• Som spoluvlastníkom pozemku vo veľkosti 1/4. Pozemok som nadobudol v roku 2006 (dodatočným dedičským konaním, ktoré potvrdilo vlastníctvo pozemku, pretože ten už bol vtedy prevedený na tretiu osobu - neoprávnene). Uvedený pozemok mám záujem odpredať. Na pozemku, ktorý už dlhodobo využíva právnická osoba, je areál. Právnická osoba má záujem pozemok kúpiť. Akým spôsobom má byť vyjadrený súhlas väčšinového vlastníka nehnuteľnosti s odpredajom nehnuteľnosti? Postačuje písomné vyhlásenie a notársky overený podpis väčšinového spoluvlastníka? Čo v prípade, ak takýto súhlas nedostanem? Je možné v prípade rozhodnutia neodpredať tento majetok, žiadať osobu využívajúcu nehnuteľnosť o nájomné aj spätne? Od akého obdobia je na to právny nárok?

Spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Číselné vyjadrenie výšky spoluvlastníckeho podielu preto neznamená, že spoluvlastník je výlučným vlastníkom určitej ideálnej časti spoločnej veci zodpovedajúcej výške spoluvlastníckeho podielu, ale ide o mieru jeho podieľania sa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva.

Ak máte teda záujem predať svoj spoluvlastnícky podiel, majú ostatní spoluvlastníci nehnuteľnosti k prevádzanému podielu zákonné predkupné právo, a to bez ohľadu na výšku ich spoluvlastníckeho podielu (t.j. nie je podstatné, či ide o „väčšinového“ alebo „menšinového“ spoluvlastníka).

K vyhláseniu ostatných spoluvlastníkov o tom, že neuplatňujú svoje predkupné právo k prevádzanému spoluvlastníckemu podielu, sa zo zákona písomná formu nevyžaduje, avšak s ohľadom na dôležitosť takéhoto prejavu je vhodné, ak bude zakotvený v písomnej forme. Notársky osvedčený podpis dôveryhodnosť takéhoto písomného prejavu len posilní.

V prípade, ak súhlas ostaných spoluvlastníkov nedostanete, môže to mať za následok relatívnu neplatnosť prevodu Vášho spoluvlastníckeho podielu, to znamená neplatnosť zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu v prípade, že sa dotknutý spoluvlastník/spoluvlastníci neplatnosti dovolajú.

Spoluvlastníci sa relatívnej neplatnosti zmluvy môžu dovolať v trojročnej lehote, po uplynutí ktorej bude ich právo na dovolanie sa neplatnosti premlčané. Aj z tohto hľadiska je preto určite najvhodnejšie, aby bol súhlas spoluvlastníka/spoluvlastníkov s predajom spoluvlastníckeho podielu tretej osobe zakotvený v písomnej forme.

Čo sa týka Vašej poslednej otázky, neuvádzate či právnická osoba Váš pozemok v súčasnosti užíva na základe nájomnej zmluvy. Nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dohodnutom čase) užíval alebo z nej bral úžitky. Výška nájomného závisí od dohody zmluvných strán, inak sa platí nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

Ak teda vychádzame zo skutočnosti, že uvádzaná právnická osoba Váš pozemok užíva bez akéhokoľvek právneho titulu, Vašim právom je domáhať sa vydania bezdôvodného obohatenia, t.j. majetkového prospechu, ktorý užívateľ pozemku získal bez právneho dôvodu.

Povinnosťou užívateľa pozemku je v takomto prípade vydať všetko, čo nadobudol bezdôvodným obohatením. Ak by však užívateľ v ustanovenej zákonnej premlčacej dobe oprávnene namietol premlčanie plnenia z bezdôvodného obohatenia v určitej výške, bol by povinný poskytnúť Vám plnenie len vo výške nepremlčanej.

Autorka pracuje v advokátskej kancelárii CLServices.