Našiel trh cenový strop? Zdražovanie starých bytov sa zastavilo

Spoločnosť sledovala počas apríla až júna štatistickú vzorku tisícky starších bytov v ponuke a zistila, že ich priemerná jednotková cena sa dostala na 2 134 eur za štvorcový meter. Oproti prvému štvrťroku sa tak zvýšila len o 0,3 percenta. Obdobne vychádza aj medziročné porovnanie, keď sa jednotková cena pohybuje v rozmedzí od 2 100 do 2 150 eur za štvorcový meter.

Horná hranica

Analytici Bencontu poukazujú na to, že jedným z dôvodov cenovej stagnácie je fakt, že zdražovanie bytov sa postupne zastavuje vo všetkých piatich okresoch. Navyše, štatistiku výrazným spôsobom ovplyvňuje aj ponuka v najdrahšom Starom Meste. Byty v tejto časti ubúdajú z ponuky. Kým v minulosti zvykli tvoriť aj pätinu z celkového počtu, dnes ich podiel nedosahuje ani desať percent.

Analytici si všimli, že situácia sa v tomto segmente stabilizovala. „Zdá, že sekundárny trh a aj trh s prenájmom nehnuteľností v súčasnosti narážajú cenovo na svoju hornú hranicu, a pokiaľ bude dochádzať k zdražovaniu, tak pravdepodobne len lokálne alebo plošne pomalým tempom zodpovedajúcim inflácii a mzdovému rastu,“ predpovedá hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura.

Podľa jeho slov môžeme cenové korekcie očakávať skôr pri väčších bytoch. „Zvýšený dopyt možno vidieť v segmente väčších bytov, ktoré sú oproti novostavbám cenovo omnoho výhodnejšie. Ak bude na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami dochádzať k ďalšiemu zdražovaniu, tak to pravdepodobne bude v segmente troj- až päťizbových bytov, ktoré sú jednotkovo podstatne lacnejšie ako jedno a dvojizbáky,“ myslí si M. Jančura.

Cenotvorbu môže ovplyvniť aj predpokladaná generačná výmena. „Ďalším dôvodom možného budúceho rastu cien nehnuteľností môže byť aj postupné vymieňanie bytov s vysokým vekom za novšie byty, no euforický celoplošný rast cien, ktorý vytvára na trhu bublinu, je v súčasnosti nepravdepodobný,“ predpovedá M. Jančura.

Rozloha sa zmenšuje

Analýza pritom zachytila aj pokles rozlohy ponúkaných bytov. Priemerný rozmer bytu dosiahol úroveň 64,38 štvorcového metra, čo je najmenšie číslo za posledné roky. Oproti predchádzajúcemu kvartálu sa tak znížila o štyri percentá  (2,3 štvorcového metra) a medziročne sa znížila až o 9,6 percenta (6,8 štvorcového metra).

Štatistiku ovplyvňuje klesajúci podiel troj- a štvorizbových bytov na trhu. Ich ceny sú totiž aj o 30- až 40-tisíc lacnejšie ako v prípade novostavieb. Pri štvorizbových bytoch môže byť úspora dokonca až na úrovni 60- až 70-tisíc eur.

S poklesom rozlohy a stagnáciou jednotkovej ceny  sa menili aj absolútne ceny. Priemerná absolútna cena za Bratislavu dosiahla v druhom štvrťroku takmer 134-tisíc eur s DPH. Oproti prvému štvrťroku ide o 5,5-tisícový pokles a oproti minulému roku ide o pokles o zhruba 10-tisíc eur.

Prenájmy stagnujú tiež

V prípade cien prenájmov zaznamenala analýza ich mierny nárast o 12 eur na 672 eur. Ponuke prenájmu aj naďalej dominovali dvojizbové byty, ktoré sú najvhodnejším artiklom na prenájom. Z náhodne vybranej vzorky tisíc bytov tvorili až 46,2 percenta. Priemerná cena prenájmu dvojizbáku v Bratislave sa momentálne nachádza na úrovni 648 eur mesačne pri priemernej rozlohe 58 štvorcových metrov.

Priemerná jednotková cena prenájmu vrátane energií sa v Bratislave dostala na 11,24 eura za štvorcový meter. Aj tu za posledný rok dochádza ku stagnácii, keď ceny ostávajú na rovnakej úrovni okolo 11,2 - 11,4 eura za štvorcový meter. Stagnácia je dôsledkom mierneho rastu cien v Ružinove a mierneho poklesu cien v Starom Meste, v ostatných lokalitách ostáva cena prenájmu zhruba rovnaká.