Staršie byty zdražujú tam, kde nie sú novostavby

Ceny starších bytov podľa analýzy Bencontu za posledné tri mesiace narástli o ďalšie dve percentá na priemerných 2 175 eur za štvorcový meter. Boli tak o deväť percent alebo 175 eur vyššie ako rok predtým. Rast v poslednom štvrťroku vlaňajška však bol miernejší ako v predchádzajúcich kvartáloch.

Najvýraznejšie poskočili ceny v Petržalke, až o 155 eur za štvorcový meter, čo zodpovedá ôsmim percentám. „Je to výrazný rast za takéto krátke obdobie. Pri spätnom pohľade na posledný rok však musíme poznamenať, že v Petržalke ceny starších bytov rástli len veľmi pomaly,“ uvádza Matúš Jančura, vedúci Analytického oddelenia Bencont Group.

Skokový nárast počas posledných troch mesiacov roka podľa neho mohol byť spôsobený tým, že sa vypredali lacnejšie staré byty, ktoré v ponuke stáli dlhší čas. Potvrdzuje to aj skutočnosť, že na trhu s novostavbami v Petržalke bol vzhľadom na vysokú ponuku len slabý dopyt.

Opačný prípad je Staré Mesto, kde sa dopyt nasýtil novostavbami a o staršie byty nebol až taký záujem. Odrazilo sa to aj na ich 2,6-percentnom zlacnení. K nemu prispelo aj to, že sa predávali menšie byty ako v predchádzajúcom období, priemerná výmera klesla z 94 na 84 m². Ostatné okresy dosiahli normálny medzikvartálny nárast jednotkových cien o jedno až štyri percentá.

Naopak, priemerná celková cena starších bytov klesla o 10-tisíc eur, čo zodpovedá 6,3 percentám. Zostala tak zhruba na predvlaňajšej úrovni 147-tisíc eur. Dôvodom je, že vo všetkých okresoch klesala výmera predaných bytov, celkovo sa zmenšili o päť štvorcových metrov.

Tento vývoj znamenal, že staršie byty už nedobiehali ceny novostavieb. Rozdiel sa zvýšil oproti tretiemu štvrťroku o 25 eur na 335 eur za štvorcový meter. Z pohľadu celkovej ceny, ktorá sa v predchádzajúcom štvrťroku pri oboch trhoch stretla, sa opäť rozišli. „Zatiaľ čo priemerný byt na sekundárnom trhu stál 147-tisíc eur, na trhu s novostavbami stál 160-tisíc,“ spresňuje M. Jančura.

Vývoj priemernej absolútnej ceny starších bytov a novostavieb v Bratislave Zdroj: Bencont Investments

Ešte výraznejšie klesli priemerné ceny mesačných prenájmov starších bytov, z 804 eur v treťom štvrťroku na 688 eur. Pokles však bol vyvolaný zmenou štruktúry ponuky, keď sa výrazne zvýšil podiel jednoizbových bytov (z 13,7 na 21 %) a klesol podiel troj- a štvorizbových (z 36,6 na 30,6 %). Priemerná výmera prenajatých bytov tak klesla zo 73 na 64 m².

Menšie byty sa uvoľnili vďaka tomu, že ich doterajší nájomníci si často kúpili vlastné bývanie vďaka lacným úverom. Priemerná cena na štvorcový meter však klesla iba o jeden cent na 11,36 eura mesačne. V skutočnosti tak prenájmy zostali na rovnakej cenovej úrovni.

Pritom jednoizbové byty sa prenajímali v priemere za 13,39 eur/m², dvojizbáky za 11,37 eur/m², väčšie byty okolo 10 eur. Veľké rozdiely neboli ani medzi okresmi. V Starom Meste dosiahla priemerná cena za štvorcový meter 12,16 eura, v ostatných častiach okolo 10,50 až 11,50.

Podľa M. Jančuru sa trh starších bytov v Bratislave na konci minulého roka vyvíjal podľa očakávaní. Hlavnou výhodou bytov z druhej ruky oproti novostavbám ostáva cena a možnosť okamžite sa nasťahovať. Na novostavby čakajú kupujúci v priemere jeden až 1,5 roka, niekedy aj dlhšie.

„Nová ponuka novostavieb v Bratislave je zdravá a dostatočne vysoká na to, aby nevznikal nedostatok bytov, ktorý by ich cenový rast priviedol do neprirodzene vysokých čísel,“ hodnotí analytik. Sekundárny trh tak pôsobí ako náhrada novostavieb, ktorú si volia ľudia pre možnosť rýchlo sa nasťahovať, prípadne pre priaznivejšiu cenu vo vybranej lokalite. Rovnako ako v prípade novostavieb očakáva v tomto roku spomalenie rastu cien.