Časy, keď pri kupovaní nehnuteľnosti postačil realitný časopis či návšteva najbližšej realitnej kancelárie, sú preč. Boj realitiek o zákazníka je z roka na rok silnejší. Nielen v reálnom svete, ale aj v tom virtuálnom. Čoraz viac záujemcov o predaj alebo prenájom bytu spolu s rozširovaním internetu využíva služby realitných portálov. Tie síce biznis na internete rozbehli, no nielen v pozitívnom zmysle. Ich ponuka inzerátov je v súčasnosti priam gigantická a zákazníci sa v nej často strácajú.
Začiatky
Prvé pokusy s realitnými inzertnými portálmi sa rozbehli na Slovensku koncom minulého storočia. Na web začali prenikať zabehnuté realitné časopisy ako Kompletný Trh nehnuteľností či Slovensko a reality.
O dva roky nato prišla aj Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) s portálom reality.sk. Následne sa objavil portál denníka Sme (reality.sme.sk). Ako posledný sa k najväčším hráčom pridala topreality.sk. Medzi často využívané stránky patria ešte areality.sk, x-reality.sk a mnohé menšie.
Počet klientov bol spočiatku nižší a súvisel najmä s nedostatočným pokrytím internetu v domácnostiach. S jeho rozširovaním sa zväčšovala aj klientela. Dnes navštívi najväčšie realitné weby takmer 20-tisíc používateľov denne. Priemerná návštevnosť sa pohybuje na úrovni päť- až osemtisíc denných používateľov. Najmenšie stránky majú síce len pár stoviek denných „klikov“, no napriek tomu prežívajú.
Hlavným dôvodom, prečo realitky čoraz viac využívajú ich služby, je nízka konkurencieschopnosť vlastných stránok. Tie nedosahujú úroveň návštevnosti špecializovaných inzertných portálov so širokou ponukou viacerých realitiek. „Inzerenti si začali vyberať podľa toho, či šlo o platenú alebo neplatenú službu, a nezanedbateľná bola aj návštevnosť,“ hovorí Peter Lakata z portálu trh.sk.
Duplicitná nepresnosť
Pri čoraz väčšom množstve inzerátov sa objavili aj problémy. Najmä s ustriehnutím správnosti inzerátov. Dnes majú realitné portály niekoľko desiatok tisíc ponúk a ich kontrola je tak zložitá. Inzeráty pridávajú a upravujú totiž samy realitné kancelárie cez rôzne typy databáz fungujúcich automaticky. Niekedy ide až o stovky inzerátov, ktoré pošle jedna realitka naraz.
Najpálčivejším problémom je duplicita inzerátov. Nie je výnimkou, že jednu lukratívnu ponuku s potenciálom dobrého predaja chrlí do databáz aj 20 realitiek naraz a majiteľ daného bytu o tom ani nevie. Podľa P. Lakatu je dôvodom slabé využívanie exkluzivity zo strany majiteľov nehnuteľností. Preto sa môže k jej predaju dostať množstvo akýchkoľvek kancelárií.
Duplicitu ako najčastejší problém realitných portálov priznáva aj Martin Lazík, generálny sekretár NARKS. „Aj keď sa to nedá celkom ošetriť, v rámci portálu reality.sk sme pred necelým rokom prišli s novinkou takzvanej používateľskej polície,“ informuje. Denne tak prichádza správcovi webu zhruba 10 e-mailov, v ktorých klienti hlásia najväčšie chyby v inzercii. „Problém je, že z našej strany nedokážeme inzeráty selektovať. Rozhodnúť sa, či ten istý dvojizbový byt je správne zapísaný raz s balkónom a ďalšími desiatimi realitkami bez, je nemožné,“ vysvetľuje. Podobne rieši situáciu takmer každý realitný portál.
„Samozrejme, ak nám zavolá majiteľ nehnuteľnosti, že údaje, ktoré našiel, sú nesprávne, upozorníme zavádzajúcu kanceláriu, aby inzerát opravila, respektíve vymazala. Ak to tak neurobí do krátkej lehoty, tak ho vymažeme my,“ vysvetľuje P. Lakata. V dôsledku častej duplicity a následného preberania a ďalšieho šírenia nesprávnych faktov je zhruba pätina informácií v inzerátoch na webe nesprávnych.
Aktualizujúci brigádnici
Druhým najčastejším problémom realitných portálov je aktuálnosť. Mnoho kancelárií si tento pojem vysvetľuje ako jednoduché predbiehanie sa v poradí inzercie. Svoje inzeráty tak len obnovujú na prvé pozície. Cieľom je predbehnúť konkurenciu. Znižuje to však výkonnosť a rýchlosť zobrazovania webov.
Podľa P. Lakatu nejde o aktualizáciu, ale len o predĺženie platnosti inzerátu. „Aktualizácia totiž znamená zmenu v inzeráte, ako je napríklad cena či zmena v niektorej z iných kolónok,“ vysvetľuje. Bežné boli prípady, keď niektoré realitné kancelárie v záujme permanentného obnovovania platnosti inzerátov zamestnávali brigádnikov. Ich úlohou bolo udržať inzerát na popredných priečkach čo najdlhšie. Zbraňou prevádzkovateľov portálov je obmedzovanie platnosti inzerátov.
No napríklad na portáli reality.sk je platnosť neobmedzená. „Aktualizovať údaje v rámci jedného inzerátu môže klient raz za dva týždne,“ približuje M. Lazík. Pri súkromnej inzercii je toto obmedzenie trojmesačné. „U nás má klient viacero možností. Platnosť inzerátu je jedno- a dvojtýždenná, ale aj mesačná a trojmesačná. Ak si po vyčerpaní zvolenej lehoty inzerát neaktualizuje, automaticky prechádza do archívu,“ približuje P. Lakata.
Sen a realita
Problémom číslo tri sú ceny nehnuteľností. V minulosti nebolo výnimkou, že rozdiel ceny toho istého bytu alebo domu v dvoch inzerátoch predstavoval aj päťtisíc eur. Rozdiely v prvom rade dezorientovali potenciálneho záujemcu, zároveň ovplyvnili štatistiky cien. Tie zvyknú realitné portály vypracovávať pre vlastnú potrebu alebo ako výstupy pre ďalšie inštitúcie, médiá a verejnosť.
Očisťovanie od nepresných údajov prebieha rôzne. Trh.sk pri výpočte priemerných ponukových cien nezaráta takzvané cenové extrémy. Do výpočtov sa nezaráta 10 percent najnižších a 10 percent najvyšších cien z databázy. Reality.sk zasa využívajú princíp Gaussovej krivky. Portál by mal dbať na čo najvyššiu presnosť cien, z jeho štatistík totiž ďalej čerpá iný portál z dielne NARKS – Cenová mapa nehnuteľností. Web vznikol v roku 2007 v spolupráci s IT spoločnosťou Datalan.
Tie sú potom základom štvrťročných reportov Národnej banky Slovenska o vývoji cien nehnuteľností v krajine. Štatistický úrad SR zasa podľa nej zasiela reporty do európskej centrálnej databázy EuroStat a čerpajú z nej viaceré slovenské médiá. Na Slovensku ide o jediný relevantný zdroj cien bytov, i keď vzhľadom na šírku údajov a všeobecné rozdelenie len podľa krajov, stále nie úplne presný.
„Údaje vychádzajú zvlášť z ponúkaných súm pri predaji a zvlášť z uskutočnených obchodov,“ vymenúva M. Lazík. Pred realitnou krízou boli ponukové ceny od skutočne zrealizovaných obchodov vyššie len o niekoľko percent. V dobrých časoch sa dokonca podľa informácií TRENDU konali aj dražby – to, keď sa záujemcovia o byt priamo na mieste hádali o konečnú sumu, kto dá viac. Realizovaná cena tak mohla byť napokon ešte vyššia než inzerovaná. Následný slabý dopyt na trhu však realizované ceny stlačil zhruba o 10 percent nižšie oproti ponuke. Dnes sa podľa M. Lazíka rozdiely zasa pomaly stierajú.
Súkromná kontra firemná
Predávajúcim a kupujúcim strpčuje život aj súkromná inzercia. „Až 80 percent inzerátov v súkromných a občianskych inzerciách je tvorených ponukami realitných kancelárií, a to bez akéhokoľvek upozornenia na to, že ide o inzerciu realitnej kancelárie,“ napísala na svojom blogu na TRENDreality.sk Daniela Danihel Rážová z Bond Reality. Toto správanie považuje za neprofesionálne a s takouto realitkou odporúča nespolupracovať. Podobné praktiky priznáva aj M. Lazík. „Aj keď zo 110-tisícovej databázy nášho portálu tvorí súkromná inzercia zhruba desatinu, podobné praktiky sú na ústupe.“
Portálom by prospeli aj zmeny v lokalizácii nehnuteľností. Aby si záujemca nemusel vyberať len konkrétne okresy, no mohol určiť aj okruh niekoľko kilometrov. To je dôležité najmä pri vyhľadávaní rodinných domov či chát.
Stále obľúbené
Napriek všetkému je internet vďaka ľahkej dostupnosti a širokej ponuke stále najvyhľadávanejším médiom pri kúpe nehnuteľnosti. Firmy preto skúšajú preniknúť aj do ďalších realitných segmentov. Nedávno vytvorený portál kancelárie.sk prináša informácie o voľných administratívnych priestoroch. „Chceli sme vytvoriť priestor, kde nájomca nájde všetky voľné ponuky. Vie si ich vyfiltrovať, porovnať a kontaktovať priamo prenajímateľa alebo jeho zástupcu. Takéto riešenie tu chýbalo,“ tvrdí Robert Čambal z kancelarie.sk. Portál má v súčasnosti zhruba 350 aktuálnych inzerátov bez duplicity. Najväčší záujem je o menšie kancelárie s rozlohou od 20 do 500 m2, ktoré sa v ponukách veľkých realitnoporadenských spoločností nenachádzajú. Portál je preto riešením najmä pre menšie firmy, ktoré nezháňajú celé poschodia.
Foto - Maňo Štrauch
Článok vyšiel v samostatnej prílohe EXTRA REALITY, ktorá je súčasťou aktuálneho vydania TRENDU č. 37.
Tlačený TREND na webe, kniha ako darček a ďalšie: Desať dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND.
