- S bývalým priateľom sme nadobudli do spoločného podielového vlastníctva (každý v podiele 1/2) 2-izbový byt. V roku 2008 sme byt rekonštruovali, investovala som 140 000 Sk (časť z vlastného, časť z požičaných peňazí, ktoré musím vrátiť). Expriateľ časť peňazí, ktoré boli určené na rekonštrukciu, minul, byt je momentálne v nedokončenom stave. Na byt máme hypotekárny úver, ktorý momentálne platím ja, pretože on nemá záujem platiť ho (resp. na to nemá). V byte nebývame od septembra 2008. Vo februári sme sa dohodli na predaji bytu, čo, samozrejme, zmaril, nemá ma čím vyplatiť. Teraz sme sa konečne dohodli na predaji bytu, čo je značne ťažké v súčasnej ekonomickej situácii. Byt už mohol byť predaný, čím som jeho konaním prišla o ďalšie peniaze. V banke si nemôžem dovoliť neplatiť úver, aj keď som v čoraz horšej finančnej situácii, keďže som slobodná mamička s dieťaťom. Akým spôsobom, by sa to dalo riešiť a vymôcť svoje peniaze späť? Určite je lepšia cesta dohoda mimosúdnou cestou (čo a akým spôsobom sa takáto dohoda robí?), resp. ak sa nedohodneme, aké šance mám?
V prípade, že máte záujem predať byt vlastnený v podielovom spoluvlastníctve, s predajom musia súhlasiť všetci spoluvlastníci. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k spoločnej veci musí mať písomnú formu a podpisy všetkých predávajúcich (podielových spoluvlastníkov) musia byť úradne osvedčené.
Po podpise zmluvy je potrebné podať na príslušnú správu katastra návrh na povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a k účinnému prevodu vlastníckeho práva dochádza až právoplatným rozhodnutím správy katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva.
Do úvahy prichádza aj možnosť, aby jeden podielový spoluvlastník udelil druhému podielovému spoluvlastníkovi písomné plnomocenstvo s úradne osvedčeným podpisom na predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve. V takom prípade potom zmluvu o prevode spoločnej veci podpisuje len podielový spoluvlastník, ktorému bolo udelené plnomocenstvo na predaj spoločnej veci.
Ďalšou možnosťou riešenia Vašej situácie je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Podľa Občianskeho zákonníka je zrušenie a vzájomné vyporiadanie podielového spoluvlastníctva potrebné riešiť prioritne dohodou podielových spoluvlastníkov.
Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musí byť uzatvorená v písomnej forme a podpisy podielových spoluvlastníkov musia byť úradne osvedčené. Rovnako ako pri zmluve o prevode spoločnej veci je potrebné podať na príslušnú správu katastra návrh na povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Ak dohodu nie je možné dosiahnuť, môže o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva na návrh ktoréhokoľvek z podielových spoluvlastníkov rozhodnúť súd.
Súd však pri rozhodovaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva nie je viazaný návrhom, pokiaľ ide o spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Súd podielové spoluvlastníctvo vyporiada prioritne reálnym rozdelením spoločnej veci medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov.
Aplikovať tento spôsob vyporiadania je však možné len za predpokladu faktickej a funkčnej deliteľnosti predmetu spoluvlastníctva. Otázku deliteľnosti stavby súd posudzuje v každom konaní individuálne vo vzťahu ku konkrétnej veci, spravidla za pomoci znaleckého skúmania. V tomto prípade však možno predpokladať záver o nemožnosti reálneho rozdelenia veci.
Ak by reálne rozdelenie veci nebolo možné, druhým spôsobom súdneho vyporiadania podielového spoluvlastníctva je prikázanie veci za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.
Prakticky ide o to, že súd určí za výlučného vlastníka veci jedného z podielových spoluvlastníkov a zároveň ho zaviaže zaplatiť primeranú náhradu spoluvlastníkovi, ktorý o svoje spoluvlastníctvo rozhodnutím súdu príde.
Predpokladom použitia tohto spôsobu vyporiadania podielového spoluvlastníctva je účelné využitie veci a súhlas podielového spoluvlastníka, ktorému má byť vec prikázaná do vlastníctva. Súd totiž nemôže vec prikázať do vlastníctva žiadnemu zo spoluvlastníkov proti jeho vôli.
Pokiaľ žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem o nadobudnutie výlučného vlastníctva predmetu spoluvlastníctva, súd vyporiada podielové spoluvlastníctvo nariadením predaja veci a rozdelením výťažku medzi podielových spoluvlastníkov podľa výšky spoluvlastníckych podielov.
Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva sa uskutočňuje ako vyporiadanie v najširšom zmysle slova, teda predmetom vyporiadania bude vyriešenie všetkých právnych vzťahov, ktoré medzi podielovými spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciu podielového spoluvlastníctva vznikli.
V tomto prípade ide najmä o investície do rekonštrukcie nehnuteľnosti, ktoré boli vynaložené len jedným z podielových spoluvlastníkov a ktoré predstavovali zhodnotenie spoločnej nehnuteľnosti.
Pokiaľ sa jeden z podielových spoluvlastníkov na týchto investíciách nepodieľal, došlo uňho k bezdôvodnému obohateniu, ktoré je povinný vydať.
Pri rozhodovaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva bude súd prihliadať aj na fakt, že splátky hypotekárneho úveru na kúpu spoločnej veci uhrádzal len jeden z podielových spoluvlastníkov.
Informácia obsiahnutá v tomto stanovisku má výlučne iba všeobecnú povahu, nie je poskytovaním právnych služieb a teda nezakladá zodpovednosť advokátskej kancelárie za jej obsah.
Autor pracuje v advokátskej kancelárii CLServices.
