Rozhodli sme sa predať byt a kúpiť väčší. Vybrali sme si aj niekoľko realitných kancelárií, ktoré by mohli náš byt predávať. Poslali nám už aj sprostredkovateľské zmluvy. Tie sa v určitých veciach líšia, preto by nás zaujímalo, čo všetko by malo byť uvedené v sprostredkovateľskej zmluve a či by sme si na niečo mali dávať obzvlášť pozor.
Sprostredkovateľská zmluva je zmluva, ktorú používajú realitní makléri na začiatku spolupráce so záujemcami o predaji, prenájme, príp. o kúpe nehnuteľnosti. V nej sa realitný sprostredkovateľ zaväzuje, že bude po dobu dohodnutú v tejto zmluve, vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal objednávateľ (predávajúci, prenajímateľ, kupujúci) príležitosť uzavrieť s treťou osobou určitú zmluvu (kúpna zmluva, nájomná zmluva) a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi dohodnutú províziu, ak dôjde k uzavretiu takejto zmluvy.
Medzi podstatné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy patrí:
1. Presné určenie zmluvných strán (predávajúci - kupujúci; prenajímateľ - nájomca; v závislosti od toho, či ide o súkromnú osobu, fyzickú osobu – podnikateľa alebo právnickú osobu).
2. Presné určenie nehnuteľnosti – najlepšie podľa listu vlastníctva, aby sa predišlo nedorozumeniam.
3. Určenie zmluvy, ktorá má byť sprostredkovaním uzavretá – kúpna zmluva, nájomná zmluva.
4. Určenie výšky odplaty (provízie) pre sprostredkovateľa a okamih nároku na províziu.
Pri poslednom bode by som sa pristavila. Výšku provízie si môžete dohodnúť ako fixnú sumu, prípadne percentuálne z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Spravidla sa pohybuje okolo 3% z ceny nehnuteľnosti.
Odporúčala by som Vám dohodnúť si okamih nároku na províziu pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti na okamih pripísania kúpnej ceny na účet predávajúceho a zapísanie kupujúceho na liste vlastníctva ako majiteľa nehnuteľnosti.
V zmluve by som Vám odporúčala ešte dohodnúť si, za akú cenu sa bude Vaša nehnuteľnosť ponúkať a či v tejto cene je už započítaná aj provízia pre realitnú kanceláriu. Predídete tak mnohým nedorozumeniam.
Ďalší dôležitý bod, na ktorý by som Vás upozornila, je, aby ste si v sprostredkovateľskej zmluve určili, čo všetko je povinný sprostredkovateľ na vlastné náklady zabezpečiť, pretože tu sa realitné kancelárie značne líšia.
Niektoré Vám zabezpečia len základný právny servis, iné ponúkajú aj ďalšie dodatočné bonusy. Podľa môjho názoru by Vám realitná kancelária mala zabezpečiť právny servis (vypracovanie návrhu kúpnej zmluvy a návrhu na vklad, popr. návrhu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve), aktuálny list vlastníctva (popr. aj katastrálnej mapy), uhradiť notárske poplatky, základný správny vklad do katastra nehnuteľností. Stretla som sa aj s tým, že realitná kancelária hradí aj notársku úschovu pre svojich klientov.
Forma zmluvy je vecou dohody zmluvných strán. Sprostredkovateľská zmluva sa môže uzavrieť ústne. Pre jej platnosť sa nevyžaduje uzavretie zmluvy v písomnej forme. V praxi sa ale potvrdilo, že ak je zmluva v písomnej forme, predíde sa tak mnohým „nedorozumeniam“.
Autorka je obchodnou riaditeľkou realitnej spoločnosti Legacy.
