak dualita fondu so SZRB, pre ktorú je poskytovanie záruk core biznisom. „Záručná banka neposkytuje záruky fyzickým osobám,“ bráni svoj nápad Z. Kása.
Už v súčasnosti ponúkajú obe inštitúcie podobné produkty. Ale z rozdielnych zdrojov, čo sa odráža práve na úrokových sadzbách klientom.
Fond rozvoja bývania operuje s prostriedkami zo štátneho rozpočtu, čo mu umožňuje držať úrokové sadzby na ľubovoľne nízkych sadzbách. SZRB využíva na podporu bývania najmä úverové linky od Európskej investičnej banky či Európskej banky pre obnovu a rozvoj.
Foto – Miro Nôta
