Aj napriek súčasnej koronakríze ceny nových bytov vytrvalo rastú. Dôvodom je ich nedostatok. Len v Bratislave chýba odhadom 40-tisíc bytov. Vedenie mesta hovorí aj o 4-tisíckach nájomných bytov (ideálne s regulovaným nájmom), ktoré by bolo treba vytvoriť.
Pri súčasnom tempe výstavby a pomalom procese jej povoľovania je dobehnutie tohto bytového dlhu v nedohľadne. Ročne totiž v hlavnom meste pribúda len približne 2 500 nových bytov. Informoval o tom vo svojom blogu Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja.
Ministerstvo financií SR sa pokúša nájsť riešenie. „Zavedie sa povinný podiel nájomných bytov s regulovaným nájmom. Pri nových developerských projektoch, ktoré žiadajú o stavebné povolenie od roku 2022, by sa tento podiel mohol pohybovať na úrovni od 5 do 10 percent,“ uvádza sa v časti Hlavné strategické politiky a iniciatívy na trhu práce a v sociálnej udržateľnosti do roku 2030.
Zohľadní sa aj príjem rodiny
Rezort ďalej tvrdí, že jednou z možností ako podporiť výstavbu takýchto bytov bude úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Projekty by sa mali uplatňovať vo väčších mestách v úzkej spolupráci so samosprávou. „Výška regulovaného nájomného by mala zohľadňovať aj príjem rodiny,“ poznamenali ešte v dokumente.
„Mohli by sme povedať, že je to super nápad, keď s novou komerčnou výstavbou bytov budú rásť aj počty nájomných bytov s regulovaným nájmom. Ako pri všetkom, aj tu si treba položiť otázku – kto to zaplatí,“ poznamenal J. Suchánek.
Z uvedeného materiálu nie je podľa neho zrejmé, kto má tieto byty vlastniť, resp. spravovať. „Dlhodobé vlastníctvo bytov a ich prenájom nie je pre väčšinu developerov predmetom ich podnikania. Chcieť to od nich (developerov) by bolo ako vyžadovať od automobiliek, aby prevádzkovali v mestách služby carsharingu s regulovanými cenami.“
Riešenie v podobe obecných spoločností
Výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja pokračuje, že jedným z možných riešení je vznik obecných spoločností nájomného bývania, ktorým by boli developeri zaviazaní predávať uvedené percentá bytov. Tieto obecné spoločnosti by na nákup bytov využívali napríklad aj spomenuté výhodné financovanie zo ŠFRB. „Inú alternatívu zatiaľ nevidíme.“
Dôležitou otázkou je podľa J. Suchánka aj cena, za ktorú by obecné spoločnosti takéto byty kupovali. „Ak by mala byť cena nižšia ako trhová, adekvátne by sa znižoval príjem developera z projektu. Ten by mal ako každý podnikateľský subjekt dve možnosti: V prvom prípade by zvýšil cenu ostatných 90 – 95 percent bytov tak, aby dosiahol plánovaný príjem a zisk, alebo (ak by to na trhu nebolo možné) by stavať ani nezačal, nakoľko by mu projekt nedával ekonomický zmysel.“
Nevýhodné pre väčšinu
Ani jedna z týchto možností by ale pre väčšinu populácie nebola výhodná. V konečnom dôsledku by to znamenalo buď priamy rast cien všetkých nových bytov, alebo zníženie ich ponuky a následný rast cien bytov z dôvodu nízkej ponuky, myslí si J. Suchánek.
Je presvedčený, že povinný podiel nájomného bývania so sebou prináša kvantum ďalších nezodpovedaných otázok. „Nezníži regulované nájomné bývanie hodnotu bytov ich vlastníkom v dobe predaja? Má sa povinnosť týkať aj výstavby luxusných projektov? Bude chcieť mesto nakupovať byty s trhovou cenovkou v pásme nad 5-tisíc eur za meter štvorcový? Povedzme si úprimne, v takýchto prípadoch asi umiestnenie regulovaného nájomného bývania nedáva zmysel.“
Treba zefektívniť povoľovanie
Inštitút tvrdí, že ak chceme naozaj zabezpečiť bývanie pre všetkých, v prvom rade je potrebné bezodkladne zefektívniť povoľovacie procesy na úradoch. Podľa rebríčka Doing Business je Slovensko v dĺžke povoľovacích procesov druhou najhoršou krajinou v Európskej únii (po Cypre). Doba potrebná na vydanie staveného povolenia je u nás až 300 dní. „Komplikovanosť, nepredvídateľnosť a čas potrebný na povolenie stavieb sa prirodzene odráža aj na celkových nákladoch a konečných cenách,“ podotkol ešte J. Suchánek.
227-dňový medián
On a jeho kolegovia dlhodobo poukazujú na problematickosť a extrémnu dĺžku povoľovania, hoci len prvého kroku ku stavbe – vydanie záväzného stanoviska. Inštitút nedávno informoval, že iba pre stanoviská, ktoré sa vyjadrovali k bytom a apartmánom bola v roku 2019 priemerná doba od podania žiadosti po zverejnenie stanoviska 275 dní. „Medián predstavoval 227 dní, teda viac ako sedem mesiacov a to je naozaj dlhé čakanie. Je potrebné podotknúť, že ide len o jedno z možných desiatok potrebných stanovísk pre projekty.“
Inštitút pôsobí ako občianske združenie, ktoré spája rôzne profesie, pôsobiace v oblasti urbánneho rozvoja a tvorby krajiny. Jeho poslaním je vytvoriť partnerský vzťah medzi verejnosťou, vládnymi inštitúciami, samosprávami a developerským odvetvím, založený na vzájomnej dôvere a porozumení. Podáva aj konkrétne návrhy na zlepšenie legislatívy, verejných politík a podnikateľského prostredia.
