Len minimum developerských projektov v hlavnom meste spôsobilo toľko rozruchu ako vlajková loď J&T Real Estate – River Park na nábreží Dunaja. Či už od prvotných výkopov, to keď sa aktivisti s developerom sporili o storočný platan alebo kvôli architektúre, objemom budov i samotným cenám bytov. Veľkolepý projekt s veľkolepou reklamnou kampaňou a obrovským rozpočtom si od svojho vzniku až po dokončenie prežil všetko.
River Park je výnimočná stavba (pre niekoho v dobrom alebo zlom), ktorej podobná v Bratislave tak skoro nevznikne. Konkurenciou je jedine Eurovea, ktorá dopadla trochu odlišne.
Nábrežný projekt pri PKO treba pochopiť a vidieť ho v širšom kontexte budúcej zástavby na nábreží. V súčasnosti objemom svojej výstavby a najmä výškou len rozvíja nie celkom šťastné umiestenie troch vysokých panelákov. No, ak sa developerovi podarí presadiť ideu Nového PKO a výška budov bude smerom z centra mesta klesať, River Park už nebude pôsobiť ako opustený ostrov. Na otázku, či to je dobre alebo zle, neexistuje objektívna odpoveď.
Rande s realitou
Práve čítate - River Park - viac žralok ako človek (pohľad redakcie)
Prepnite na - River Park: pekné druhé miesto (pohľad odborníka)
Prepnite na - Fotogaléria z River Parku
Ako v centre
River Park mi príde prepchatý rôznorodou architektúrou, farbami, objemom a funkciami. Okrem toho je pre mňa príliš vysoký a hustú mestskú zástavbu umiestňuje príliš ďaleko z centra a príliš ďaleko od inej zástavby. To je však osobný názor. Developer hustotou podľa vlastných slov sledoval tradičné ulice Starého Mesta. Teda tie, kde je prirodzené hľadieť z kuchyne do spálne suseda, kde sa veľká partia na chodník vedľa seba nevojde a kde to je na promenádu z bytu na skok. Oponujeme – Staré Mesto nemá desať poschodí.
Projektu J&T RE sa napriek tomu darí pripomínať najužšie centrum množstvom funkcií – obyvatelia môžu z okna zoskočiť priamo do kaviarní, reštaurácií, tanečnej školy, lekárne, potravín, banky...
Developerovi patrí naša poklona za to, že sa snaží. Prvé obchody a služby takmer výhradne prevádzkovala sesterská firma, čím bol rozvoj promenády pod kontrolou (možno aj preto, že sa nedarilo nájsť nájomcov). Do lokality lákajú ľudí, napríklad nočným behom mestom, výstavami, ľadovou plochou, či dokončovaným detským ihriskom prezentujúcim Vysoké Tatry. Oproti iným projektom je to obrovské plus – developeri totiž zvyknú po dokončení nechať svoje diela napospas.
Tesnotka
Developer z pohľadu promenády a služieb teda na vnímanie projektu ako pokračovania centra mesta nezlyhal. Z pohľadu bývania –svedčili by mu menšie objemy a komornejšie bytovky s väčšími spoločnými priestormi. No myšlienku historického mesta rozvíja aj vovnútri – vstupy do jednotlivých objektov sú nenápadné, chodby a pokrútené schodištia namiesto unifikovaných novostavieb pripomínajú úzke priestory v starých domoch. Evokuje ich imitácia dreva na chodbách a minimum bytov na poschodí väčšiny bytoviek. Aj v mega projekte tak budú mať obyvatelia komorný pocit.
Výnimku tvorí vrcholná časť objektu priamo oproti trojici panelákov. V nich developer pristúpil k pavlačovému riešeniu s výhľadom na rušnú cestu a tunel. Dlhá chodba plná bytov je zastrešená a zasklená, pavlač teda len pripomína. Takže skôr pôsobí ako hotel.
River Park ponúka celkovo 202 bytov. Z toho tridsiatka je určená na prenájom pod názvom Long Stay Apartments, zvyšok je na predaj za ceny od 2 600 až po približne 5-tisíc eur za štvorcový meter. To je síce veľa, no dopyt tu podľa developera je. Mnoho kupujúcich ešte nebýva, no vidno, že niektoré byty sú obývané. Predaných má byť vyše 80 percent. Odbytu pomohla výrazná a vo všetkých médiách propagovaná akcia z roku 2008, kde developer ponúkal byty so zľavou 40 percent.
Vovnútri
Byty majú výhľad na Dunaj, zo strany cesty sú len kancelárie a hotel. Ponúkajú štandardné i menej štandardné dispozície a všetky druhy výmer. Ťažko niečo kritizovať, i keď mohlo sa viac šetriť priestorom. Pravda, do kategórie projektu, o ktorý sa mala zaujímať Adriana Sklenaříková, patrí jemné plytvanie priestorom. Nejde teda o nič výnimočné.
Čo sa nám nepáčilo, boli spálne väčšiny bytov otočené smerom do átria. A keďže priamo oproti stojí múr kancelárií, obyvateľ bude pod drobnohľadom desiatok zamestnancov. Pohľad do átria nie je príjemný a práve tu by River Parku pomohlo veľkorysejšie vnímanie vzdušnosti.
Na druhej strane – pohľady na Dunaj a chránený pitný zdroj na jeho pravom brehu sú skvelé. Napriek rušnej a žijúcej promenáde priamo pod oknami odtiaľto neprichádza väčší hluk. Práve naopak, posedenie na terase bude vzhľadom na veľkú výšku objektu a jeho natlačenie sa až na rieku (na rozdiel od Eurovey aká-taká izolácia od zrakov korzujúcich) z tých príjemnejších. Prekvapujúco nevadí ani pohľad z najvyšších poschodí, ktoré majú pod sebou ešte strechy ďalšieho objektu. Sú totiž zelené.
Luxus i nepraktickosť
Samotné byty sú fajn. Podľa nás nejde o nič výnimočné z hľadiska ich technického riešenia, či dispozície. Vzorový byt je prirodzene zariadený luxusne, možno až okázalo, no to k cieľovej skupine patrí. Potvrdzuje to aj fakt, že najskôr šli na odbyt veľké byty až neskôr menšie.
Niektoré byty majú žalúzie, iné nie. Developer ich štandardne montoval tam, kde je okno priamo na fasáde, tzn. nie je tam lodžia, ktorá by vstupu slnka čiastočne zabránila. Čo byty spája, je predpripravená klimatizácia, kde stačí už len dokončiť ofukovače vnútri. Rovnako pripravené sú inteligentné rozvody, ktoré umožňujú postupné zhasínanie svetiel a ďalšie funkcie na ohúrenie hosťa. Čudný je ich ovládací panel, ktorý viac pripomína klávesnicu netbooku ako ľudsky vyhotovené príjemné ovládače. Ktovie, možno k luxusu patrí aj nepraktickosť.
J&T RE sa snaží propagovať aj ďalšie svoje služby – všetci majitelia bytov majú totiž výhody vo wellness priestoroch hotela Kempinski, ako aj zľavy v hoteloch zo siete Best Hotel Properties. Plusový bod za starostlivosť, ktorú dnes dáva málokto, aj v porovnateľne drahých projektoch.
Riečny dom
River House rozťahajúci sa nad rieku mal byť podľa prvých náčrtov dominantou celého komplexu. Čiastočne ňou aj je, no v konečnom riešení mu konkuruje hotel ako aj hmoty bytových častí River Parku. Je to škoda, pretože zvnútra (rovnako aj konštrukčne, detaily v pohľade odborníka) ide o niečo netradičné. River House má samostatný vstup s okázalo drahou recepciou, výťah je na kartičky. Ceny bytov v tejto časti developer stále neprezradil, no ani nemusí.
Sú predané, i keď, pravda, sťahovať sa do nich budú najmä vrcholoví manažéri skupiny a ich obchodní partneri. Interiér River House je ako päťhviezdičkový hotel, no napriek luxusu na chodbách im nesvedčí temnota. Chodba je totiž uprostred stavby a všade okolo nej sú byty, ktoré vstupu denného svetla na chodby bránia. Hotel so všetkým, čo k nemu patrí.
Byty vo vnútri dokončili do štádia hrubej stavby, nedá sa hovoriť ani o holobyte. To preto, lebo klienti si chceli vyberať všetko, od najmenších po najväčšie detaily cez dispozície. Pri odhadovanej cene niekoľko miliónov eur za byt prirodzené. Výhľady z nich nesklamú – Dunaj, panoráma lesov a susedného Rakúska robia svoje. Na druhej strane – časť bytov sa už pozerá priamo na promenádu alebo na nevábnu fasádu hotela a to je niečo, s čím sa pri tejto cene nevieme stotožniť.
Nedorobky
Čo je pri týchto cenách, veľkoleposti a okázalosti River Parku stráviteľné ozaj ťažko sú nedotiahnuté detaily a nedorobky. Takmer každý kúsok montovanej fasády nesedí so susedom. To platí aj pre špáry medzi obložením stien chodieb, či pre umiestnenie vypínačov na chodbách – skoro každý je šikmo.
Nehovoriac o ostrých hranách kovovej fasády na balkónoch na najvyšších poschodiach. Rovnako detail ako umiestnenie stropných svetiel na pavlačovej chodbe – snáď ani jedno nie je v rovine s ostatnými. To sú všetko kozmetické vady, no odhliadnuc od ceny bytov, vyvolávajú podozrenie v stavebné vyhotovenie tých dôležitých súčasti projektu (podľa pohľadu odborníka v druhej časti Rande s realitou to však tak našťastie nevyzerá). To je pre nás sklamanie, najmä pri porovnaní podobne drahého projektu Parkville, kde bola úroveň dokončovacích prác ďaleko nad slovenským štandardom.
Tri podzemné podlažia garáží sú síce priestranné, no niektoré chodby sú pritesné a projekt tohto typu a štandardu si zaslúži, aby pôsobili honosnejšie. Miesta na parkovanie je tu dosť, takže ide skôr len o dotiahnutie do dokonalosti. V tomto sú garáže Eurovea, ale napríklad aj Digital Parku II ďalej. Pre 170 bytov v ponuke je vyhradených 290 státí – jedno stojí 22-tisíc eur s daňou.
Viac žralok
River Park zanechal veľa dojmov. To, čo zvonku vyzeralo ako negatívum, sa vnútri ukázalo ako ok. Tým máme na mysli ruch z okolia, či výhľady. Pocit masovosti však napriek snahe o komornosť ostal, rovnako viaceré nepraktické riešenia a členité, čudne riešené priestory. Na druhej strane River Park prináša mnoho nových pohľadov na vec a na Slovensku netradičných nápadov. Veľké plus si zaslúži aj všadeprítomná snaha o zatraktívnenie promenády a pritiahnutie ľudí do dlhé roky zabúdanej lokality. Sklamaním sú zase stavebné detaily.
Vo všeobecnosti je River Park viac žralok než človek. Viac hľadel na to, aby bol exkluzívny, nápadný a veľkolepý, než aby rešpektoval svojho konkrétneho obyvateľa. Miesto zohľadnenia mierky človeka musí človek zohľadniť mierku River Parku.
Rande s realitou
Práve čítate - River Park - viac žralok ako človek (pohľad redakcie)
Prepnite na - River Park: pekné druhé miesto (pohľad odborníka)
Prepnite na - Fotogaléria z River Parku
Prečítajte si všetky články Rande s realitou aj to, ako hodnotíme na tomto mieste.
