• Čo všetko je potrebné pri zápise do katastra, keď chcem kúpiť od jedného majiteľa spoluvlastnícky podiel (kúpna zmluva, potvrdené a overené odmietnutie kúpy od spoluvlastníkov)? Je potrebný odhad, geometrický plán?

V otázke nepíšete, čo presne je predmetom prevodu, preto vo všeobecnosti prílohami na vklad vlastníckeho práva sú najmä:

  • zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a tri ďalšie vyhotovenia (pre správcu katastra),
  • verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo predajcu k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je vpísané v liste vlastníctva,
  • identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
  • geometrický plán, ak stavba alebo pozemok zastavaný stavbou nie sú evidované v súbore geodetických informácií,
  • výpis z obchodného registra alebo z iného registra, ak je účastníkom konania právnická osoba,
  • ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, dohoda o splnomocnení (podpis splnomocniteľa musí byť úradne overený),
  • prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.

    • Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

    Obsahové a formálne náležitosti zmlúv, na základe ktorých dochádza k vzniku podielového spoluvlastníctva, sú v zásade totožné s náležitosťami zmlúv o prevodoch do výlučného vlastníctva.

    V prípade, ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, musí mať dohoda písomnú formu a okrem všeobecných náležitostí právneho úkonu ju treba chápať ako zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, pri ktorej sa vlastnícke právo nadobúda až rozhodnutím o povolení vkladu do katastra nehnuteľností .

    Ak sa spoluvlastník rozhodne previesť svoj podiel, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom formou predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. Toto oprávnenie ďalší spoluvlastníci nemajú v prípade prevodu na blízke osoby spoluvlastníka podľa § 116 Občianskeho zákonníka. Predkupné právo vzniká zo zákona, alebo je možné zriadiť predkupné právo zmluvne.

    Predkupné právo zo zákona má povahu vecného práva. Znamená to, že je spojené so spoluvlastníctvom k veci a zaťažuje každého spoluvlastníka prevádzajúceho podiel. V prípade prevodu tohto podielu pôsobí predkupné právo naďalej aj voči ďalším právnym nástupcom kupujúceho. Oprávnenými sú z neho ďalší spoluvlastníci.

    V prípade, ak spoluvlastník nerešpektoval zákonné predkupné právo a previedol podiel na nehnuteľnosti na inú ako blízku osobu, je tento právny úkon relatívne neplatný a oprávnené osoby sa môžu tejto neplatnosti dovolať súdnou cestou. Vtedy sa na tento úkon môže pozerať, akoby nebol vznikol.

    Autorka je predsedníčka Asociácie realitných maklérov a riaditeľka realitnej agentúry Bond, s.r.o., Bratislava.