Hypotekárne banky už nevedia poskytnúť žiadateľom 100-percentnú hypotéku. Dôvodom je najmä Odporúčanie Národnej banky Slovenska z roku 2014, podľa ktorého môžu banky od 1. januára 2017 poskytovať hypotekárne úvery v plnej výške obstarávanej nehnuteľnosti iba vo veľmi obmedzenom rozsahu. V súčasnosti je to maximálne do výšky jednej desatiny zo všetkých novoposkytnutých zabezpečených úverov na bývanie v danom štvrťroku.
Výsledkom je, že klienti bánk sa začali aj obzerať aj po iných možnostiach financovania. Obvykle riešia situáciu dofinancovaním kúpnej ceny prostredníctvom spotrebného úveru, ktorý im však môže mesačné splátky výrazne navýšiť, čo nemusí každému vyhovovať.
Ďalšie záložné právo
Ďalšou možnosťou ako vyriešiť prefinancovanie celej kúpnej ceny je založenie druhej alebo dodatočnej nehnuteľnosti v prospech financujúcej banky. Týmto spôsobom sa zvýši celková hodnota zabezpečenia pre banku a zároveň zníži ukazovateľ LTV (Loan to Value - pomer hypotéky k zakladaným nehnuteľnostiam), ktorú musí banka podľa Odporúčania centrálnej banky sledovať.
V prípade ručenia iba jednou nehnuteľnosťou je LTV štandardne 100 %, čo banka nemusí akceptovať. Ak dodatočne založíte ďalší byt, dom či inú bankou akceptovateľnú nehnuteľnosť, hodnota LTV môže klesnúť pod úroveň 90 %, 80 %, 70 % i menej, čo môže pri získaní hypotéky výrazne pomôcť.
Okrem toho, nie je nutné, aby ste si obstarávali dodatočný spotrebný úver, pretože úroková sadzba bude výhodnejšia ako v prípade štandardného 100-percentného financovania. Je to paradoxne aj spôsob, ako sa vyhnúť 100-percentnej hypotéke. Takto môžete mesačne ušetriť až pár desiatok eur, samozrejme v závislosti od výšky úveru.
Dodatočná nehnuteľnosť nemusí byť iba vo vlastníctve žiadateľa. Môže isť napríklad o rodičovský byt alebo dom, prípadne nehnuteľnosti príbuzných. Vlastníci podpisujú záložné zmluvy, čím prehlasujú, že súhlasia so založením ich nehnuteľnosti v prospech banky.
Nevýhody
V takýchto prípadoch treba ale myslieť na to, že v prípade, ak nie ste schopní splácať úveru z akéhokoľvek dôvodu, ručíte v prospech úveru nehnuteľnosťami svojich najbližších, čo je citlivá téma.
Ďalšou nevýhodou je, že ak máte v rámci hypotéky založené dve nehnuteľnosti, predaj alebo akékoľvek úkony súvisiace s ktoroukoľvek z nich budú komplikovanejšie a časovo náročnejšie. Ak sa rozhodnete jednu z nehnuteľností predať, musí sa k tomu vždy vyjadriť banka. Taktiež treba počítať s následným zrušením záložného práva. Zakladanie dvoch nehnuteľností odporúčam iba v prípade, že ste si istí, že s danými nehnuteľnosťami nechcete v dlhšom časovom období nijako nakladať.
Po čase
Na druhej strane je dôležité vedieť, že oboma nehnuteľnosťami nemusíte ručiť počas celého trvania hypotéky. Ak časť hypotéky splatíte, môžete banku požiadať o uvoľnenie záložného práva. Ak je hodnota jednej nehnuteľnosti v danom období postačujúca, banka bude súhlasiť s vyňatím dodatočnej nehnuteľnosti.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
