Nevolník: Jediný spôsob, ako udržať Bratislavu pri živote, je intenzívnejšia zástavba

Na trhu nehnuteľností sa prakticky nedalo popáliť, čo prilákalo veľa špekulatívnych podnikateľov, tvrdí Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Division pre Slovensko. V rozhovore sa nedotýka len pohľadu na aktuálny vývoj realitného trhu, ale aj spôsob fungovania rezidenčného a komerčného segmentu, výstavby v Bratislave, či predaji ukončených projektov.

Ako vidíte momentálnu situáciu na trhu nehnuteľností?

Mali sme za sebou obdobie pomerne dynamického rastu. V súčasnosti ale nákupy, ktoré mali špekulatívny charakter z trhu vypadli. Takže zaznamenávame spomalenie počtu nových dopytov. Pomerne dobrým signálom ale je, že tie dopyty sú kvalitnejšie. To znamená, že keď sme pred rokom mali 40 klientov a z nich bolo konvertovaných možno 7, tak dnes máme tých klientov 10 alebo 15 a výsledok je v podstate rovnaký. Síce predávame o niečo menej bytov, ale pokles nie je zásadný.

Čím si vysvetľujete, že reálny dopyt je stále pomerne silný?

Reality sú naplnením základných životných potrieb, pretože všetci potrebujeme niekde bývať, všetci potrebuje niekde pracovať. Ako v každom inom segmente, tak aj tu sa objavujú špekulanti s vidinou rýchleho zárobku. Ale vo fundamente, aj v prípade najväčšieho poklesu sa vždy nájde skupina ľudí, ktorí jednoducho potrebujú svoju životnú potrebu naplniť. Takže štruktúra kupujúcich sa mení podľa toho, v akej časti cyklu sa nachádzame, ale podstata podnikania v realitách sa nemení.

Na obzore teda nevidíte čierny scenár z toho, že ceny sú vysoké a hypotéky drahé?

Čo je čierny scenár?

Zopakovanie sa roku 2009.

Keby sa zopakoval a ceny nehnuteľností by poklesli o 20 percent, tak by sme sa dostali tam, kde sme boli pred rokom. Za mňa to žiadny čierny scenár nie je. Naopak si myslím, že mierna korekcia by bola vítaná, aby sa doterajší prudký rast spomalil. Pretože, za uplynulých niekoľko rokov bol trh už trochu nezdravý.

Z akého pohľadu bol nezdravý?

Že sa prakticky nedalo  na trhu nehnuteľností popáliť, čo prilákalo veľa špekulatívnych „podnikateľov“, ktorí si povedali, že sa stanú developermi. To nie je dobré. Vzniklo veľa firiem, ktoré nemajú takú expertízu, ako by na trhu nehnuteľností mali mať. Na nich bude kríza pôsobiť najviac. Na ich kvalitu, možno cashflow, možno schopnosť dodávať to, čo sľúbili. Banky doteraz doslova hádzali peniaze po každom, kto mal nejaký investičný plán, čo sa už otáča. Je možné, že viacero menších, nie úplne inštitucionálnych developerov sa môže dostať do problémov s likviditou.

A čo väčší developeri?

Samozrejme, problém môže mať každý. Neanalyzujem detailne účtovné výkazy našej konkurencie, ale som rád, že ako spoločnosť sme pripravení na prípadný pokles. Za nás v strese nie som, ale boli tu prípady aj veľkých zahraničných developerov, ktorí sa popálili a boli nútení z trhu odísť.

Prečo tu neuspeli?

Real estate je všade vo svete lokálny biznis. Je to segment, ktorý je extrémne regulovaný a pomerne náročný na poznanie lokálnych predpisov, zvyklostí spotrebiteľských preferencií. Je iluzórne, povedať si, že mám pocit, že sme veľký developer s kvalifikovaným tímom profesionálov a ideme zo dňa na deň robiť development napríklad do Vietnamu.  Vždy je to o poznaní lokálneho trhu. Potrebujete domáci manažment a buď si ho nájdete kvalitný, alebo máte problém.

Dajú sa v tejto oblasti na Slovensku nájsť kvalitní ľudia?

Myslím, že áno. Tak ako máme na Slovensku veľa kvalitných odborníkov v iných oblastiach, tak aj v segmente nehnuteľností a realít. Samozrejme, chýbajú vysoké školy, ktoré by sa napríklad venovali špecificky financiám v oblasti nehnuteľností. Na Slovensku to ako študijný odbor neexistuje, čo je bizarné vzhľadom na to, že nehnuteľnosti ako také sú objemovo najväčší druh aktív na svete.  

Spomínali ste, že ste pripravení na krízu. Rátali ste s tým, že môžu prísť takéto problémy?

Ekonomika ako taká je cyklická. Real estate sa riadi rovnakými zákonitosťami. Jednoducho, krízy prichádzajú a odchádzajú. Je dôležité neprestreliť ani jedným, ani druhým smerom, nebyť príliš optimistický v časoch, kedy sa darí a nebyť príliš pesimistický, v časoch, kedy je ekonomika v poklese.

Mnohé naše úspešné projekty boli naštartované práve v časoch, kedy sa ekonomika po problémoch zotavovala. Keď sme začali stavať Sky Park a odhalili sme cenovky projektu, všetci hovorili, aké je to drahé. Čo by teraz mnohí dali za tie ceny?

Ako očakávate, že sa bude vyvíjať z dlhodobého hľadiska trh nehnuteľností?

Základným fundamentom pri realitách je demografiou poháňaný dopyt - kým budú ľudia, bude existovať dopyt po nehnuteľnostiach. Druhý faktor, ktorý do toho vstupuje je, že nehnuteľností je v obmedzené množstvo - Zem má nejaký počet štvorcových kilometrov a na ten počet pripadá obmedzený počet ľudí. Slovensko rast populácie síce nečaká, ale extrémne dôležité je, že sme veľmi málo urbanizovaná krajina.

Znamená to väčší dopyt po bývaní v mestách?

Áno. Slovensko je urbanizované na približne 54 percent. Pre porovnanie, Ukrajina, ktorú máme zažitú ako agrárnu krajinu, je urbanizovaná na vyše 70 percent. Priemer Európskej únie je niekde okolo 74 až 75 percent. Naše číslo bude postupne rásť do nejakého roku 2050, kedy by sme mali konvergovať na priemer EÚ. Znamená to, že najbližších 30 rokov pribudne na Slovensku približne, 500 až 600-tisíc obyvateľov, ktorí odídu z vidieka a budú žiť v mestách.

Títo ľudia sa nebudú sťahovať do Sobraniec alebo do Stropkova, ale do Bratislavy, možno do Košíc, možno do Žiliny. Takže, keď si to proporčne rozdelíme, tak nám z toho sedliackou matematikou vyjde, že v Bratislave pribudne za najbližších 30 rokov približne 200 až 300-tisíc obyvateľov. Takže, ďalších desaťtisíc ľudí každý rok. Pre nich je potrebné stavať byty, kancelárie, nákupné centrá, občiansku vybavenosť a tak ďalej.

To je aj dôvod, prečo sa špecializuje najmä na Bratislavu?

V tejto chvíli áno.

Pôsobíte ale aj v komerčných nehnuteľnostiach. Aký tam máte výhľad?

Keď prišla pandémia, mnohí riaditelia firiem mali rovnaký geniálny nápad, že zamestnanci budú pracovať z domu a už sa nikto nikdy do kancelárií nevráti. Vidíme, že to tak nefunguje - že kultúra firmy sa na diaľku budovať nedá. Napriek tomu, že existuje časť povolaní, ktoré sa dajú vykonávať flexibilne, tak som presvedčený, že z dlhodobého hľadiska žiadny masový exodus z kancelárií nenastane.

Na základe čoho tak súdite?

Bratislava má históriu, koľko kancelárií tu pribúdalo za uplynulých 10 až 15 rokov. Urobili sme si jednu pomerne sofistikovanú analýzu, ktorá skúmala rôzne parametre od toho, aký je HDP, ako sa vyvíja znalostná ekonomika, koľko ľudí robí v kancelárskych zamestnaniach verzus iných odvetviach a tak ďalej. Vytvorili sme matematický model, ktorý nám umožní predikovať, koľko ľudí bude potrebovať v Bratislave kancelárie. Keď sme ten model aplikovali na historické dáta, tak to sedelo takmer stopercentne.

Robíte si predikciu vývoja, ale tá závisí aj od ďalších parametrov, ako napríklad, či má Bratislava dosť miesta na to, aby bolo kde stavať?