• Čo by mala obsahovať zmluva o predkupnom práve k nadobudnutiu nehnuteľnosti, konkrétne bytu do osobného vlastníctva? Čoho sa treba vyvarovať?

Predkupné právo je jedným z vedľajších dojednaní zmluvných strán pri uzatváraní kúpnej zmluvy. Občiansky zákonník ho upravuje v ustanoveniach §§ 602 až 606.

Podstatou predkupného práva je dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim o tom, že ak sa kupujúci rozhodne v budúcnosti predať kúpenú vec, ponúkne ju na predaj najprv predávajúcemu.

Predkupné právo môže byť zahrnuté do kúpnej zmluvy alebo ho zmluvné strany môžu dohodnúť osobitnou zmluvou. Písomnú formu zmluvy o zriadení predkupného práva je nutné dodržať iba pri nehnuteľnostiach. Pri hnuteľných veciach zákon umožňuje zriadiť predkupné právo aj ústne, avšak písomná forma je aj tu žiaduca.

Každá zmluva o zriadení predkupného práva by mala obsahovať dohodu účastníkov o podmienkach, za ktorých sa vec v budúcnosti ponúkne predávajúcemu na predaj. Mala by tu byť dohodnutá kúpna cena veci alebo aspoň spôsob jej vyčíslenia, splatnosť ceny, či podmienky odovzdania a prevzatia veci.

Ak takáto dohoda absentuje, predkupné právo predávajúceho sa bude realizovať podľa § 605 a § 606 Občianskeho zákonníka. V zmysle týchto ustanovení sa ponuka na odpredaj nehnuteľnosti musí predávajúcemu predložiť písomne.

Predávajúci je potom povinný vyplatiť cenu za nehnuteľnosť do dvoch mesiacov a za hnuteľnú vec do ôsmich dní po ponuke. Ak cena nebola pri zriadení predkupného práva dohodnutá, je predávajúci povinný zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným.

Predkupné právo k nehnuteľnosti možno dohodnúť v dvoch variantoch. Pri prvom variante sa predkupné právo zriadi písomne a zavkladuje sa do katastra nehnuteľností.

Predávajúci v tomto prípade získa predkupné právo až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Takto zriadené predkupné právo pôsobí nielen vo vzťahu ku kupujúcemu, ale zaväzuje aj jeho dedičov a právnych nástupcov.

Povinnosť ponúknuť nehnuteľnosť na predaj najprv predávajúcemu sa vzťahuje na každého budúceho vlastníka nehnuteľnosti. Aj vtedy, ak sa predávajúci po vykonanej ponuke rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť, predkupné právo mu zostáva zachované aj vo vzťahu k novému vlastníkovi.

Ak by povinná osoba porušila predkupné právo predávajúceho a nehnuteľnosť by predala tretej osobe, predávajúci sa môže od tretej osoby domáhať, aby mu ponúkla vec na predaj.

Predaj sa musí uskutočniť za podmienok, ktoré boli dohodnuté v zmluve o zriadení predkupného práva. Ak také podmienky dohodnuté neboli, za podmienok, za akých tretia osoba vec sama nadobudla. Aj pri porušení predkupného práva zostáva toto právo predávajúceho zachované a pôsobí vo vzťahu k nadobúdateľovi nehnuteľnosti.

Druhý typ predkupného práva sa týka všetkých hnuteľných veci a tých nehnuteľností, pri ktorých nebolo predkupné právo zavkladované do katastra nehnuteľností. Toto predkupné právo pôsobí výlučne medzi osobou predávajúceho a kupujúceho.

Ak kupujúci alebo predávajúci zomrie alebo ak vec získa nový vlastník, predkupné právo zanikne a nebude zaväzovať dedičov ani právnych nástupcov kupujúceho. Predkupné právo zanikne aj vtedy, ak kupujúci síce ponúkne predávajúcemu vec na predaj, ale ten sa rozhodne ju nekúpiť.

Ak by kupujúci porušil predkupné právo, toto zanikne. Predávajúci sa môže iba domáhať náhrady škody od kupujúceho. Na zriadenie predkupného práva pri tejto druhej alternatíve stačí zmluva, ktorá môže byť s výnimkou nehnuteľností aj ústna.

Predkupné právo je vždy viazané na osobu predávajúceho a preto nech je už zriadené akokoľvek, jeho smrťou v každom prípade zanikne.