Rande s realitou Eco House: Keď sa išlo na cenu

Pri súčasnej rýchlej dobe predaja je Rande s realitou len výberom posledných zopár voľných bytov. Dôvodom je predaj bytov ešte z papiera. Aj pri hodnotení novostavby Eco House na Kazanskej ulici v bratislavských Podunajských Biskupiciach sme videli z veľkej časti už predané byty. Zatiaľ ale neodovzdané. Na nasledujúce riadky treba preto pozerať s tým, že aj tak je už väčšina ponuky preč a klienti svojou kúpou ohodnotili projekt pozitívne.

Okrajová časť

Podunajské Biskupice a Vrakuňa nie sú z pohľadu bývania vychytené lokality a klienti tu nie sú ochotní platiť vysoké sumy ako v centrálnejších mestských častiach hlavného mesta. Z toho potom vyplýva aj charakter projektov, sú jednoduchšie navrhnuté, obsahujú menšie byty a niektoré lacnejšie riešenia. Tak, aby mohla byť cena 10 až 20 percent pod aktuálnym trhom novostavieb.

Rande s realitou Eco House Zdroj: Ľuboš Mistrík

Keď Eco House začali pred dvoma rokmi stavať, cena 72 bytov sa hýbala medzi 1 350 až 1 700 eur/m² vrátane DPH, čo ho už vtedy radilo medzi najlacnejšie projekty. Dnes síce spolu s trhom cena vystúpila na 1 800 až 1 900 za štvorec, ale i tak patrí medzi tie cenovo dostupnejšie. A veľkou výhodou je možnosť okamžite sa nasťahovať do posledných 13 voľných bytov v situácii, kde iní developeri sľubujú dokončenie o rok, dva.

Pri bývaní v tejto lokalite ale treba počítať so zvýšeným hlukom z rušnej Kazanskej ulice a horšími možnosťami parkovania, pokiaľ si nekúpite parkovacie státie i veľkými dopravnými zápchami pri ceste do centra v špičkových časoch. Situáciu zmení až vybudovanie schválenej rýchlostnej cesty R7, ktorá výpadovku z Podunajských odľahčí od tranzitu zo satelitov na juhu.

Rande s realitou Eco House Zdroj: Ľuboš Mistrík

Projekt je na vyzretom sídlisku, čo znamená, že všetka občianska vybavenosť je dostupná pešo alebo je za vzdialenejším rohom. Rovnaké sa týka aj mestskej hromadnej dopravy a siete zastávok. Z tohto pohľadu ide o mestskejšie bývanie než napríklad na takej Kolibe, kde sa bez auta nepohnete a nebude ani kde kočíkovať.

Tlak na efektivitu

Projekt na Kazanskej má už na pohľad jednoduchú architektúru pozostávajúcu z vyššej deväťpodlažnej časti a nižšej šesťpodlažnej. Farebnú fasádu sa investor snažil ozvláštniť zelenými prvkami vo forme tyčí na nižšej časti. Ide o netradičný prvok, inak je to klasická členitá hmota, ktorá do zástavby pozdĺž ulice zapadne svojim objemom i tvarmi.

Rande s realitou Eco House Zdroj: Ľuboš Mistrík

Pohľad na okolie budovy odhaľuje maximálny tlak na efektivitu. Pozemok je využitý na maximum aj vzhľadom na tvrdú parkovaciu normu platnú v čase schvaľovania projektu. Je tu úzka prístupová cesta, ku ktorej sa po dokončení pôjde poza susednú novostavbu, za budovou je ďalší úzky priestor, po ktorého oboch stranách majú parkovať autá. Rozmerovo to síce vychádza, ale v reálnom živote si tu manévrovanie áut nevieme predstaviť.

Z hlavnej cesty je tu opäť úzky chodník, hlavný vstup je vyvýšený, aby sa maximalizovali podzemné priestory s parkoviskom. A keďže netradične začíname v garážach – pod zemou vidíme státia umiestnené v každom možnom rohu, navyše zabraté stĺpikmi, aby ten, kto si nekúpi parkovacie miesta, tu nemohol parkovať. Spolu so šikmými plochami a zákutiami je to tu poriadne napratané. Jedno miesto stojí 10-tisíc eur s daňou, záujem kupujúcich je nízky.

Rande s realitou Eco House Zdroj: Ľuboš Mistrík

Na prízemí, dostupný priamo z vonku je ďalší garážový parkovací priestor, kde developer umiestnil parkovacie plošiny tak, aby na sebe mohli byť dve nižšie autá. Ide o hydraulické zdviháky podobné tým, ako poznáme z autoservisov. Jedno auto zaparkuje, zdvihne sa a pod neho ide druhé. Státie pre dve autá stojí 15-tisíc. Technickým detailom sa venuje stavebný odborník.

Netradičné byty

Tlak na peniaze a jednoduchosť sa prirodzene prenáša aj dovnútra komplexu. Vstupná chodba betónovým schodiskom, farbami i napríklad označením poschodí pripomína hostely v európskych metropolách. Inak je to klasické rozmiestnenie – jedno centrálne schodisko bez bočných zábran, čiže voda bude upratovačke stekať až na prízemie, výťah a dlhá chodba na každom poschodí.

Rande s realitou Eco House Zdroj: Ľuboš Mistrík

Výmery samotných bytov na dnešný trh nie sú malé, začínajú na 49 m² a s výnimkou veľkorysého strešného mezonetu končia pri zhruba 80 štvorcoch. Ide o dvoj- až trojizbové byty podľa toho, ako si napokon klient zvolí usporiadanie. Investor ponúka vybudovanie sadrokartónových priečok.

Dispozície sa niekde vydarili, inde sú horšie. Jednoduchý, najčastejšie opakovaný jeden veľký priestor s možnosťou „dorobenia“ izby je v poriadku, inde ale vidíme priveľa členitosti, úzkych aj šikmých chodieb a chaotického rozmiestnenia izieb. V kúpeľniach bez okna sú malé elektrické ohrievače, v niektorých rohoch bytov vidno odhalené radiátorové trubky.

Rande s realitou Eco House Zdroj: Ľuboš Mistrík

Takisto vidíme vchodového vrátnika umiestneného tak nešikovne, že znemožní montáž 60 cm hlbokej skrine pri vstupe, hoci pri jeho posunutí o pár centimetrov by sa vošla. Na druhej strane potešili detaily ako sú poriadne odvetrávacie digestory, úchytky na dverách balkónov zvonku, nútené vetranie zo strany Kazanskej, ako aj zástrčky umiestnené vedľa seba, nie pod sebou.

Mínusom, ktorý si máloktorí kupujúci uvedomí skôr než po kúpe bytu a nasťahovaní sa je úplná neprítomnosť pivníc v celom projekte. Niečo podobné sme ešte v Rande s realitou nevideli.

Rande s realitou Eco House Zdroj: Ľuboš Mistrík

Verdikt

Rozumieme. Ambíciou nebolo vybudovať jedinečný exkluzívny projekt a snaha o takýto luxus ani v tejto lokalite nemusí dopadnúť dobre. Prakticky všetky tunajšie novostavby sú orientované na cenu, čo istá skupina klientov dokáže oceniť. Na druhej strane sa investor snažil Eco House maximálne zefektívniť v toľkých detailoch, až to výrazne uškodilo celkovému dojmu.