Trh komerčných nehnuteľností prechádza cyklami, ktoré vytvárajú príležitosti na strategické investície. Súčasný vývoj vrátane postupnej stabilizácie cien a optimistických prognóz centrálnych bánk naznačuje vhodný čas na nákup nehnuteľností. „Na rozvinutých a historických trhoch došlo k výraznej korekcii hodnoty nehnuteľností, podobne ako počas finančnej krízy v roku 2008. Stabilizácia v prvej polovici roka 2024 prináša novú vlnu optimizmu. Centrálne banky a analytici predpovedajú oživenie realitného trhu, čo vytvára priaznivé podmienky pre ďalšie investície do priemyselných nehnuteľností, kde už došlo ku korekcii cien,“ hovorí Lubor Svoboda, spoluzakladateľ investičnej skupiny ARETE, ktorá sa špecializuje na investície do nehnuteľností a energetickej infraštruktúry.
Trh s nehnuteľnosťami
V posledných rokoch čelila svetová ekonomika vysokej inflácii a zvyšovaniu úrokových sadzieb, čo zásadne ovplyvnilo trh s nehnuteľnosťami. „Výrazné korekcie cien, podobné tým počas finančnej krízy v roku 2008, zasiahli priemyselné nehnuteľnosti v západnej Európe, kde ceny klesli približne o 12 %, a kancelárske budovy, ktoré zaznamenali pokles až o 40 %,“ dodáva Svoboda. V súčasnosti však trh vykazuje známky stabilizácie, inflácia klesá a úrokové sadzby sa znižujú, čo naznačuje optimistické vyhliadky. Investičné fondy s hotovosťou môžu teraz využiť výhodné nákupy. Transakčná aktivita na trhu nehnuteľností sa postupne zvyšuje. Hoci ekonomika stále čelí problémom, riziko poklesu sa znižuje a prevláda názor, že ceny budú postupne rásť. V tejto situácii môžu investičné fondy s dobrou finančnou situáciou, nízkym zadlžením a voľným kapitálom výhodne nakupovať nehnuteľnosti a posilňovať tak svoje portfólio. „Pohľad do histórie ukazuje, že ceny nehnuteľností v čase kolíšu a odrážajú hospodársky cyklus. Keď klesajú, zvyčajne je výhodné nehnuteľnosti kupovať. Priemerný historický pokles trvá 10 až 11 štvrťrokov a súčasný pokles cien komerčných nehnuteľností v Európe je zhruba na dolnej hranici veľkej finančnej krízy,“ vysvetľuje Lubor Svoboda. „Preto sa súčasné obdobie javí ako vhodný čas na nákup.“
Vývoj na trhu aktív
„V roku 2023 a v prvej polovici tohto roka došlo k výraznému rastu akciových trhov, ale s týmto rastom sa spája riziko korekcií. Napríklad index S&P 500 vzrástol od začiatku roka do konca júla o viac ako 16 %, čo je výrazná zmena oproti poklesu o 19,7 % v roku 2022,“ hovorí Svoboda. Augustový pokles hodnoty akcií súvisel s nižšími než očakávanými finančnými výsledkami technologických spoločností. Naopak, trh s nehnuteľnosťami po korekcii cien ponúka väčšiu stabilitu a menšiu volatilitu s potenciálom dlhodobého rastu. Bezrizikové štátne dlhopisy sú síce bezpečnou voľbou, ich výnosy však zostávajú nižšie ako výnosy z nehnuteľností.
Hospodársky cyklus
Ekonomika sa pohybuje v cykloch, či už ide o ceny aktív, úrokové sadzby, alebo hospodársku aktivitu. Dlhodobý trend je však rastúci. Načasovať cyklus a investovať podľa toho je veľmi ťažké a mnohí investori sa pri snahe o načasovanie trhu popália. Na druhej strane, dlhodobý prístup k investovaniu je menej rizikový. „Komerčné nehnuteľnosti majú za sebou cenovú korekciu a pred sebou optimistický výhľad. Pre tých, ktorí nepotrebujú predávať, je racionálne držať a čakať. Pre tých, ktorí môžu nakupovať, je dobré byť v strehu a pripraviť sa na výhodné ponuky,“ dodáva spoluzakladateľ investičnej skupiny ARETE.
Investičná skupina ARETE
Investičná skupina ARETE ako jediná na českom realitnom investičnom trhu kvalifikovaných investorov úspešne uzavrela a odkúpila dva fondy zamerané na rezidenčné a priemyselné nehnuteľnosti. Tretí fond skupiny, fond ARETE INDUSTRIAL, je druhým najväčším priemyselným fondom kvalifikovaných investorov v Českej republike. Fond je v súčasnosti v polovici cyklu s investičným horizontom do roku 2027. Má veľmi nízku mieru zadlženia (LTV 31 %) a spravuje aktíva v hodnote viac ako 6 miliárd Kč s výnosom pre investorov za posledné 3 roky 9,41 % p. a. Napriek poklesu cien nehnuteľností fond udržal hodnotu pre svojich investorov a v súčasnosti sa pripravuje na výhodné nákupy ďalších priemyselných parkov do portfólia fondu.
