Staršie byty v Bratislave dražejú rýchlejšie ako novostavby

Ceny starších bytov sa počas troch letných mesiacov zvýšili o 4,9 percenta na rekordnú priemernú úroveň 2 131 eur za štvorcový meter. Oproti koncu septembra minulého roka išlo o zvýšenie o 10,2 percenta. V oboch prípadoch je nárast cien starších bytov rýchlejší ako zdraženie voľných novostavieb, hodnotí Bencont.

„Staršie byty majú oproti novostavbám konkurenčnú výhodu ceny a dôležitá je aj možnosť okamžitého nasťahovania sa. Novostavby ju neposkytujú,“ vysvetľuje hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura s tým, že len desať percent voľných novostavieb je reálne dostavaných.

Dodáva, že ponuka starších bytov sa na rozdiel od novostavieb nemôže elasticky rozširovať o byty, po ktorých je najvyšší dopyt. „Preto dochádza k vypredávaniu starších bytov, čo tlačí cenu zvyšnej ponuky nahor,“ konštatuje M. Jančura.

Najviac si oproti situácii spred roka priplatia kupujúci starších bytov v Starom Meste, až o 15,3 percenta. Nadpriemerný nárast si pripísali aj ceny v druhom (12,6 %) a treťom okrese (10,9 %). Naopak, v okrese Bratislava IV staršie byty za rok zdraželi o najmiernejších 6,3 percenta.

Ešte výraznejšie ako priemerná cena za štvorcový meter vzrástla celková priemerná cena predaných bytov z druhej ruky. Medzikvartálne sa zvýšila o 9,8 a medziročne až o 16,5 percenta, teda až o 22-tisíc eur. „Ponukovú stránku sekundárneho trhu s bytmi v Bratislave tvoria čoraz väčšie a absolútne drahšie byty. Menšie byty sa vďaka ich nižšej absolútnej cene rýchlo vypredávajú,“ vysvetľuje analýza Bencontu.

Porovnanie sekundárneho trhu v Bratislave s trhom novostavieb ukazuje, že aktuálny rozdiel v priemernej cene za štvorcový meter dosahuje 260 eur. Pritom pred tri a pol rokom to bolo ešte 500 eur.

Staršie byty sú cenovo ťahané novými a to najmä v prvých troch okresoch. Sústreďujú sa tu drahšie projekty, ktoré však neuspokojujú časť kupujúcich. Dopyt po lacnejších bytoch sa uspokojuje na sekundárnom trhu, čím z ponuky vypadávajú najlacnejšie byty. V menej žiadaných lokalitách kupujúcich uspokojuje ponuka novostavieb, preto tu o staršie byty nie je taký záujem a ceny výrazne nerastú.

Vlaňajšie oživenie realitného trhu v hlavnom meste prinieslo najmä dopyt po lacnejších bytoch z pohľadu celkovej ceny. Žiadanými sa stali najmä menšie byty, ktoré sa začali rýchlo predávať na trhu s novostavbami aj so staršími bytmi.

V treťom štvrťroku podľa Bencontu prvýkrát priemerná absolútna cena voľných bytov na sekundárnom trhu dokonca predbehla aj cenu novostavieb. Priemernú cenu však ovplyvňuje aj to, že na sekundárnom trhu pribúdajú v ponuke drahšie byty.

Vývoj priemernej absolútnej ceny starších bytov a novostavieb v Bratislave Zdroj: Bencont Investments

„Desaťpercentné tempo rastu je však príliš vysoké na to, aby sa dokázalo udržať dlhší čas. Ide skôr o nárazový jav, keď ľudia začali vnímať, že ceny nehnuteľností majú pokrízový pokles už za sebou a nahromadené úspory sa nebáli opäť investovať do realít,“ myslí si M. Jančura. Spotrebiteľov okrem toho ku kúpe bytu motivujú aj nízke úrokové sadzby a obavy zo sprísnenia financovania úverov na nehnuteľnosti od roku 2017.

Ceny nehnuteľností podľa neho nemôžu rásť takýmto vysokým tempom, ak nie je ich rast podporovaný rovnako silným rastom reálnych príjmov obyvateľstva. Rast cien sa s určitosťou zastaví, keď si ľudia nebudú môcť dovoliť ich kúpu.

Rast cien na sekundárnom trhu podľa M. Jančuru pravdepodobne ešte pár kvartálov ešte potrvá. Pre obmedzenú a rýchlo sa znižujúcu ponuku menších, lacnejších bytov, však do jedného až dvoch rokov s veľkou pravdepodobnosťou ochladne.

Podobne ako ceny bytov, rastú aj ceny prenájmov. Priemerná výška ponúkaných prenájmov sa dostala na rekordnú úroveň 804 eur mesačne. Pritom posledné dva roky dosahovala 650 až 750 eur. Rovnako ako pri cenách samotných bytov sa na tom odráža fakt, že v ponuke sú čoraz väčšie byty.

Zvýšila sa však aj cena nájmu na štvorcový meter na 11,37 eura. Rozdiel medzi jednotlivými okresmi paradoxne nie je veľký, v BA II až BA V je na rovnakej úrovni okolo 10,50 eura, jedine Staré Mesto je o niečo drahšie, okolo 13 eur.

V ponuke dominujú dvoj- a trojizbové byty, z hľadiska okresov BA I a II. Môže to znamenať aj to, že ľudia v lokalitách s drahším prenájmom sa snažia skôr o kúpu vlastného bytu, keďže mesačná splátka hypotéky a cena prenájmu sú v porovnateľnej výške.