Račany: sklo, betón a Karpaty

Kúpiť byt v Bratislave nie je jednoduché. Napriek kríze a celkovému dojmu, že bytov je veľa a zákazníkov málo nie je púť po kandidátoch na titul „Nový domov 2010“ práve povzbudzujúcim trávením voľného času. Človek zistí, prečo to, čo je voľné, je stále voľné a že to asi nie je náhoda.

V septembri rozvírila trh masívna reklamná kampaň – zníženie cien v projekte Račany Bianco – „dvojizbový byt s veľkou terasou už od 94-tisíc eur“. Projekt, ktorý sa už pár mesiacov tváril ako vypredaný zrazu objavil, že má v ponuke ešte tri bytovky a že ich chce predať naozaj rýchlo a tým aj lacno.

Vtip je v tom, že podkarpatský bytový projekt na konci Rače má dvoch majiteľov – prvým je developerská firma Intercom zo skupiny Grafobal tlačiarenského magnáta Ivana Kmotríka, ktorá komplex šiestich bytových domov postavila.

Tri domy však pred časom predala nórskemu investičnému fondu, ktorý na Slovensku investuje do nehnuteľností. Ten čakal na oživenie trhu a v auguste sa rozhodol, že je čas vstúpiť do ringu. Na trh sa tak dostalo ďalších 90 bytov, pričom ceny na nižších podlažiach začínajú na 1 600 eur/m2 s DPH. Vyššie smerujú k dvojtisícovej hranici.

Unifikácia, hustota, betón a sklo

Návšteva v Račanoch začína informovaním sa o voľných bytoch. Dvojizbových už ostalo iba pár a na spodných poschodiach už nič, reklama je teda iba na prilákanie záujmu. Cena je 120-tisíc eur za 51,5-metrový byt s 9,4 metrovou lodžiou – to všetko na 4. poschodí.

Trojizbových je v ponuke viac, aj na prvom poschodí. Tam začíname na zhruba 160-tisíc eurách za takmer 92-metrový byt s dvoma lodžiami. Zaujímavosťou projektu je, že všetky dvojizbové byty sú úplne rovnaké – líšia sa iba poschodím. Podobne trojizbové – z radu vystupujú iba 4-izbové mezonety v podkroví. Ale k tým sa ešte dostaneme.

Projekt je postavený v krásnom prostredí podkarpatských vinohradov, ale dosť natlačený na okolité objekty – z jednej strany penzión pre seniorov, z druhej staršie sídlisko, z hornej rodinné domy, takže si obyvatelia nových bytov môžu vychutnať pohľad na to, čo domáci grilujú alebo aké plavky si dali do bazéna.

Račany celkovo pôsobia dosť stiesneným dojmom. Šesť budov je postavených v troch radoch po dve, ktoré ležia na seba takmer rovnobežne a obyvatelia nižších podlaží nevidia nič okrem okien susedného domu. Navyše obrovské parkoviská medzi domami neprispievajú k zjemneniu prostredia, skôr naopak – rozsiahla spevnená plocha budí dojem betónového sídliska.

Architektonicky subjektívne tiež žiadna sláva – betón, sklo a iné materiály, ktoré relaxu práve nenapomáhajú. Viac zelene by určite potešilo – na druhej strane je tu pekné detské ihrisko a potok vedúci areálom – hoci spútaný do betónového koryta á la Stavba mládeže.

Kvalitné, nové, chladné

Dohodnutie si termínu nie je hladké, napokon však všetko klapne. Predajkyňa má práce zjavne vyše hlavy – počas polhodinovej obhliadky jej niekoľkokrát zazvoní telefón a ona neváha siahodlho podávať informácie novým klientom.

Napokon však vyrazíme do bytov. Vstup do domu je moderný, presklený, hoci dekorovaný kopou odpadu. Takže sa tu zjavne ešte trochu pracuje. Chodby nie sú na rozdiel od iných projektov bezfarebné, atmosféru oživujú oranžové steny, nepridávajú jej naopak sivé dvere pripomínajúce kryt Civilnej obrany.

Najprv zavítame do dvojizbového bytu, podobne ako všetky ostatné je však v stave holobytu, hoci za aktuálne ceny sa ponúka bežný štandard. Na otázky o termínoch dokončenia je odpoveď neistá, perspektíva skorého bývania ostáva zahmlená.

Byt je veľkosťou primeraný potrebe ubytovania pre dve osoby (pozrite si dispozíciu), panelák pripomínajú plastové okná a betónové múriky balkónov. Kvalita prevedenia vyzerá slušne, otázka znie, aké vybavenie je v cene štandardu a ako bude byt vyzerať potom. Slušný byt, ale dať zaň 120-tisíc eur nie je malý peniaz, najmä na úplnom okraji Bratislavy.

Pokračujeme do 3-izbového kúsok ďalej. Zasa nás víta betón, plastové okná a rúry v kuchyni, ale tentoraz aj poriadna porcia chodieb. Hneď pri vchode je šatník so 4 m2, pokračujeme halou s 12,7 m2. Je to dosť, keď celý byt má 90 štvorcov (pozrite si dispozíciu).

Nasleduje obývačka s kuchyňou, ktorá má spolu 37 m2. Veľkorysé denné priestory vyvažujú menšie spálne i kúpeľňa, len o niečo väčšia od šatníka. Lodžie sú na oboch stranách bytu, pri obývačke, aj pri spálňach. Celkový účet - 160-tisíc eur.

Vyšší level

Vrchol zážitkov však prichádza na záver – zaujíma nás 4-izbový mezonet na najvyššom podlaží. Spodná časť je zasvätená obrovskej obývačke s kuchyňou, okrem nej je tu už len záchodík a rozľahlá vstupná hala. Zábavne vyzerá schodisko – stavbári ho zbili z dosák, to skutočné treba ešte len objednať.

Predajkyňa nás ubezpečuje, že je to výhoda, môže byť drevené i betónové, priame i točité. Poznajúc reálne termíny dodávok schodísk si dovolíme zapochybovať. Neistým krokom sa však napriek tomu vydávame ku hviezdam.

Hore nás prekvapí, že toho tam už tak veľa nie je – tri relatívne malé izby a väčšia kúpeľňa. Zato terasa, tá je za všetky drobné – veľkosťou pripomína tenisový kurt, navyše je do L, teda poskytuje krásne výhľady nielen na Karpaty, ale aj na mesto.

Zaujímavosťou je, že pokračuje ešte aj na tretiu stranu, tá však oficiálne nie je prístupná – ústi do nej totiž odvetranie výťahovej šachty. Nuž ale čo všetko architekt pre nového obyvateľa nevymyslí – okno z priľahlej izby je otváracie tak, aby sa dalo dostať aj na túto časť terasy, hoci v dispozícii bytu sa neobjavuje. Napriek tomu to predajkyňa nezabudne zdôrazniť ako skrytú výhodu.

Najzábavnejšia je cena tohto luxusného polotovaru – 300-tisíc eur v štandarde. Keď si človek uvedomí, že väčšiu časť zaplatenej rozlohy tvorí 155-metrová terasa, je to skutočne na zváženie.

Mať terasu za zhruba 120-tisíc eur, tým sa už dá vyťahovať aj v onakvejších kruhoch. Celý byt síce vychádza s cenou pod 1 600 eur/m2 s DPH matematicky výhodne, ale reálny prínos je ozaj sporný, ak človek pominie imidžové benefity.

Rozumnejšia cena

Račany nás v niečom prekvapili pozitívne slušnou kvalitou a čistou prácou. Na druhej strane je však ich nevýhodou strohá architektúra, zlý výhľad zo spodných poschodí, jednotné dispozície bytov, i nie príliš vzdušné priestory medzi domami.

Ak zohľadníme aj polohu na úplnom okraji Bratislavy a použité materiály zo slabšieho priemeru (plastové okná, armatúry, lacné radiátory aj v drahých bytoch), cena okolo 2-tisíc eur/m2 vychádza ako nadstrelená.

Reálne možno pýtať 1 600 až 1 700 eur/m2, za ne sa byty pravdepodobne vypredajú pomerne rýchlo. Najmä za 3-izbové viac zrejme pýtať nemožno a na 4-izbové budú musieť prísť aj výraznejšie zľavy. Konkurentmi sú najmä byty v iných okrajových štvrtiach Bratislavy, ktoré sa ponúkajú aj výraznejšie 1 500-eurovou hranicou.

V prípade dobrej ceny sa však tento projekt spoľahlivo vypredá, keďže záujemcov o podkarpatské lokality je stále dosť. Račany sú však poučením, že ani to nepomôže, ak sa šetrí na dispozíciách, zjednodušení výstavby a poľudštení areálu. Prípadne to znižuje predajné ceny a požiera developerovi zisk.