Realitná kríza neobišla ani dovolenkový raj. Liptov prežíva šok z poklesu cien a zbiera nádej na odraz od dna. Rekreačné apartmány sa predávajú iba zriedka a ak, tak hotové. Byty a domy iba vtedy, ak je cena výrazne pod úrovňami z minulého roka. Najviac od vlaňajška zlacneli rodinné domy na dedinách okolo okresných miest Ružomberok a Liptovský Mikuláš. Napriek všetkému ľudia stále myslia na investície do nehnuteľností, ubytovávanie turistov a stavbu rekreačných objektov.
Fázový posun
Liptovský Mikuláš a Ružomberok s takmer rovnakým počtom obyvateľov nad tridsaťtisíc sa vždy milovali asi tak ako mačka a pes. Rivalita oboch regionálnych metropol je v Liptove až príslovečná. Odkedy sa aj Ružomberok stal pred vyše desiatimi rokmi okresným mestom, azda ešte narástla. Kým mesto papiera je o niečo priemyselnejšie, Mikuláš žije turistikou.
Najmä po otvorení aquaparku Tatralandia na jeho okraji ho návštevníci plnia aj v lete. Iba kúpať sa sem príde ročne vyše pol milióna ľudí. Riaditeľ mikulášskej realitnej kancelárie RK Spirit Dušan Štric odhaduje, že mesto za rok navštívi päťkrát viac turistov ako susedný Ružomberok. Ten totiž môže vytiahnuť ako lákadlo cestovného ruchu iba jeden silný tromf – lyžiarske stredisko Malinô Brdo.
Napriek tomu sa ceny starších bytov v oboch mestách donedávna príliš nelíšili. Až tento rok viac klesli práve v Ružomberku. Kým tam podľa údajov realitného portálu Trh.sk klesli od jari až k 750 eurám za štvorcový meter, v Mikuláši sa držia okolo 900-eurovej hranice. „Pohyby cien z Bratislavy a iných veľkých miest sa sem dostanú trošku neskôr,“ vysvetľuje maklér ružomberskej Reality Alpia Peter Hámor. „Platilo to smerom hore, platí aj opačne.“ Ceny tak od jari podľa neho začali klesať aj v Ružomberku, hoci stále nedosiahli dno. Kým v Martine sa starší dvojizbový byt predá v priemere za 30-tisíc eur, v liptovských mestách je to stále o aspoň desatinu viac.
„Zatiaľ nie sme na dne, ešte to pôjde dole. Aj o takých dvadsať percent,“ prognózuje P. Hámor. Dôvodom je práve fázový posun vývoja oproti Žiline či Martinu. Ešte viac je podľa neho napríklad oneskorená Orava, v Dolnom Kubíne sú ceny bytov v priemere o desať až 20 percent vyššie ako v Ružomberku. „A v takom Námestove aj dnes ešte pokojne ponúkajú dvojizbový byt za 45-tisíc eur ako pred rokom, o polovicu drahšie ako v Martine,“ ilustruje cenové krivky realitný maklér. Aj tam podľa neho cena klesne pod 30-tisíc eur, dovtedy bude trh stáť – kupujúci na súčasnú ponuku odmietajú pristať.
Sucho a ťažko
Pokles cien však v Ružomberku brzdí aj nedostatok nových bytov. Okrem nájomných domov, ktoré budujú s podporou radnice súkromní investori, sa nič nestavia. Výnimkou sú nadstavby existujúcich bytoviek. Dôvodom je nedostatok pozemkov. Tie si mesto šetrí pre nájomné domy. „V Martine už len správy o plánovanej novej výstavbe stlačili ceny starších nehnuteľností,“ vysvetľuje P. Hámor. V metropole Turca sa plánujú stovky nových bytov, to Ružomberku nehrozí.
Dušan Štric: Nehnuteľnosti na vlastné bývanie sa na nižších cenových úrovniach pohli, v tomto segmente je obrat zhruba na 75 percentách vlaňajška. Veľmi dobrý záujem je o prenájmy.
Ani boom komerčnej výstavby. V centre vyrástlo niekoľko menších nových poschodových budov, nové sídlo bližšie k továrni si vybudoval výrobca papiera Mondi. Neďaleko neho pri ceste na Donovaly stojí zánovné nákupné centrum pri Kauflande, ktoré sem umiestnil rakúsky realitný fond Immoeast. Konkurenciu mu mal robiť dlhšie ohlasovaný Aupark v centre mesta vedľa obchodného domu Jednota. Ten však stále čaká na zmenu územného plánu a zámer rozostavať ho budúci rok sa tak zrejme nenaplní. Šéf developera HB Reavis Ivan Valent odmieta, že by od projektu odstúpili, Aupark však podľa neho tak skoro neodštartuje. Na ťahu je mesto.
Malinô
Jedinou ružomberskou lokalitou, do ktorej developeri výrazne vstúpili, je tak práve horské stredisko Malinô Brdo. Slovenská skupina Nelly a český CPI v ňom za posledné roky vybudovali vyše 250 apartmánov za desiatky miliónov eur. Výstavbu ďalšej podobnej porcie ohlásila pred dvoma rokmi bratislavská skupina Diverso, pokračovať mala aj doterajšia výstavba. Ceny boli podobné ako pri novostavbách v Bratislave, zákazníkmi najmä Česi, Poliaci a Rusi, ale aj majetní Slováci. Kríza odvetvie rekreačného bývania postihla azda najprudšie. Prestalo sa predávať, ceny klesajú každý mesiac. Aj preto, že sľubované zisky z prenájmu sa v kríze ani zďaleka nenapĺňajú.
„Veľa zákazníkov sa na tom oklamalo, kúpili apartmány ako investíciu a teraz ich predávajú za cenu o 20 až 25-percent nižšiu,“ prezrádza P. Hámor. Plány na pokračovanie výstavby Fatraparku sa podľa neho celkom zmenili, namiesto budovania apartmánov majú lokalitu rozparcelovať a pozemky predať na výstavbu rodinných domov.
Tie si v Liptove predsa len udržali väčšiu atraktivitu, stále je záujem o chalupy na dedinách i domy na okraji okresných miest. Rozdiely v cenách medzi jednotlivými obcami však podľa D. Štrica dosahujú až sto percent. „Predáva sa tam, kde sa nám podarí majiteľovi vysvetliť, že cena musí ísť dole,“ komentuje. Vlani bol v tejto oblasti trh podľa neho až na nezdravej cenovej úrovni, tento rok je bližšie k reálu.
Dno má byť teraz
Napriek neradostnému roku vládne na trhu v Liptovskom Mikuláši predsa len o čosi lepšia nálada. „Nehnuteľnosti na vlastné bývanie sa na nižších cenových úrovniach pohli, v tomto segmente je obrat zhruba na 75 percentách vlaňajška,“ pochvaľuje si šéf RK Spirit. „Veľmi dobrý záujem je o prenájmy.“ V meste si podľa neho ceny držia byty v centre alebo na nábreží Váhu, na vzdialenejšom sídlisku Podbreziny naopak klesli. „Ak niekto chce kúpiť byt, teraz je na to dobrý čas,“ odporúča D. Štric na rozdiel od svojho ružomberského kolegu. Je presvedčený, že ceny by už nadol smerovať nemali. Dôvodom môže byť, že nových bytov – s výnimkou nájomných – sa ani v Mikuláši veľa stavať nebude.
Optimistický naopak nie je v prípade komerčných nehnuteľností, pretože v meste bol už pred krízou prebytok kancelárií potom, čo v posledných rokoch vyrástlo viacero polyfunkčných domov. Developeri však precenili dopyt po celých poschodiach v nádeji, že sa sem budú z Bratislavy sťahovať obslužné oddelenia veľkých firiem. Hoci sa takéto prípady objavili, ponuka je oproti dopytu stále výraznejšia. Po dokončení nákupnej zóny pri Tescu a Nay, ako aj menšieho nákupného centra Jasná a obchodného domu Intersport sa nepredpokladajú ani veľké investície do obchodných nehnuteľností. Ide teda tiež o redukciu plánov, keďže sa hovorilo o obchodnom dome Europa i ďalších projektoch. Zabrzdila sa aj výstavba druhej etapy nákupného centra Jasná od miestnej skupiny Verex, lebo prvá časť je zatiaľ nenaplnená.
Privreté veľké oči
Po útlme kožiarskej výroby i produkcie obuvi v Liptovskom Mikuláši všetko závisí od turistov a ich peňazí. Ako je bez nich, pocítilo mesto v biednej zimnej sezóne. „Leto je však už podstatne radostnejšie, cestovný ruch už v Liptove zasa cítiť. Verím, že si ľudia uvedomili, že sa nedá donekonečna šetriť,“ šíri optimizmus zástupca mikulášskej realitnej kancelárie.
Liptov je turistický región, ktorý nepochybne čaká ďalší rozvoj. Pokles cien nehnuteľností je tak zrejme len dočasný a obľúbenosť bývania v tomto kraji i nové pracovné príležitosti ich tak v budúcom roku pravdepodobne o niečo zdvihnú.
Na druhej strane, cenový zenit majú za sebou horské apartmány. Za ceny ako v centre Bratislavy sa už predajú ťažko, lebo konkurencia v podobe prázdnych hotových horských bytov je neúprosná. Jediným rizikom je, že kríza bola prikrátka na to, aby trh očistila od špekulantov a príležitostných investorov. A iba spomalila príchod ďalších veľkolepých projektov a privrela veľké oči developerov, pokiaľ ide o pridané hodnoty a predajné ceny.
Foto - Milan David
Tento text bol súčasťou TRENDU číslo 33/2009.
