Od vlaňajšieho leta, keď USA zachvátila panika z krízy realitného trhu, sa vo svete intenzívnejšie hovorí o realitnej bubline. Aj na Slovensku. Fakt je, že v rečiach o prítomnosti tohto strašiaka v krajine medzi Dunajom a Tatrami je zatiaľ viac emócií ako analýz.
Tým, či na Slovensku realitná bubline je, prípadne čo sa s tým dá spraviť, sa nikto zodpovedný nezaoberal. Aj v Národnej banke Slovenska (NBS), ktorú by to mohlo a malo zaujímať, o poriadnej analýze iba uvažujú. TREND ju trochu predbehol. Vzal indikátory využívané vo vyspelých ekonomikách a vzorce naplnil slovenskými dátami. Výsledok? Realitná bublina je realita aj na Slovensku, predovšetkým v hlavnom meste. Hoci situácia nie je taká čiernobiela, ako sa na prvý pohľad zdá.
- NEPREHLIADNITE:
- 129812>Realitný bublifuk (Komentár)
- 129814>Od Dublinu po Tallinn
- 129818>Bludný kruh sa začína a končí v bankách
Čo to je
Relatívne jednoduchá je odpoveď na otázku, čo realitná bubline je. Stačí opísať, čo sa dialo v kolíske tohto javu, v USA. Na počiatku bol vysoký dopyt po nehnuteľnostiach spôsobený nárastom disponibilných peňazí a ľahkou dostupnosťou rekordne lacných hypoték. Vysoký dopyt sa prejavil v náraste cien pozemkov, bytov a domov.
No problém nastal, keď úroky zo 40-ročných miním začali stúpať. Zvyšujúce sa hypotekárne splátky začali byť nad reálne možnosti veľkého množstva dlžníkov a počet nesplácaných úverov začal dramaticky rásť. Banky siahli na založené nehnuteľnosti a v snahe speňažiť ich podstatne zväčšili ponuku na realitnom trhu. Čo viedlo k pádu cien nehnuteľností.
V čom z tohto modelu sa americkému príkladu podobá Slovensko? Na začiatok, nehnuteľnosti v poslednom období naozaj mohutne zdraželi. Napríklad v Bratislavskom kraji sa podľa NBS cena jedného štvorcového metra v byte v ostatných piatich rokoch zdvojnásobila. A v celoslovenskom meradle je rast ešte vyšší. Kým v roku 2002 sa byty s cenou 50-tisíc korún za štvorec v hlavnom meste pokladali za luxusné, v súčasnosti sa takáto suma považuje za mimoriadne „rozumnú cenu“.
Nožnice
Nárastu cien nestíhali mzdy. Napríklad v Žilinskom a Košickom kraji byty zdraželi vlani medziročne o dve pätiny, ľudia si na platoch prilepšili o päť, respektíve osem percent. Celoslovensky, kým v roku 2006 byty zdražovali dvakrát rýchlejšie, ako rástli platy, vlani išlo už o trojnásobný rozdiel v tempe.
Ešte dôležitejší a štandardne používaný indikátor vývoja realitného trhu je pomer ceny najčastejšie predávaného bytu (v slovenských podmienkach dvojizbového so 60 štvorcami) a mediánového, teda stredného disponibilného ročnému príjmu domácnosti. Vo vyspelých ekonomikách platí: ak pomer prekračuje hodnotu päť – inými slovami, ak cena bytu prevyšuje päťročný príjem domácnosti –, indikuje to realitnú bublinu.
TREND si na výpočet indikátora vybral štyri kraje. Bratislavu a Košice pre veľkosť sídiel, Trnavu a Žilinu pre vplyv veľkej automobilovej investície. Pre všetky platí, že za posledné tri roky sa pomer medzi cenou bytu a príjmom domácností zvyšoval. V okolí Košíc, Trnavy a Bratislavy v roku 2007 prekročil bublinovú hranicu a v Žiline sa k nej prudko priblížil.
Najmä realitný trh v hlavnom meste a okolí vykazuje vysoké hodnoty. Vlani dosiahla cena najpredávanejšieho bytu takmer osem ročných disponibilných príjmov priemernej domácnosti v Bratislavskom kraji. Hoci absolútne čísla treba brať s rezervou – vzhľadom na nie vždy spoľahlivé dáta i fakt, že pre chýbajúce údaje o mediánovom príjme musel TREND používať údaje o priemerných príjmoch domácností – tendencia otvárania nožníc medzi zárobkami a cenami nehnuteľností je nespochybniteľná.
Prenájmy
Ďalší indikátor signalizujúci realitnú bublinu sú ročné výnosy z prenájmu nehnuteľnosti. Pred niekoľkými rokmi sa napríklad v Bratislave pohybovali na zdravej úrovni nad desať percent z ceny bytu. Lenže vo všeobecnosti platí, že prenájmy sa za ostatných päť rokov dvihli mierne. Ceny bytov však vzrástli dvojnásobne. Výnosy z prenájmu sa tak nezriedka zošmykli pod päť percent aktuálnej ceny bytu. Čo je už dokonca pod úrovňou úročenia hypoték v slovenských bankách. Za signál svedčiaci o nafukovaní realitnej bubliny považujú výnosy pod osem percent.
Šéf Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ľubomír Kardoš si myslí, že dôvodom stagnácie je slabý dopyt po prenájmoch. Preto ich ceny nerastú tak ako realitný trh. Slovákov viac priťahuje vlastníctvo ako dočasný prenájom. Podiel bývajúcich vo vlastnom byte je podľa údajov Slovenskej sporiteľne 77 percent. V Rakúsku je to 54, v Česku 49 percent a v Nemecku tento pomer nedosahuje jednu tretinu.
Kam to môže viesť, sa dá ilustrovať na príklade írskych a britských investorov, ktorí na Slovensku kupujú byty vyslovene na kšeft. „Keďže nájomné stagnuje a môže aj klesať, do dvoch-troch rokov možno očakávať, že sa na trhu objavia balíky týchto investičných bytov, ktoré budú na predaj,“ mieni Michal Roth z realitnej spoločnosti Lexxus. Samozrejme, k tomu možno prirátať i byty, ktoré špekulatívne nakupovali domáci investori.
Zadlženie
Na prvý pohľad lepšie sú na tom Slováci v ďalšom indikátore realitnej bubliny. A to v miere zadlženia, ktorá sa nákupmi nehnuteľností na lacné a ľahko dostupné úvery zvyšuje. V eurozóne úhrnná zadlženosť obyvateľstva v závere vlaňajška dosiahla v priemere 55 percent HDP, v Nemecku sa dostala už na 70 a v Holandsku dokonca na 120 percent HDP. Na Slovensku sa pohybuje okolo desiatich percent. To je „velikánska rezerva“, hodnotí Mikuláš Cár z NBS.
Kým na Západe sa domácnosti zadlžujú postupne už celé desaťročia, na Slovensku je to otázka posledných piatich rokov, upozorňuje hlavný analytik TREND Analyses Ján Kovalčík. „To je prikrátky čas na to, aby tí, ktorí precenili vlastné sily, prišli o strechu nad hlavou, preto mnoho ľudí túto hrozbu podceňuje,“ zdôrazňuje. Agregátne čísla zadlženosti sú nízke, ale podľa neho si treba uvedomiť, že ich tvorí zatiaľ úzka skupina domácností: „Kým podstatná časť populácie život na dlh odmieta, je nemálo takých, ktorým chýba prirodzená brzda a berú si na plecia viac, ako unesú.“
Na druhej strane, slovenskí bankári boli pri poskytovaní úverov opatrnejší ako ich kolegovia z USA či Veľkej Británie. Len vlani sa začali objavovať prvé úvery s objemami nad hodnotu založenej nehnuteľnosti. Nejde však o klasické hypotekárne úvery. Banky zväčša poskytnú hypotéku na 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, zvyšok do propagovaných 100 alebo 120 dopĺňajú spotrebným úverom. A ten je úročený vyššie ako klasická hypotéka.
Praskne?
Krátke zhrnutie: vývoj pomeru medzi cenami bytov a príjmami domácností, ako i vývoj cien za prenájom signalizujú v niektorých slovenských regiónoch nafukovanie realitnej bubliny. Optimistickejší obrázok zatiaľ dáva celkové zadlženie domácností, hoci aj to rastie. Ťažšia je odpoveď na otázku, či v blízkom čase hrozí, že bublina praskne. Napokon, ak by sa to dalo jednoducho predpovedať, aktéri by sa prispôsobili a katastrofy na trhu by sa nediali.
Dopyt po novom bývaní na Slovensku prišiel s rastom ekonomiky, zamestnanosti a reálnych miezd. Najvýraznejšie v lokalitách so silným rastom priemyslu, novými investíciami – v bratislavskom regióne, okolí krajských miest, Piešťan, Levíc, Zvolena či Prievidze. Vznikajú tak veľké cenové rozdiely medzi mestami. Kým napríklad trojizbový byt vo Veľkom Krtíši sa predáva za 400-tisíc korún, v neďalekom Zvolene stojí okolo dvoch miliónov.
Keď developeri a realitní makléri spochybňujú existenciu realitnej bubliny na Slovensku, opierajú sa napríklad o štatistiky veľkosti bytového fondu. V prvom roku tretieho tisícročia bolo na Slovensku 310 bytov na tisíc obyvateľov. Do roku 2005 sa ukazovateľ hustoty sa zvýšil na 318. Priemer EÚ bol v tom čase o stovku vyšší. „Podľa toho chýba v krajine zhruba 550-tisíc bytov,“ myslí si šéf oddelenia rezidenčného developmentu spoločnosti IPEC Juraj Necpal. Ročne sa na Slovensku postaví necelých 15-tisíc bytov.
J. Kovalčík pripomína aj ďalší dôležitý faktor – dlhotrvajúcu nedostupnosť bankových úverov pre domácnosti. Veľké a drahé výpožičky vlády v 90. rokoch stiahli z bánk väčšinu voľných zdrojov. Apetít časti mladej generácie po úveroch na vlastné bývanie tak musel celú dekádu počkať. O to nedočkavejšie sa teraz realizuje potom, čo sa dostupnosť hypoúverov a ich alternatív dramaticky zvýšila. Ponuka bytov zákonite reaguje oveľa pomalšie. Obavy z ďalšieho rastu cien navyše urýchľujú nákupné rozhodnutia tých, ktorí si chceli vlastný byt kupovať až o niekoľko rokov, čo nerovnováhu ďalej prehlbuje. Krátkodobo.
Nenásytná Bratislava
Rast cien bytov, spôsobený ich nedostatkom, spravidla pribrzdí až výstavba dostatočného množstva nového bývania za rovnakú alebo mierne vyššiu cenu. To sa zatiaľ nepodarilo ani v Bratislave. Riaditeľ projektového manažmentu developerskej firmy Cresco Milín Kaňuščák vypočítal, že v hlavnom meste chýba 80-tisíc bytových jednotiek. Pravda, veľké projekty sú na obzore, napríklad South City v Petržalke alebo Port za Lamačom, no ich výsledky neprídu na trh skôr ako v roku 2010.
Situácia na bratislavskom trhu dosiaľ nahrávala developerom. Podľa M. Kaňuščáka sú predajné ceny bytov o 50 percent vyššie ako celkové náklady na výstavbu. Šéf Tatra Residence Miroslav Kubánka konštatuje, že pri petržalskom obytnom projekte Tatra-Panonia zhodnotili pri predajnej cene okolo 30-tisíc korún za štvorec kapitál zhruba o pätinu.
Mimo hlavného mesta zaujala veľkých developerov iba hŕstka lokalít: Košice, Žilina, Tatry, čiastočne Nitra, Trnava a Banská Bystrica. „Rozsiahlejšia výstavba v regiónoch sa začne, keď sa byty budú dať predávať aspoň o 20 percent drahšie, ako sú obstarávacie náklady,“ vysvetľuje šéf výstavby Cresca.
Na druhej strane, skúsenosti sú aj s príliš veľkými očakávaniami. Napríklad v Trnave, na ktorú sa developeri vrhli po príchode Peugeotu, sa ukázalo, že dopyt novousadlíkov dokázali pokryť staršie byty. A keďže aj Peugeot si dal postaviť tristobytový komplex pre zamestnancov, viacero nových projektov v slovenskom Ríme sa predáva pomaly, prípadne za cenu mimoriadnych zliav. Trnavský kraj mal vlani najnižší rast cien nehnuteľností z celého Slovenska.
Aj v Žiline nová automobilka zdvihla ceny bývania. No 200-bytový luxusný Amfiteater ani pri cene od 40-tisíc korún za štvorec davy záujemcov nepritiahol. Izraelský developer sa projektu zbavil, získala ho rodina Slotovcov. Podobne slabo sa predávali radové rodinné domy v Tepličke nad Váhom, developované firmou Juraja Širokého. Napriek cene polovičnej za podobné nehnuteľnosti pri Bratislave.
Davová psychóza
Na vyrovnanie ponuky a dopytu pri súčasných cenách bytov v Bratislave a iných krajských mestách môže stačiť podstatne menej nových bytov, ako pripúšťajú ľudia z realitného biznisu, myslí si J. Kovalčík. „Kúpyschopnosť populácie jednoducho nepustí. Ceny, ktoré si môže dovoliť niekoľko tisíc najbonitnejších domácností, sú veľmi pravdepodobne nad pomery tých, s ktorými rátajú developeri najväčších rozvojových projektov. Ich marže budú musieť klesnúť, no ich biznis bude ešte dlho ziskový.“
Naopak so ziskom už nemôžu rátať tí, ktorí chcú nehnuteľnosť – či už ako investíciu alebo na vlastné bývanie – kupovať až tento rok. Určite nezarobia ako tí, čo investovali skôr. Možno už nezarobia vôbec. Niektorí (možno) prerobia.
Jediný spoľahlivý indikátor realitnej bubliny neexistuje. Viaceré naznačujú, že aj na Slovensku je už aktuálnou hrozbou. Neznamená to, že ceny už dosiahli svoj strop. Prebytok voľných peňazí a davová psychóza môžu ceny aj ďalej dvíhať.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
