Správy o prepadoch ekonomík, poklese stavebníctva, priemyselnej produkcie či o ďalšej porcii nezamestnaných a čierne výhľady do budúcnosti sa na jar zmiernili. Dopyt po bývaní a najmä ceny si dovtedy osvojili pesimizmus. Po páde zahraničných búrz a hypotekárnych bánk sa začali slovenskí predávajúci obávať, či predajú. Kupujúci, naopak, s prekvapením sledovali, akí sú pre druhú stranu po rokoch prehliadania dôležití. Od jesene môže byť všetko inak. Čísla zo sveta kreslia mierny úsmev na tvári, na rezidenčný trh sa zrejme blíži povzbudivý vánok.
Oddychové leto
Dva prázdninové mesiace boli v biznise vždy obdobím, keď sa vypínali telefóny. Slabé predaje v začiatkoch roka využili viacerí na letný oddych, do kúpy sa nehrnuli ani zákazníci. Napriek tomu vidno mierne oživenie dopytu najmä v spojení s cenami, ktoré sa vrátili na úroveň roku 2007. Priemerný štvorcový meter sa ponúkal v druhom štvrťroku podľa národnej banky za 1 342 eur, čo značí výrazný pád z najvyšších hodnôt vlaňajšej jari. Prepadli sa najmä staré byty, v niektorých lokalitách až o tretinu oproti vrcholu, preceňovali však aj investori v novostavbách.
Viacerí síce potichu, veľké akcie typu River Park sa už neopakujú, no po opatrných párpercentných zľavách ponúkajú viac. Svoje cenníky menila napríklad petržalská Vienna Gate, ktorá je už niekoľko mesiacov skolaudovaná, výhody ponúkal Finep vo svojej Jégého aleji, parkovacie miesto v cene bytu sa už dá vyjednať aj v Troch vežiach na Bajkalskej. Spoločným menovateľom projektov je fakt, že v budovách sa už býva. Investora to spolu so splatnosťou úveru núti urýchlene riešiť stagnujúci predaj. Vzhľadom na relatívne vysoké náklady, za ktoré sa novostavby stavali, síce priestor na zníženie nie je natoľko výrazný, ale miesto existuje. Hoci v prípade spomenutých, tieto sa stavali ešte za náklady rokov pred najväčším boomom.
Ďalšou využívanou možnosťou sú holobyty, ktoré developerovi ušetria pár tisíc eur a to sa premietne do nižšej ceny pre klienta. A za príslušný poplatok mu priestor dovybaví. Pre takéto riešenie sa rozhodol napríklad Assez v Novom bratislavskom centre na Dlhých dieloch, kde štvorcový meter stojí od 1 400 eur s daňou. Aj to sú ceny na úrovni roku 2007, keď podľa vtedajších vyjadrení dosahovali v projekte 50-tisíc korún. S holobytmi experimentovalo aj Orco vo svojom City Gate v centre mesta, čo prinieslo zľavu niekoľko tisíc eur na štvorec. Projekt však spolu s novým majiteľom, ktorým je stavebná firma PSJ, prechádza prehodnotením.
Vánok alebo búrka
Najmä Bratislavčanom sa v tomto roku otvára nový pohľad. Kým doteraz mohli ukazovať prstom len na nedostavanú ambicióznu Residence Tower či obchodný dom Yosaria Plaza, v tomto roku pribudlo viacero skeletov bez robotníkov. Na dlhé mesiace sa zastavili práce na obytných Jarabinách v biznis zóne na Plynárenskej či holandskom Mendelsohne v Podunajských Biskupiciach. Nerozostaval sa ani Malý Dunaj v mestskej časti, odkladá sa multifunkčný projekt Centrál, druhá etapa Vineyards od Skansky, lowcostový Rendez od Gruntu i mnohé ďalšie, nehovoriac o megaprojektoch. V rámci pozdržaných komplexov však investori pristúpili k prekresľovaniu a novému nastaveniu cien, čo môže pritiahnuť nových zákazníkov. Hranicu 1 700 eur/m2 s daňou už prekonali viacerí a nejde pritom o vyslovene lacné komplexy.
Práve nové projekty, ktorých výstavbu developeri tendrujú v súčasnej dobe, môžu vďaka nižším stavebným nákladom a zreálneným očakávaniam v podobe dosiahnuteľnej marže znamenať záchranné koleso. Kupujúci už totiž nie sú ochotní akceptovať v hlavnom meste ceny na úrovni minulého roka, keď sa štvorcový meter podľa štatistík Národnej banky Slovenska šplhal nad dvetisíc eur. Developeri, ktorí s bytom stredného štandardu nepodlezú túto hranicu, na novom trhu uspejú len s ťažkosťami. A spolu s donekonečna odďaľovanou splatnosťou úverov a ústupkami bánk zrejme pribudnú bankroty.
Stavia sa však aj v neutešenej situácii, s vyhliadkou lepších časov. Pre firmy so zaisteným financovaním to je v horizonte jedného, dvoch rokov veľký risk, ale i zisk. V druhom polroku 2009 totiž klesol počet vydaných stavebných povolení na byty medziročne o vyše 14 percent, čo môže viesť k nedostatku bytov v ponuke. Rozostavané projekty ako Retro či Perla v Ružinove, izraelské 3nity, dve veže na Bosákovej v Petržalke, Perlička a Dolce Vita v Podunajských Biskupiciach a možno aj prestavby ubytovní pri dostihovej dráhe a železničnej stanici Vinohrady môžu pre ich stavebníkov v časoch menšej ponuky znamenať veľký úspech. Budú pripravené na obnovený dopyt.
Ambície na papieri
Regióny prežívajú podobné ako metropola. S tým rozdielom, že do krajských miest ešte nestihli prísť megalomanské projekty so stovkami bytov za bratislavské ceny. To sa dnes javí ako šťastie pre ich developerov. Najmä keď staré byty, ktoré čiastočne ceny nových ovplyvňujú, padajú rýchlym tempom. Podľa štatistík sa oproti vrcholu v polovici minulého roka prepadli Košice a Prešov, ide o dvadsať- a viacpercentné rozdiely. Obe mestá sa svojimi cenami v minulosti dostali výrazne nad tisíc eur, dnes sú na úrovni 913, resp. 926 eur/m2.
V Košiciach sa stavalo viac, aktuálne sa už dokončuje polyfunkčný komplex na mieste bývalého pivovaru Cassovar, kde vzniká necelá stovka bytov. Ku kolaudácii sa blíži aj prestavaný hotel na obytný dom Charlie, zo 130 bytov má byť predaná zhruba polovica. Najväčšia ambícia v meste – niekoľkostobytový Central Park od britského Letterstone však tak skoro stáť nebude. Briti chceli stavať aj v Prešove, tu sa ich plány taktiež zatiaľ nerozbehli. V Trnave sa už dlho hovorí o výstavbe v lokalite Zátvor, konkrétnejší plán už má luxemburský Lucron. Druhý investor v lokalite – bratislavský Atlas Real zatiaľ nič bližšie neukázal. Ďalšie projekty v meste sú v nedohľadne, najprv treba zaplniť poloprázdne dokončené novostavby.
Banská Bystrica, ktorá šla prudko nahor bez významnejších priemyselných investícií, sa takisto spamätáva. Ceny poklesli pod úroveň roku 2007, rozsiahly španielsky projekt Antea či výstavba od Letterstone sú zatiaľ v nedohľadne. Rovnako tak návrat k úrovniam, za akú sa byty predávali, realitní makléri hovorili až o 1 200 eur/m2. Netradičný príklad dala developerská spoločnosť Bencont v Martine, kde chystá obytnú zónu. Štvorcové metre dnes po viac vysnených než reálnych číslach predáva za tisíc eur vrátane DPH. To je cesta aj pre ďalších investorov v regiónoch.
Pri rozumných cenách nových i dopredávaných projektov prejde Slovenskom povzbudivý vánok. Ceny sa môžu dostať na úroveň akceptovanú kupujúcim a ešte prijateľnú pre developera a banku. V najbližšom čase by už trh nemal byť svedkom zvyšovania cenníka počas výstavby, keď na to nebol žiadny reálny dôvod mimo tlaku trhu. Tento rok ešte príde mierne znižovanie cien či stagnácia, až neskôr môže prísť pozvoľný rast. Predpovedajú ho aj čísla z najpostihnutejších krajín, posledné mesiace priniesli zvýšenie cien v Spojených štátoch i vo Veľkej Británii. Krajinu pod Tatrami tiež čakajú mierne nárasty a oživenie dopytu. No najprv musí ustať búrka.
Foto - Maňo Štrauch, Milan David
Tento text bol publikovaný v prílohe EXTRA REALITY, ktorá vyšla v TRENDE číslo 37/2009.
