Pred tromi rokmi som brala hypotéku na kúpu domu, čerpanie bolo výlučne na vyplatenie predávajúcich. Teraz som sa rozhodla rekonštruovať dom s tým, že je k tomu potrebné stavebné povolenie, nakoľko sa menia nosné priečky. Je potrebné oznámiť banke rekonštrukciu, nakoľko pri čerpaní požadovala kolaudačné rozhodnutie a vydaním stavebného povolenia sa pôvodné kolaudačné rozhodnutie ruší? A čo v prípade poistenia nehnuteľnosti a vinkulácií. Poistená je existujúca nehnuteľnosť, z ktorej sa ale stane stavba. Môžem čerpať hypotéku aj na túto rekonštrukciu?
Banky majú rôzny prístup k ohlasovaniu rekonštrukcie založenej nehnuteľnosti. Správne by ste mali v niektorých bankách požiadať o súhlas (štandardne ide o bezproblémový proces), kým iné banky rekonštrukcie nehnuteľností „nemajú evidované". Ak ste hypotéku vybavovali prostredníctvom hypotekárneho sprostredkovateľa, odporúčame obrátiť sa naňho, aby ste náhodou niečo neopomenuli. Určite vám poradí, ako vo vašom prípade presne postupovať.
Oznamovacia povinnosť
Rekonštrukcie väčšieho rozsahu, ktoré majú vplyv na hodnotu nehnuteľnosti, prípadne zápis v katastri, treba banke určite vopred oznámiť. Ak by ste chceli napríklad stavbu znížiť o jedno poschodie, alebo čas domu zbúrať, banka by sa mala k tomuto úkonu vopred vyjadriť, pretože stavebnými zásahmi dôjde k zníženiu hodnoty založenej nehnuteľnosti, s čím banková inštitúcia nemusí súhlasiť.
V prípade nadstavby alebo dostavby, ktorá sa zapisuje do katastra, banka musí vyhotoviť nové záložné zmluvy, ktorými sa dostavba založí v jej prospech. Ak sa však v rámci rekonštrukcie menia iba okná a pod., banku o tom informovať nemusíte.
Ďalší úver na rekonštrukciu
Čerpanie hypotéky na rekonštrukciu závisí od toho, akú hodnotu má dom a či je ešte voľná časť hodnoty nehnuteľnosti na ďalšie úvery. V prípade väčšej rekonštrukcie je v niektorých prípadoch možné vychádzať aj z budúcej hodnoty nehnuteľnosti, čiže napr. domu po prestavbe.
V tomto prípade však treba počítať s postupným čerpaním hypotéky, nakoľko banka neuvoľní viac prostriedkov ako je hodnota domu. V súčasnosti bývajú často obmedzené hypotéky na max. 80 alebo 90% z hodnoty nehnuteľnosti, s čím treba počítať.
Ak budete vykonávať väčšiu rekonštrukciu, pri ktorej budete napríklad vymieňať celý krov, je dobré myslieť na to, že banka nemusí prefinancovať napr. celú novú strešnú krytinu. Napriek tomu, že to pre vás nie je lacné, z pohľadu banky meníte strechu 1:1, i keď zvýšite jej hodnotu, keďže pôvodná bola opotrebovaná, nie však o celú výšku nákladov spojených s nákupom materiálu.
Poistenie domu
Čo sa týka poistenia domu, počas splácania hypotéky musíte dbať o to, aby bol nepretržite poistený a poistka bola vinkulovaná v prospech banky. V prípade rekonštrukcie sa určite informujte vo vašej poisťovni ohľadom potreby zmeny druhu poistenia na poistenie domu vo výstavbe/rekonštrukcii.
Ak sa zmena uskutoční v rámci pôvodnej poistnej zmluvy, ktorá ostáva na rovnakú hodnotu vinkulovanú v prospech banky, je to v poriadku. Ak by prišlo k zrušeniu starej zmluvy a podpisu novej poistnej zmluvy, vždy treba banku o tom informovať. Banka vystaví nové vinkulačné tlačivá, ktoré poisťovňa vinkuluje, aby bola stavba resp. dom nepretržite poistený a vinkulovaný pre banku.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
