• Máme odkúpené družstevné byty do osobného vlastníctva, správu vykonáva pôvodné bytové družstvo. Správca nerešpektuje zákon o vlastníctve bytov, nerešpektuje uznesenia členskej schôdze bloku, prebytky z hospodárenia družstva si necháva odsúhlasovať delegátom blokov v prospech správy, naďalej sa chová ako neobmedzený vlastník. Urobili sme si prieskum a chceme družstvo vymeniť za serióznejšieho správcu. Prečo sme ešte členovia bytového družstva? Družstvo si nechalo na zhromaždení delegátov odsúhlasiť doplnok stanov SBD: „V prípade prevodu vlastníctva bytu členovi družstva je vlastník povinný uhradiť základný členský vklad vo výške 300 Sk ku dňu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, aby členstvo pokračovalo bez prerušenia, v prípade ak SBD ostáva správcom bytu. Pri správe bytu inou fyzickou alebo právnickou osobou je povinný takýto člen mať základný členský vklad vo výške 3 000 Sk, resp. ho doplatiť do 30 dní od ukončenia správy bytov.“ Účelom dodatku je odradenie vlastníkov bytov od zmeny správcu. Naozaj sme povinní pri zmene správcu doplatiť bytovému družstvu po 3 000 Sk? Nie je schválený dodatok protiprávny? Máme pri zrušení členstva v bytovom družstve nárok na tzv. vysporiadavací podiel z majetku družstva? Kto je ho povinný vyčísliť?

Riešenie vášho problému treba hľadať v dvoch právnych predpisoch. Prvým je Obchodný zákonník, ktorý v §§ 221 až 260 upravuje právny režim fungovania družstva. Druhým právnym predpisom je zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení, ktorý bližšie špecifikuje výkon správy bytového domu.

Vo vašom prípade je výkon správy bytového domu naviazaný na „nútené členstvo“ vlastníkov bytov v bytovom družstve. Ako členovia družstva ste boli pri správe bytového domu postavení pred hotovú vec: Buď vašim správcom zostane bytové družstvo a vy zaplatíte len symbolický členský vklad alebo si zvolíte iného správcu a členský vklad bude desaťnásobne vyšší.

Zachovanie členstva v bytovom družstve bolo podmienkou k nadobudnutiu vlastníckeho práva k družstevnému bytu. Možnosť vašej voľby v otázke správy bytového domu bola teda limitovaná.

Podľa § 8b ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov základnou povinnosťou správcu bytového domu je vykonávať správu s odbornou starostlivosťou a chrániť práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými. Ak tomu tak nie je, správcu bytového domu treba vymeniť.

Zmena správcu bytového domu bude vo vašom prípade komplikovanejšia. Prvým krokom by malo byť vystúpenie vlastníkov bytov z bytového družstva, keďže správa domu je úzko prepojená práve s členstvom v družstve.

V takom prípade by ste sa podľa môjho názoru vyhli povinnosti doplatiť pri zmene správcu členský vklad až do výšky 3 000 Sk, ako to určujú stanovy družstva. Vystúpenie z bytového družstva musí urobiť každý vlastník bytu sám za seba vo forme písomného oznámenia adresovaného predstavenstvu družstva.

Podľa § 231 ods. 2 Obchodného zákonníka vystúpením zaniká členstvo v družstve v čase určenom stanovami, najdlhšie uplynutím šiestich mesiacov odo dňa, keď člen písomne oznámil vystúpenie predstavenstvu družstva. Pri zániku členstva za trvania družstva má doterajší člen nárok na vyrovnací podiel.

Spôsob určenia výšky vyrovnacieho podielu a jeho splatnosť zvyknú upravovať stanovy družstva. Iba v prípade, že tieto otázky stanovy neriešia, použijú sa ustanovenia § 233 ods. 2 až 4 Obchodného zákonníka. Podľa tejto právnej úpravy je nárok na vyrovnací podiel splatný uplynutím troch mesiacov od schválenia riadnej účtovnej závierky za účtovné obdobie, v ktorom členstvo zaniklo.

Po vykonaní úkonov smerujúcich k vystúpeniu z družstva bude namieste zaoberať sa samotnou zmenou správcu bytového domu. Na rozhodnutie o zmene správcu zvoláte schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Oznámenie o schôdzi je potrebné doručiť každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome v písomnej forme aspoň 10 dní pred dňom konania schôdze. Súčasťou oznámenia o konaní schôdze má byť program rokovania.

Rozhodnutie o zmene spôsobu výkonu správy musí byť na schôdzi prijaté dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Vyplýva to z ustanovenia § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z.

Ak vlastníci na schôdzi príjmu rozhodnutie o zmene správcu, pristúpite k vypovedaniu zmluvy o výkone správy. Výpovedná lehota je šesťmesačná a plynie od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede správcovi.

Zmluva o výkone správy môže určovať aj inú dĺžku výpovednej lehoty. Jej uplynutím dôjde k zániku zmluvy o výkone správy s doterajším správcom a vy si budete môcť zvoliť iný spôsob výkonu správy bytového domu. Do úvahy prichádza zriadenie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo zmluva o výkone správy s iným správcom.