Vysoké ceny nehnuteľností v kombinácii s drahými hypotékami väčšinu ľudí odrádzajú od kúpy bytu či domu. No bývať sa musí a napríklad v Česku, kde sú úrokové sadzby ešte o niečo vyššie ako u nás, vlani realitný trh ožil. V tomto roku sa môže rozhýbať aj na Slovensku, myslí si expertka na reality Róberta Mecková z FinGO recloud. Podľa čoho sa rozhodnúť, či ísť do kúpy alebo ešte počkať? Ak riešite túto dilemu, položte si 5 otázok.
Kúpyschopnosť je nižšia
Dostupnosť bývania sa vlani zhoršila a dôvodov je viacero. „Na vlastné bývanie mnoho ľudí už ani nepomyslí, keďže kúpyschopnosť je výrazne nižšia. Je to jednoduchá matematika. Môžu za to drahé hypotéky v kombinácii s vysokými cenami nehnuteľností, ale nezabúdajme ani na pomalý rast miezd a nízke tempo rozvoja bývania. Dostali sme sa do štádia, kedy je bývanie pre mnohých Slovákov nedosiahnuteľnou komoditou. Pre ľudí je to frustrujúce,” komentuje Mecková.
Pre nepriaznivú situáciu na trhu vlani mierne stagnoval predaj starých aj nových bytov. Kým po prvotnom šoku z rýchleho zvyšovania úrokov nastal aspoň malý pokles cien pri starších bytoch, do zlacňovania novostavieb sa developeri nehrnuli. Aby podporili záujem kupujúcich, stavili skôr na rôzne marketingové akcie.
Predáva len ten, kto musí
Situácia by sa v tomto roku mohla zmeniť. „V susednom Česku vlani nastalo výrazné oživenie realitného trhu, pričom úrokové sadzby na hypotékach sú tam v priemere o 1,5 až 2 percentá vyššie ako u nás. Ak nepríde nejaká nečakaná kríza, predpokladám mierny rast realitných obchodov aj na Slovensku. Verím, že úroky v bankách už prakticky dosiahli svoj strop a ceny bytov sa zastabilizovali. Takže klienti, ktorí potrebujú riešiť bývanie, už nebudú mať na čo čakať a trh sa môže trochu rozhýbať,” predpovedá odborníčka.
Situácia však rozhodne nebude taká divoká ako pred dvomi či tromi rokmi, keď sa na realitnom trhu predalo takmer všetko, čo malo štyri steny. Momentálne predáva byt len ten, kto naozaj musí. Ostatní nehnuteľnosť radšej prenajmú. Podľa Meckovej sa však v tomto roku dostanú do ponuky napríklad aj novostavby, pri ktorých sa čakalo na zastabilizovanie cien energií a stavebných materiálov. „Trh s bytmi tak prejde do fázy, v ktorej si kupujúci budú mať z čoho vyberať. Zároveň predávajúci budú vedieť predať nehnuteľnosť za kratší čas,” hovorí.
Niektoré nehnuteľnosti sa predajú rýchlejšie
V súčasnosti je väčší záujem o nehnuteľnosti, ktoré novým majiteľom ponúkajú určitú pridanú hodnotu. „Rýchlejšie sa predávajú novostavby s rôznymi benefitmi ako je kuchynská linka, parkovacie státie alebo pivnica v cene, a takisto pekne upravené byty v starších bytových domoch. Predávajúcim môže pomôcť, ak ich nehnuteľnosť pred predajom prejde home stagingom či home liftingom. Kupujúceho si stále dokážu nájsť aj staršie byty v pôvodnom stave, ale o ich predaji už rozhoduje len výrazne nižšia cena, ktorá kupujúceho musí zaujať,” opisuje Mecková z FinGO recloud.
Podľa odborníčky si však každá kvalitná nehnuteľnosť svojho kupcu nájde, aj keď o niečo neskôr. Dôležitá je kombinácia kľúčových faktorov ako je poloha, rozloha, stav nehnuteľnosti, orientácia, hlučnosť, výťah alebo možnosti parkovania. Ideálne je, ak má dom či byt aj terasu alebo väčší balkón.
Vo výhode je kupujúci s hotovosťou
Odborníčka zároveň očakáva, že Slováci ani v tomto roku nebudú kupovať nehnuteľnosti na investíciu. Skôr bude pretrvávať záujem o byty a domy na užívanie ich samotným vlastníkom, teda byty určené pre „koncového klienta”.
Aj v tomto roku platí, že vo výhode je kupujúci, ktorý má hotovosť. Peniaze na ruku vedia realitný obchod urýchliť a kupujúci si vďaka tomu môže dovoliť zjednať cenu výraznejšie. „Naopak, najhoršie na tom budú tí kupujúci, ktorí najskôr potrebujú predať svoju nehnuteľnosť. Na nich môže tlačiť buď nová úroková sadzba a zvýšená splátka po refixácii, na ktorú nebudú mať prostriedky, alebo jednoducho potreba rýchlo sa dostať k potrebným financiám,” dodala Mecková.
Pred kúpou nehnuteľnosti si podľa Róberty Meckovej najprv odpovedzte na týchto päť otázok:
1. Za akým účelom nehnuteľnosť kupujete?
Na úvod si položte niekoľko základných otázok, ktoré sa týkajú účelu kúpy nehnuteľnosti. Je veľmi dôležité vedieť, prečo byt či dom kupujete. Je rozdiel, či budete v nehnuteľnosti bývať sami alebo napríklad so svojou štvorčlennou rodinou. Či hľadáte nehnuteľnosť na prenájom s vidinou jej predaja po pár rokoch, prípadne chcete kúpiť novostavbu v predpredaji len ako investíciu. Podľa toho ako si odpoviete, prichádzajú na rad ďalšie otázky.
2. Ako budete kúpu financovať?
Toto je asi najdôležitejšia otázka. Byt či dom by ste mali kupovať s rozumom a tak, aby to extrémne nezaťažilo váš rodinný rozpočet. Je rozdiel, či nehnuteľnosť kupujete sami alebo spolu s partnerom, čím sa váš disponibilný príjem znásobí. Pozor, ak však aj banka vyhodnotí váš príjem ako dostatočný, automaticky to nemusí znamenať, že ide o rozumné rozhodnutie. Takýto dlhodobý úver by vás nemal zaťažiť tak, že radikálne okrešete svoje záľuby alebo budete pod extrémnym stresom. Je rozumné si na rovinu povedať, na čo reálne máte, koľko si môžete požičať a čo je už nad vaše sily.
3. Kde a v akom stave byt chcete kúpiť?
Starý tehlový byt v širšom centre síce bude lacnejší ako novostavba, ale myslite na to, že predajná cena bytu nie je jediná podstatná položka. Aj keď na začiatku ušetríte, do rekonštrukcie bytu možno „nalejete” ďalších 15- až 50-tisíc eur. Preto zvážte aj to, či máte potrebné zručnosti, aby ste si nehnuteľnosť prerobili sami alebo si budete musieť niekoho zaplatiť. Či máte financie, manažérske schopnosti a kontakty na to, aby ste sa do rekonštrukcie pustili. Nie nadarmo sa hovorí „radšej vyhorieť ako prerábať”. Ten, kto prerábal akúkoľvek nehnuteľnosť, veľmi dobre vie, čo to obnáša.
4. Aké kompromisy viete robiť?
Aj keď sa to nezdá, je to veľmi dôležité. Niekto si vysníva byt v centre mesta, ale za každú cenu ho chce mať napríklad orientovaný na západ a špeciálne spálňu na sever. Čím prísnejšie požiadavky máte, tým dlhšie budete nehnuteľnosť hľadať. Byty nerastú na stromoch a kvalitné byty už vôbec. Treba si urobiť rebríček priorít, ktoré sú pre vás ako kupujúceho najpodstatnejšie a riadiť sa primárne nimi. Teda či chcete dve alebo jedno parkovacie miesto v novostavbe, alebo si radšej kúpite tehlový byt v centre mesta bez parkovacieho miesta, či chcete výhľad alebo prízemie za nižšiu cenu a podobne. Hlavne počítajte s tým, že dokonalý byt pravdepodobne nenájdete.
5. Kedy to chcete zrealizovať?
Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť výhodne a bez stresu, základom je rozumné plánovanie. Ak hľadáte byt, pretože sa vám o pár mesiacov narodí dieťa, ste rozhodne pod väčším stresom ako niekto, kto ešte len plánuje rodinu a pomaly sa obzerá po novom bývaní. Ak porovnáme súčasnú situáciu na trhu napríklad s obdobím rokov 2020 alebo 2021, v dnešnej dobe je striehnutie po vhodnej nehnuteľnosti zaujímavé aj preto, lebo kupujúci majú väčšiu šancu zjednať cenu. Ak nepotrebujete bývať hneď, skvelou voľbou sú novostavby. Tie v úvodných fázach predaja ponúkajú výhodné predpredajové ceny.
Ďalšie dôležité správy
