Azda najpozitívnejšou zmenou posledných týždňov je zníženie úrokových sadzieb v niektorých bankových inštitúciách. Hypotéku je tak možné v súčasnosti získať pri najnižších úrokových sadzbách v histórii. Na druhej strane to bude stáť banky a klientov viac úsilia.
1. Prísnejšie posudzovanie príjmu
Živnostníkom a klientom, ktorí preukazujú svoje príjmy na základe obratov z dôvodu členstva v niektorej komore, prípadne podľa obratov obchodnej spoločnosti, už nepostačuje k žiadosti o hypotéku predložiť iba daňové priznanie za predchádzajúci kalendárny rok.
Banka si vyžiada aj doklady preukazujúce aktuálne príjmy žiadateľa. Týmto sa banky vyhli manipulácii s daňovými priznaniami, kedy bolo možné správnym nastavením dosiahnuť celkom zaujímavý príjem. Odteraz si už banky preveria, či je uvádzaný príjem aktuálny a tiež pravidelný. Doba zdokladovania aktuálneho príjmu je medzi bankami rôzna.
Zamestnanci od začiatku marca preukazujú príjem zväčša za posledných šesť mesiacov. Ak je žiadateľ o hypotéku zamestnaný iba 3 mesiace, môže sa stať, že banka 3-mesačný príjem vydelí číslicou 6. Ak je aktuálny čistý príjem 800 eur, niektoré banky z neho môžu získať iba 400 Eur.
Taktiež platí, že v niektorých bankách sa predĺžila minimálna akceptovateľná doba v zamestnaní na 6 mesiacov. Týmto sa banky ochránili pred špekuláciami z umelého zvyšovania príjmov. Do konca februára veľa bánk kontrolovalo príjmy iba za 3 mesiace.
2. Stanovenie finančnej "vaty"
Počnúc od 1. marca začali banky uplatňovať finančnú rezervu pri výpočte priechodnosti hypotéky. V súčasnosti je táto rezerva stanovená vo výške 5 percent, pričom sa bude postupne zvyšovať a od 1. júla 2018 bude až 20 percent.
Banky prijali rôzny postup výpočtu tejto tzv. vaty. V niektorých prípadoch sa rezerva odpočítava od disponibilného príjmu (čistý príjem mínus životné minimá a vyživovacie povinnosti). V iných bankách zase túto sumu vyrátavajú až z disponibilného príjmu, ktorý je navyše znížený ešte o záväzky klientov vo forme úverov, percentuálneho podielu na limite z kreditnej karty, prípadne možného rámca povoleného prečerpania. Druhý prepočet je samozrejme výhodnejší.
Príklad: Výpočet s maximálnou rezervou platný od júla 2018
Čistý príjem: 900 eur
Životné minimá členov domácnosti: 450 eur
Splátky úverov: 200 eur
Možnosť 1:
Čistý príjem 900 EUR - životné minimá 450 EUR = 450 EUR
20 % zo 450 EUR = 90 EUR
450 EUR - 90 EUR = 360 EUR
V tomto prípade môže byť maximálna splátka hypotéky: 160 EUR (360 - 200 EUR)
Možnosť 2:
Čistý príjem 900 EUR - životné minimá 450 EUR - splátka úverov 200 EUR = 250 EUR
20% z 250 EUR = 50 EUR
Pri tomto výpočte vychádza maximálna splátka hypotéky: 200 EUR (250 - 50 EUR)
3. Záložné právo v stavebnej sporiteľni
Banky už štandardne neakceptujú záložné právo stavebnej sporiteľne - samozrejme aj v tomto prípade sa nájdu výnimky. Ak mal klient úver zo stavebnej sporiteľne a nehnuteľnosť založenú v jej prospech, hypotekárne banky boli ochotné zapísať svoje záložné právo ako 2. v poradí v liste vlastníctva.
4. Stress test
Banky uplatňujú tzv. stress test, prepočet priechodnosti hypotéky s navýšením úrokovej sadzby o 2 % p. a., a to nielen pri podávaní žiadosti o hypotekárny úver, ale už aj pri splácaných hypotékach.
5. Limity hypoték
Zásadnou zmenou je, že banky majú stanovené limity pre poskytovanie maximálneho objemu hypoték nad 90% z hodnoty nehnuteľnosti (LTV), ale limity dostali už aj hypotéky, resp. úvery na bývanie, ktoré poskytujú nad 80 % z hodnoty nehnuteľnosti (LTV). Z celkového objemu hypoték môže byť takýchto úverov najviac 40%.
Aktuálna situácia v bankách sa pri tomto bode výrazne líši. Kým jedna z veľkých bánk už úvery na bývanie s LTV nad 80% poskytne v marci už len veľmi ťažko a čaká na druhý štvrťrok, kedy sa jej "limity" uvoľnia, iná z bánk zjednodušila podmienky získania 100-percentného financovania.
6. Maximálna doba splatnosti
Pri rekreačných nehnuteľnostiach sa maximálna doba splatnosti hypotéky skrátila na 8 rokov, pričom pri financovaní apartmánov v mestách zostala zachovaná 30-ročná doba splatnosti.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
