Nový či starý byt? V súčasnosti častá otázka. Odpoveď na ňu nie je jednoduchá. Je determinovaná potrebami kupujúceho, účelom kúpy nehnuteľnosti, ale predovšetkým – hrúbkou peňaženky. Prípadne bonitou, akú mu vymerajú hypotekárne banky.
Ešte donedávna nebolo o čom premýšľať. Nových bytov nebolo, a preto sa predal každý projekt vlastne bez problémov. Na novostavbu sa navyše ešte aj dnes čaká niekoľko mesiacov, ba viac ako rok, takže ten, kto potreboval bývať hneď, siahol zvyčajne po starom byte, ktorý našiel v ponuke realitných kancelárií.
Lenže situácia sa otočila. Nových rezidenčných projektov pribúda a klient má viac na výber. Staré byty sa naopak akosi míňajú. Predovšetkým v hlavnom meste, kde je chronický nedostatok bytov. V menších mestách je situácia rozdielna, tam sa trh s novými bytmi len rodí. V Bratislave však aj ceny starších bytov vo vyhľadávaných lokalitách stúpajú hrozivým tempom. A tak ten, kto nemusí riešiť akútny problém bývania, radšej volí novostavbu. Dá sa totiž počítať s tým, že jeho hodnota pôjde hore, takže to možno považovať aj za dobrú investíciu.
Neopodstatnene drahé
Keď ceny bytov pred vstupom Slovenska do Európskej únie vyleteli za dva roky o zhruba polovicu, väčšina maklérov hovorila o zbytočnej a neodôvodnenej bubline. Mali pravdu. Obavy z toho, že na Slovensko dorazia hneď po zaradení krajiny medzi európsku špičku zahraniční investori, chtiví kupovať tunajšie paneláky, sa naozaj ukázali zbytočné. A trh na to zareagoval. Ceny starých bytov klesli, v závislosti od lokality, o desať až dvadsať percent. Ďalšie nárasty už mali racionálnejšie jadro. Príchod automobiliek do Trnavy a Žiliny vyniesol majiteľom nehnuteľností v týchto mestách virtuálne zvýšenie ich hodnoty.
Rastu cien bytov, ktorý dnes možno pozorovať v Bratislave, makléri už rozumejú menej. Pod dva milióny korún sa v súčasnosti v hlavnom meste väčší byt kúpiť nedá. Ba aj malometrážne byty za posledných osemnásť mesiacov zdraželi zhruba o štvrtinu. Predpoklad, medzi inými aj ten, ktorý uvádzal TREND, pritom počítal skôr so zlacňovaním existujúcich a zdražovaním nových bytov. Ceny nových síce rastú, ale nožnice zostávajú roztvorené na zhruba rovnakej úrovni, pretože ceny starých bytov sa zvyšujú tiež.
A nielen v tých „dobrých“ lokalitách. Aj v niektorých častiach Petržalky dnes stoja byty viac než vlani. Navyše, kto pozornejšie sleduje ponuky realitných kancelárií, zistí jednu vec: tie isté nehnuteľnosti sa pravidelne objavujú v ponukách viacerých kancelárií. Málo obchodovateľných položiek tlačí ceny hore. Otázka znie, dokedy potrvá takáto situácia. Odpoveď sa dá nájsť jednoducho: kým sa nebude stavať dostatok nových bytov, ktoré v ponuke pretlačia tie staré. Vtedy ich cena musí klesnúť, pretože ich reálna hodnota nedosahuje úroveň, za ktorú sa v súčasnosti predávajú. Väčšina panelákov je totiž v zanedbanom stave a potrebuje akútnu obnovu.
Stúpajúce ceny
Nové byty však zatiaľ nepribúdajú dostatočným tempom. Na Slovensku sa ich síce vlani dokončilo takmer pätnásťtisíc a rozostavaných bolo viac než trojnásobok, len zhruba tretina z toho podľa odhadu TRENDU tvorí komerčný trh. Približne šesťdesiat percent tohto podielu pripadá na Bratislavu a okolie. Stále málo, no zákazník má už na výber. Nie ako kedysi, keď bola novostavba skôr raritou a klient musel zložiť vlastne celú sumu ešte predtým, než sa vôbec začalo stavať. S väčšou konkurenciou sa zvyšuje aj kvalita novostavieb. Práve tá bola ešte donedávna najslabším článkom v biznise s novými bytmi.
Dnes je ním zrejme cena. Tá dosahuje pri niektorých projektoch úroveň, ktorá je aj pre dobre zarábajúcich Bratislavčanov len s problémami dosiahnuteľnou métou. Ak si odmyslíme zopár lowcostových projektov – aj pri tých však cena osciluje medzi 35- až 45-tisíc korunami za kompletný štvorcový meter bytu -, stredný štandard sa v hlavnom meste pod päťdesiattisíc korún za štvorcový meter nepredáva. A ceny stále rastú. Pravda, so spomínanou zvyšujúcou sa kvalitou klient v podstate dostáva za čoraz väčšiu sumu aj kvalitnejší produkt.
Kam až cena porastie, sa dá len ťažko odhadovať. Strop neexistuje. V ostatných veľkých mestách strednej a východnej Európy sú sumy, ktoré z vrecka vyťahujú kupci bytov v novostavbách, ešte väčšie. Slovenský rast bude závislý od ceny, ktorú si za byty budú účtovať developeri nábrežných projektov. Čím bude vyššia, tým viac bude musieť zaplatiť aj majiteľ bytu stredného štandardu.
No a keďže odhad TRENDU je minimálne 150-tisíc korún za štvorcový meter bytu v Eurovei či River Parku, „normálne“ byty sa budú predávať zhruba o dva roky za najmenej polovicu tejto sumy.
Kam investovať
Napriek tomu sa kúpa nového bytu oplatí. Dôvody sú jasné – čoraz vyššia kvalita bytových projektov, rastúce ceny a naopak potenciálny pokles cien bytov v starých domoch. Navyše, štyridsaťročný byt bude mať o desať rokov už polstoročie. Medzitým by aj na Slovensku mal byť vytvorený skutočne fungujúci trh s novými bytmi, o staré byty teda bude logicky nižší záujem. Pritom konkurencia by mohla spomaliť tempo nárastu cien nových bytov. Byt v súčasnej novostavbe bude desaťročný, v usadenej stavbe, zabývaný. O taký bude záujem vždy. Jeho hodnota medzitým vyletí povedzme o pätnásť percent ročne. Aj pri vláde Roberta Fica a pesimistickom odhade inflácie to bude znamenať slušný reálny nárast hodnoty.
Pravdaže, treba si dať pozor aj pri výbere novostavby. S pribúdajúcou konkurenciou sa zreteľnejšie oddelí zrno od pliev, teda kvalitné bytové projekty od tých rizikovejších. Určite sa stane, že niektoré byty sa budú predávať ťažšie a ich hodnota bude rásť pomalšie. Pri výbere novostavby treba brať do úvahy najmä lokalitu, štandard bytu, referencie developera. Dobrá správa je, že developeri dnes poskytujú o projektoch čoraz viac informácií, podľa ktorých sa môže kupec orientovať. Pravidlom sa postupne stanú takzvané vzorové byty, kde si záujemca môže vybrať to bývanie, aké si práve predstavuje, a to v životnej veľkosti, „ohmatať“ si ho a rozhodnúť sa nemusí len podľa farebného plániku na internetovej stránke.
Autor je spolupracovník TRENDU.
