Rande s realitou: Panorama City obhájilo bývanie vo výške

Najvyššie bývanie

Novinka od J&T Real Estate vyrástla na Landererovej ulici v bratislavskom Starom Meste. Dvojičky Panorama City sa stali so 108 metrami najvyššími obytnými budovami na Slovensku. A prvými stometrovými bytovkami po desiatich rokoch od dokončenia Glórie, ktorá sa ako zdvihnutý prostredník megalomanských ambícií vtedajšej štátnej sporiteľne týči nad diametrálne odlišnou zástavbou Nív.

Panorama City však z ulice nepôsobí tak drzo ako Glória či Manhattan, ani tak nahustene ako Tri veže, avšak ani tak útulne ako Rozadol. Trojuholníkové veže mali mať podľa prvých plánov až 180 metrov, príchod krízy zámery postupne zmenil.

Panorama City Zdroj: Maňo Štrauch

Projekt časom zapadne do existujúcej (VÚB, CBC) aj plánovanej (Twin City, Sky Park, možno Eurovea a Klingerka) výškovej zástavby v prudko sa rozvíjajúcej bývalej priemyselnej lokalite. Zóna Chalupkova a jej pokračovanie až po Dunaj rozšíria centrum mesta.

Lokalita sa ešte musí usadiť

Pre obyvateľov Panorama City to však znamená ešte veľa rokov, kým sa usadí prach zo stavebného ruchu v okolí. Samotný JTRE už stavia v tesnom susedstve dve kancelárske časti projektu a pripravuje výstavbu bytovo-administratívneho Triangla. Pri Dunaji sa chystá Eurovea 2 a na opačnej strane zrejme ešte tento rok začnú vyrastať vežiaky navrhnuté Zahou Hadid.

Rande s realitou Panorama City - výhľady Zdroj: Daniel Suchý

Hneď treba dodať, že byty sú v Panorama City až od piateho podlažia vyššie a pred hlukom dobre chráni aj riešenie fasády. Obyvatelia sa teda s prachom a hlukom stretnú najmä vonku a v garážach. Nadzemné parkovacie podlažia sú zakryté sklom, zvonka teda nepôsobia rušivo, skôr ako kancelárska podnož. Aj obchody a reštaurácie na prízemí sa pomaly zariaďujú a otvárajú.

Chvályhodné je, že developer hneď po dokončení bytoviek začal s úpravou vnútrobloku, kde vznikne park podľa víťazného návrhu štúdia krajinných architektov 2ka, a nečakal na dokončenie kancelárií, ktorých prevádzka verejné priestory zaplatí.

606 bytov

Byty v Panorama City sa dostali do predaja naraz vo februári 2013. Ponuka šesťsto bytov poriadne zamávala po kríze zaspatým trhom s bývaním. Naposledy sa toľko bytov naraz dostalo do predaja v Troch vežiach. V čase spustenia Panorama City dosahoval počet predaných bytov v bratislavských novostavbách len niečo vyše tretiny súčasného stavu. Štvrťročne sa predalo menej ako päťsto bytov.

Predpredajové ceny sa pohybovali okolo 1 900 až 2 200 eur/m², dvojizbák s pivnicou sa dal kúpiť za 105-tisíc eur a trojizbák na 21. podlaží stál 175-tisíc eur. Parkovacie miesto vyšlo na 14 400 eur. S dobre postupujúcim predajom rástli aj ceny až nad dva a pol tisíca.

Rande s realitou Panorama City - nadzemné garáže Zdroj: Martina Brunovská

Rande s realitou Panorama City - podzemná garáž Zdroj: Martina Brunovská

Risk sa však vyplatil, už pri začiatku výstavby o päť mesiacov neskôr hovoril JTRE o 371 predaných bytoch, teda vyše 60 percentách. Aktuálne sú všetky predané, hoci zopár investičných už majú v ponuke realiťáci. Obývaných je pol roka po kolaudácii zhruba 150 bytov. Veľký záujem bol od začiatku aj o parkovacie miesta, na štyroch podlažiach garáží je ich 928. Rezidenčné parkovanie je oddelené od verejného pre návštevníkov obchodov, reštaurácií a budúcich kancelárií.

Byty boli v ponuke buď ako holobyty alebo v štandarde. Podľa developera si holobyt zvolila len desatina kupujúcich, zato veľký záujem bol o nadštandardné zmeny. Počas obhliadky sme mali možnosť vidieť holobyty aj byty v štandarde v oboch vežiach na všetkých troch stranách, na najnižšom, strednom aj 30. podlaží.

Rande s realitou Panorama City - vstupná hala Zdroj: Martina Brunovská

Biznis, hotel či byty?

Nebyť trojuholníkového pôdorysu veží zaručujúceho skvelý výhľad prakticky zo všetkých bytov, bola by architektúra Panorama City zameniteľná s kancelárskymi budovami v neďalekom bratislavskom Business Districte.

Aj rozľahlá vstupná hala s recepciou a výraznými kruhovými svietidlami pôsobí skôr dojmom administratívnej budovy. Zútulňuje ju sedenie s tabuľovou stenou pomaľovanou bratislavskými motívmi. Trochu ako v privátnej banke to vyzerá vo výklenku za vchodom, kde sú rady poštových schránok.

Rande s realitou Panorama City - vstupná hala Zdroj: Martina Brunovská

Rande s realitou Panorama City - poštové schránky Zdroj: Martina Brunovská

Na prízemí sú obchodné priestory a gastro prevádzky. Vznikne tu aj supermarket jedného z obchodných reťazcov. Na ďalších troch podlažiach podnože je parkovanie, na štvrtom sú pivnice, plechové kobky rakúskeho typu, aké vídame v posledom čase v novostavbách najčastejšie.

Rande s realitou Panorama City - pivničné kobky Zdroj: Martina Brunovská

Rande s realitou Panorama City - pivničné kobky Zdroj: Martina Brunovská

Bonusom je dobre vybavená spoločenská miestnosť so šatňou, kuchynkou, toaletami, projektorom a tabuľou. Obyvatelia si ju môžu niekoľkokrát za rok v cene platieb za byt zarezervovať na párty, oslavy či sledovanie športových prenosov. Vďaka umiestneniu na podzemnom podlaží nehrozí problém s hlukom.

Rande s realitou Panorama City - spoločenská miestnosť Zdroj: Martina Brunovská

V každej veži sú štyri výťahy. Dva sú zatiaľ pokryté ochrannými doskami a vyhradené pre prebiehajúce sťahovanie. Podľa bezchybného stavu ďalšieho z výťahov, určeného len na prepravu osôb, ľudia zatiaľ toto delenie rešpektujú. Po nasťahovaní budú výťahy preprogramované na bežnú prevádzku. Plusom sú dostatočné rozmery aj nadštandardná výška kabín.

Rande s realitou Panorama City - výťah Zdroj: Martina Brunovská

Ocitáme sa na 17. podlaží východnej veže. Kancelársky dojem sa mení na hotelový. Chodby s dvomi jadrami sú pokryté mäkkým kobercom a steny zaujímavými tapetami. Riešenie vyzerá kvalitne a myslelo sa aj na ľahkú údržbu. Vymeniteľné sú malé štvorčeky koberca a úzke pruhy tapety vďaka nepravidelnému pásikovému vzoru. Na chodbách je čisto, všímame si však odstávajúce kobercové lišty v niektorých rohoch.

Rande s realitou Panorama City - chodba Zdroj: Martina Brunovská

Rande s realitou Panorama City - chodba Zdroj: Martina Brunovská

V šachtách sú okrem rozvodov, vrátane sietí piatich internetových providerov, aj vykrývače mobilného signálu, ktoré sú aj v bytoch. K ďalšiemu technickému vybaveniu patria videovrátnik, hygienické vetranie cez fasádne štrbiny, príprava na klimatizáciu v každej miestnosti (viac v pohľade odborníka). Vyšších ľudí potešia 210-centimetrové interiérové dvere. Zasklenie lodžií je za príplatok, na výber je mechanické alebo elektronické ovládanie na diaľku.

Rande s realitou Panorama City - schodisko Zdroj: Martina Brunovská

Hra s trojuholníkmi

Do 28. poschodia je v každej veži na podlaží 11 bytov, vyššie je to deväť a na najvyššom podlaží sú tri byty. Dokopy je na výber tucet rôznych dispozícií. Na bežnom podlaží sú štyri byty s rovnobežnými stenami, na ostatných sa prejavuje trojuholníkový pôdorys budov.

Dobre sa s ním podarilo vyrovnať v komplikovaných rohových bytoch s trojuholníkovými terasami, avšak za cenu vstupu cez nočnú časť. Trochu nepraktické zákutie vyšlo v pomerne malej kúpeľni v 96-metrových štvorizbákoch v špicoch pri Landererovej ulici.

Rande s realitou Panorama City - byt v štandarde Zdroj: Martina Brunovská

Rande s realitou Panorama City - byt v štandarde Zdroj: Martina Brunovská

V treťom vrchole trojuholníka otočeného k Dunaju sa aj v pôdoryse tvaru raketoplánu podarilo vyhnúť prílišným hluchým priestorom, z 90 m² lepšie vychádza pochopiteľne trojizbový byt ako štvorizbák.

Cenou za skosený roh dvoj- a trojizbových bytov oproti rovnobežným na stranách budov je obetovanie samostatného šatníka a menšia kúpeľňa. Jednoizbové apartmány sú skôr garzónkou, nemajú stenou oddelenú spálňu od obývacieho priestoru s kuchyňou a v kúpelni je sprchovací kút namiesto štandardnej vane. Najväčšie byty na vrchnom poschodí majú popri dvoch kúpeľniach a šatníkoch aj špajzu.

Rande s realitou Panorama City - WC v štandarde Zdroj: Martina Brunovská

Rande s realitou Panorama City - kúpeľňa v štandarde Zdroj: Martina Brunovská

Rande s realitou Panorama City - kúpeľňa v štandarde v jednoizbových bytoch Zdroj: Martina Brunovská

Z pôdorysov sa teda dal vybrať byt vhodný pre rôzne typy domácností. Najväčším plusom je však výhľad. Poskytuje ho prakticky každý byt, zatiaľ aj na nižších podlažiach. A to najmä vďaka trojuholníkovému pôdorysu a dostatočnému odstupu oboch veží aj východnej veže od Tower 115.

Rande s realitou Panorama City - holobyt Zdroj: Martina Brunovská

Rande s realitou Panorama City - holobyt Zdroj: Martina Brunovská

Najnižšie položené byty najmä nad Landererovou ulicou však trpia značným hlukom pri otvorenom okne alebo balkónových dverách. Investovať pár tisíc do zasklenia lodžie sa teda zíde nielen ako ochrana proti vetru na horných podlažiach.

Rande s realitou Panorama City - zasklená lodžia Zdroj: Martina Brunovská

Bývanie na výške?

Glóriu stavali dlhé roky, Tri veže museli krátko po dokončení opravovať fasádu, Manhattan za dva roky nepredal takmer žiadny byt, Vienna Gate mala problémy s dokončením a následne so správou, 3nity zastavilo prepadnutie podzemnej stavby.

Výškové bývanie malo doteraz v Bratislave skôr povesť problémové. Panorama City vzniklo po dlhodobej a dôkladnej príprave, disponuje premyslenými technickými riešeniami. Panorámu mesta síce neobohatilo výnimočnou architektúrou, aká by sa v lokalite pri Dunaji na skok do centra pýtala, má však aspoň nakročené k bezproblémovej prevádzke a správe.

Rande s realitou Panorama City - výhľady Zdroj: Martina Brunovská

Byty, ktoré sa veľmi rýchlo vypredali, majú potenciál zostať dobrou investíciou aj vhodným bývaním, i keď skôr pre mladších aktívnych ľudí ako pre rodiny. Developer vsadil v čase začiatku výstavby na nadpriemerné vybavenie bytov a spoločných priestorov, čo sa pri dlhšom čase potrebnom na výstavbu výškových budov vyplatilo, pretože trh sa medzičasom posunul spolu s rastúcimi nárokmi kupujúcich.

Rande s realitou Panorama City - výhľady Zdroj: Martina Brunovská

Najväčšou výhodou je okrem výhľadu lokalita s dobrým vybavením obchodmi a službami, blízkosť centra a dobrá dopravná dostupnosť. Okolie však ešte čakajú veľké zmeny.